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[실무연구자료] 임차권등기 결정문 집주인에게 송달 안돼도 등기 가능
"계약 기간이 끝나가는데도 집주인이 전세금을 돌려줄 생각을 안합니다. 문제는 계약 기간이 끝나면 입주 스케줄이 촉박해 빠르게 나가야 한다는 겁니다. 하지만 임차권등기가 등기부에 올라가기까지 기다리자니 부담스럽기만 합니다"
임차권등기가 완료되는 시점을 두고 전전긍긍하는 세입자들이 적지 않다. 전문들은 과거에는 임차권등기 결정문이 집주인에게 도달되어야만 완료가 됐지만 이제는 사정이 달라졌다고 조언합니다. 주택 임대차에서 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 세입자에게 임차권등기는 전세금을 지키는 안전장치 중 하나입니다. 하지만 임차권등기가 등기부에 올라가기 위해선 결정문이 집주인에게 도달해야 한다는 조건 때문에 시간을 지체 시키는 걸림돌이 되기도 했는데요. 이제는 임차권등기 결정문이 집주인에게 송달이 되지 않아도 등기부에 등재되는 법안이 마련되었습니다. 오늘은 개정된 법안을 통해 빨라진 임차권등기 등재가 의미하는 것을 짚어보는 자리를 마련했습니다. 본문을 살펴보기 앞서 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.
주택 임대차에서 임차권등기란 세입자가 이사를 하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 제도를 말합니다. 즉 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 해야 하는 세입자를 위한 제도입니다. 다만 임차권등기는 신청부터 등기부에 올라가기까지 일정 기간이 소요되고 집주인이 결정문이 도달되어야만 등기부에 최종적으로 등록이 됩니다. 문제는 지금까지 임차권등기는 집주인에게 결정문이 도달되어야는 전제조건이 있다는 겁니다. 특히 이사 일정이 빡빡한 세입자에게는 임차권등기가 완료되는데까지 기다리는 부담이 따르고 집주인이 결정문을 피하거나 부재, 사망 등으로 결정문을 받지 못한 상황이라면 시간이 더 지체될 수 있습니다. 물론 법원의 판단으로 집주인이 결정문을 송달받은 것으로 판단하는 공시송달이라는 절차가 있지만, 이 역시 몇 번의 송달 실폐 과정을 거쳐야 하고 신청과 법원의 결정까지 기다려야 하기 때문에 시간을 단축하는데 큰 도움이 되진 못했습니다.
반면 이제부터는 집주인에게 도달해야만하는 임차권등기 결정문의 부담이 줄어들 전망입니다. 지난 7월19일 집주인이 임차권등기를 확인하지 않아도 임차권등기를 완료할 수 있는 법 개정이 시행되었기 때문입니다. 이번 개정안에는 집주인에게 결정문이 고지되기 전이어도 법원의 결정에 따라 임차권등기가 이뤄질 수 있도록하는 법안을 담고 있습니다. 또한 개정 법안은 19일을 기준으로 아직 집주인에게 결정문이 송달이 되지 않았다면 개정된 법이 적용돼 임차권등기가 이뤄질 수 있도록 한 것이 특징입니다.
주택 임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령에 관한 법률에는 절차와 관련된 전반적인 사항은 개정된 동법 제3항을 따른다고 규정하고 있는데요. 주목해야 할 부분은 제3항에서 인용한 민사집행법 제292조 제3항으로 '가압류에 대한 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다'는 개정된 규정입니다. 해당 규정에서 말하는 가압류란 임차권등기를 의미하며, 채무자는 집주인을 말한다고 주택 임대차보호법 제3조의3 제3항 후렴 부에서 규정하고 있습니다. 다시 말해 임차권등기에 관한 집행은 집주인에게 결정문이 송달되기 전에 할 수 있다는 말입니다. 국토부에 따르면 이번 개정안은 본래 10월 시행이 예정이었으나 전세사기 피해자 보호를 위해 시행일을 3개월 앞당긴 것으로 전해졌습니다. 따라서 19일 이후부터의 임차권등기나 이전에 완료되지 못한 등기에 대해서도 택을 볼 수 있으며, 임차권등기 신청 기간에 대한 세입자의 부담도 줄어들 전망입니다.
한편 개정된 규정으로 인해 임차권등기의 등기부 등재가 더욱 빨라질 전망이지만, 세입자가 주의해야 할 점은 여전히 남아 있습니다. 임차권등기가 어느정도 시간이 걸린다는 점을 우려해 미리 임차권등기를 신청해야 한다는 생각을 하기 쉽다는 것입니다. 하지만 임차권등기는 원칙상 계약 기간이 끝나야 신청이 가능합니다. 임차권등기의 취지는 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 세입자를 위한 것으로 집주인에게 전세금반환의무가 생겨야 신청도 가능합니다. 즉 계약 기간이 끝나야 집주인에게 전세금반환의무가 생기는데 아직 계약이 끝나지 않았다면 임차권등기를 신청할 근거 자체가 마련되지 않는다는 겁니다.
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