"집주인이 전세금을 돌려주지 않아 판결 끝에 결국 집이 경매에 넘어갔습니다. 문제는 제가 돌려받아야 할 전세금보다 낮은 금액으로 집이 낙찰됐다는 겁니다. 이사도 준비해야 하는 상황에서 나머지 금액을 포기해야 하는 건지 걱정이 앞섭니다"

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세입자가 돌려받아야 할 전세금보다 경매에 넘어간 집의 낙찰대금이 적다면 세입자의 마음은 애가 탈 수 밖에 없습니다. 전문가들은 선순위 세입자라면 경매에 낙찰된 금액이 전세금보다 적더라도 전세금을 돌려받는데 문제가 없다고 조언합니다.

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전세금을 돌려주지 않거나 신용에 문제가 있는 집주인들은 최종적으로 집이 경매에 넘어가는 법적 절차를 경험하게 됩니다. 이 경우 낙찰된 부동산 경매가가 세입자에게 돌려줄 전세금보다 낮다면 상황은 간단치 않은데요. 하지만 세입자가 배당 순위상 선순위에 속해있다면 경매대금이 모자라도 낙찰자에게 나머지 금액을 청구할 수 있습니다.

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오늘은 경매에 넘어간 집이 전세금보다 낮은 낙찰대금이 될 경우 대응 방법에 관해 살펴보는 자리를 마련했습니다.

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본문을 살펴보기 전 해당 주제에 관한 엄정숙 변호사님의 인터뷰 기사가 있습니다. 자세한 사항은 기사를 참고해 주시기 바랍니다.

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자신이 살고 있는 집이 경매로 넘어간다면 세입자들은 불안한 마음과 동시에 한 가지 걱정을 하게 됩니다. 내가 돌려받아야 할 전세금보다 낙찰대금이 적을 수 있다는 두려움 때문입니다.

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실제로 부동산 경매의 낙찰대금은 현시세보다 낮게 책정되는 경우가 많고 특히나 요즘 같이 전세가보다 매매가가 낮은 매물이 등장하면서 세입자들의 불안감은 커질 수 밖에 없습니다. 하지만 세입자가 정상적으로 전입신고를 했고 배당 순위상 선순위에 해당한다면 이런 걱정을 할 필요는 없습니다.

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주택 임대차보호법에는 경매의 낙찰자는 매각대금을 완남함으로써 소유권을 취득하지만, 선순위 세입자의 보증금이 전액 변제되지 않으면 임차권은 사라지지 않는다라는 규정이 있습니다(주택 임대차보호법 제3조의5).

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즉 낙찰자는 경매 대금을 지급함과 동시에 해당 주택에 대한 소유권은 주어지지만 선순이 세입자의 전세금이 남아 있다면 잔액을 낙찰자가 인수하게 된다는 말입니다.

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따라서 낙찰대금으로 전세금이 완전히 변제되지 않고 일부 모자른 금액이 있다면 세입자는 낙찰자를 상대로 나머지 금액을 청구할 수 있습니다.

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심지어 세입자는 나머지 금액이 변제될 때가지 해당 주택에서 계속 머무를 수 있으며, 전세금을 주지 않고 끝까지 버틴다면 낙찰자를 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있습니다.

반면 선순위가 아닌 후순위 세입자의 경우에는 상황이 간단치 않습니다.

부동산 경매에 낙찰된 금액은 배당 순위에 따라 채무가 변제됩니다. 다시 말해 후순위에 있는 세입자는 선순위에 있는 채권자들의 채무가 다 변제될 때까지 순서를 기다려야 한다는 뜻입니다.

문제는 후순위 세입자의 차례에서 낙찰대금이 전세금보다 적더라도 법적으로 대응할 방안이 마땅치 않다는 겁니다. 가령 배당순위에 따라 채무가 변제되고 있는 가운데 2억원의 전세금을 돌려받아야 할 후순위 세입자의 차례에서 배당금이 1억 원만 남았더라도 낙찰자에게 나머지 금액을 청구하기가 어렵습니다.

한편 낙찰대금이 모자라 전세금을 제대로 변제받지 못하는 피해를 줄이기 위해서는 계약 당시부터 자신이 선순위 세입자에 해당하는지를 파악만해도 문제를 예방할 수 있습니다.

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먼저 이사할 곳의 등기부를 확인해 집주인의 채무 상태를 확인해야 합니다. 아울러 여러가구가 거주하는 다세대 주택에서 집주인이 한 명일 때는 전입세대 열람내역서를 확인해 자신이 선순위 세입자에 해당하는지 파악해볼 필요가 있습니다.

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만약 이러한 과정을 거치지 못해 후순위 세입자가 된다면 모든 낙찰대금으로 전세금을 변제받지 못할 뿐 아니라 낙찰자에게 점유권을 넘겨야 하는 심각한 상황을 맞이할 수 있다는 사실을 명심해야 합니다.

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