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[실무연구자료]전세금 돌려받기, 임차인의 우선변제권 중요!
안녕하세요~ 오늘은 법도가 전세금 돌려받기, 임차인의 우선변제권 중요!에 관하여 설명을 드리고 합니다. 전세금 반환소송의 승소판결을 받은 임차인은 임대인이 전세금을 반환할 능력이 전혀 없다면, 어쩔 수 없이 임차주택을 강제경매를 신청하여 낙찰대금에서 배당을 받을 수 밖에 없습니다. 그런데 모든 임차인들이 전세금을 배당 받을 수 있는 것은 아닙니다. 임차인 중 대항력(주민등록, 점유)를 갖춘시점에 그보다 앞서 건물의 등기부등본상 선순위 근저당권(말소기준권리) 등이 없다면, 경매 배당시 전세금 전액을 배당 받을 수 있으며, 소액임차인의 경우에는 최우선 변제금을 배당 받을 수 있습니다. 다만 소액임차인의 경우에는 전세금 일부를 먼저 최우선변제금으로 배당 받고, 나머지는 전세금은 확정일자의 순서에 따른 배당을 받게 되므로, 전세금 전액을 배당 받지 못하고 낙찰자로부터 인도명령대상이 되어 강제적으로 이사를 가야하는경우도 있습니다. 대항력의 발생하는 시점은 주택임대차보호법 제3조 1항에서 주택의 인도와 주민등록을 마친때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 또한 임차인은 전입신고를 하면서 확정일자를 동시에 받기도 하는데요, 같은날 전입신고와 주택인도를 받은 임차인이 같은날 확정일자를 받는다면, 우선변제권은 대항력이 발생하는 익일 0시가 되는 것입니다. 실제로 임차인의 우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인이 가장 빠른 순위로 배당을 받을 때에도 대항력과 확정일자로 인한 우선변제권으로 배당을 받는 것이라고 이해하시면 됩니다. 만일 선순위 근저당권이 소액이라면, 역시나 임차인은 우선변제권으로 후순위 물권자들보다 우선하여 배당을 받게 되는 것인데요, 이는 낙찰대금에서 선순위 근저당권자에게 배당을 하고 남는 금액을 그 후순위 우선변제권자인 임차인에게 배당을 하게 되는 것이므로, 근저당 채무액수가 임차인이 배당 받을 금액을 정한다고 보시면 됩니다. 오늘은 법도와 전세금 돌려받기, 우선변제권이 중요한 사실에 대하여 알아보았습니다. |
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