"집주인이 신규 세입자가 오면 전세금을 돌려주겠다고 합니다. 문제는 이사할 곳을 마련해 두어 나가야 하는데 집주인을 믿을 수 없다는 겁니다. 그래서 열쇠를 인계하지 않고 이사부터한 후 전세금을 돌려받으면 열쇠를 돌려주려고 합니다. 이 경우 전세금을 돌려받을 때 지연이자까지 받을 수 있나요 "

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전세금 분쟁에서 지연이자에 관한 부분을 잘못 이해해 낭패를 보는 세입자들이 적지 않습니다. 전문가들은 전세금 지연이자는 세입자의 명도(집을 집주인에게 인계하는 의무)가 선행되야 가능하다고 조언합니다.

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주택 임대차에서 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 않는 경우 세입자는 지연된 기간을 계산해 집주인에게 지연이자를 청구할 권리가 있습니다. 하지만 집주인에게 열쇠나 디지털 도어록의 비밀번호를 알려주지 않은 채 지연이자만 요구하는 경우가 있는데요. 세입자의 이러한 행동은 법률상 완전한 명도를 지키지 않은 것으로 판단되기 때문에 지연이자를 청구할 수 없다는 사실을 명심해야 합니다.

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오늘은 세입자가 열쇠나 현관의 비밀번호를 알려주지 않았을 경우 지연이자에 끼치는 영향에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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전세금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 해야 할 때 열쇠 인계는 굉장히 중요한 역할을 합니다.

주택 임대차에서 세입자와 집주인은 동시이행 관계에 놓입니다. 계약이 종료될 때 세입자에게는 집을 집주인에게 반환하는 명도의무가 있으며, 집주인은 세입자에게 전세금을 반환할 의무가 있습니다. 동시이행은 각자의 의무를 동시에 이행해야 한다는 뜻입니다.

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마친가지로 세입자가 거주한 주택의 열쇠를 집주인에게 인계했다는 것은 집을 집주인에게 반환하는 명도의무를 지켰다는 것을 의미합니다.

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명도의무는 전세금 지연이자를 청구하는 전제조건이 됩니다. 세입자가 명도의무를 지켰음에도 집주인이 전세금을 반환하지 않았기 때문에 전세금 지연이자를 청구할 수 있습니다. 반면 이사를 해 집을 지워주었지만 열쇠를 인계하지 않았다면 법률상 완전한 명도의무를 이행했다고 보기에는 어렵습니다.

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최근 주택에서 많이 사용되는 디지털 도어록의 경우도 마찬가지입니다. 집을 완전히 비운 후 집주인에게 문개방에 필요한 비밀번호를 알려주지 않았다면 완전한 명도로 판단되지 않습니다.

열쇠를 집주인에게 인계하지 않아 지연이자를 못받는 경우 세입자가 착각하는 부분이 하나 더 있습니다. 열쇠를 인계하지 않았지만, 임차권등기를 신청했으니 지연이자를 청구할 수 있다고 믿기 때문입니다.

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하지만 임차권등기를 통한 지연이자 청구도 세입자의 명도의무 이행이 선행되어야 지연금 청구가 가능합니다. 임차권등기는 이전 주택의 전입신고를 빼더라도 세입자로서의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도일 뿐 명도의무를 이행한 도구로 사용할 수 없습니다.

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따라서 임차권등기가 완료된 후 열쇠나 문개방에 필요한 정보를 집주인에게 넘겨야 지연이자를 청구할 수 있습니다. 임차권등기가 완료된다면 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문에 집주인을 신뢰할 수 없을 경우에도 든든한 안전장치가 됩니다.

한편 이사할 사정이 되지 못하는 경우에는 굳이 임차권등기나 지연이자 청구를 고려할 필요는 없습니다. 집주인이 전세금반환의무를 지키지 않았기 때문에 세입자가 해당 주택에 계속 머물러도 문제가 되지 않기 때문입니다.

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다만 세입자도 명도의무를 지키지 않은 것이기 때문이 지연이자를 청구할 수 없고 임차권등기를 신청할 순 있지만, 세입자가 머무는 것 자체가 이미 대항력과 우선변제권을 유지하고 있는 상태이기 때문에 임차권등기만의 장점을 활용한 순 없습니다.

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전세금 분쟁은 시간과 두려움의 싸움입니다. 대부분 집주인의 잘못으로 벌어지곤 하는데 세입자 스스로가 위축돼 문제를 더 키울 수 있다는 말입니다. 따라서 전세금 분쟁이 발생하면 빠르게 법률 전문가를 찾아 도움을 청하는 것이 시간과 비용을 절약할 수 있는 방법입니다.

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