보증보험 전세금 반환 방법, 임차인이 할 일과 보증기관이 할 일

보증보험 전세금 반환 방법은 임차인 쪽 준비와 보증기관 쪽 심사가 맞물려야 끝나는 절차입니다. 전세금반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 약관에서 정한 범위와 조건에 따라 대신 지급하는 상품이고, 보증기관은 임대차계약의 당사자가 아닙니다. 그래서 계약을 끝내는 일, 대항력을 지키는 일처럼 임대차 당사자만 할 수 있는 행동은 임차인에게 남습니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조의2 제9항은 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다고 정합니다. 우선변제권을 승계한 보증기관이라도 임차인을 대신해 계약을 끝낼 수 없다는 뜻이므로, 종료 통지는 처음부터 임차인 몫으로 계획해야 합니다. 아래 표는 단계별 역할입니다.

표의 위쪽 세 줄은 보증기관이 대신할 수 없는 임차인의 일입니다. 보증 이행이 늦어지는 흔한 이유 가운데 하나는 임차인 쪽 준비가 빠져 서류 보완을 반복하는 것입니다. 이행청구 전에 위 세 줄의 증빙을 한 묶음으로 갖춰 두세요.

내 보증은 어느 유형인가요? 가입 주체와 보증기관부터 확인

전세금반환보증을 다루는 기관은 주임법 제3조의2 제7항이 각 호의 금융기관 등으로 열거한 곳 가운데 세 유형이 대표적입니다. 같은 전세금반환보증보험이라도 어느 기관의 상품인지, 누가 가입했는지에 따라 청구 창구와 서류가 달라질 수 있으므로 보증서 첫 장부터 확인해야 합니다.

기관만큼 중요한 것이 가입 주체입니다. 임차인이 직접 가입한 반환보증인지, 임대인이 가입한 보증에 임차인이 보호 대상으로 들어간 것인지에 따라 청구 경로가 다를 수 있습니다. 어느 쪽이 유리하다고 일률적으로 말할 수는 없고, 보증서에 보증을 받는 사람(보증채권자나 피보험자)으로 누가 적혀 있는지가 출발점입니다.

임차인이 오늘 바로 확인할 항목은 네 가지입니다. 보증 금액이 보증금 전액인지 일부인지, 보증기간 끝이 임대차 만료일과 맞는지, 계약이 갱신됐다면 보증기간 연장 처리를 했는지, 보증서에 적힌 주소와 임대인 이름이 등기부와 같은지입니다. 하나라도 어긋나면 이행청구 단계에서 보완 요청이 나올 수 있으니 미리 가입 기관에 서면으로 물어 두는 편이 안전합니다.

1단계, 계약 종료 의사는 언제까지 어떻게 닿게 하나요?

계약 종료 의사는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인에게 도달해야 합니다. 주임법 제6조 제1항은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지 등을 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같다고 정합니다. 양쪽 모두 기간 안에 통지가 없었다면 법정갱신이 되고, 이때 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 제2항).

기준은 보낸 날이 아니라 받은 날입니다. 「민법」 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다."고 정합니다. 그래서 문자와 내용증명을 함께 보내고, 수신 확인 화면과 배달 결과를 보관해 두는 것이 좋습니다. 보증기관이 이행청구 때 종료 통지 증빙을 확인하는 경우가 많아 이 기록이 곧 청구 서류가 됩니다.

1. 만료일 확인 — 계약서와 갱신 이력을 보고 실제 만료일을 확정합니다.
2. 달력 표시 — 만료 2개월 전 날짜에 여유를 두고 발송일을 잡습니다.
3. 상대 확인 — 등기부로 현재 소유자를 확인해 통지 상대를 정합니다.
4. 발송과 보관 — 문자와 내용증명을 함께 보내고 도달 기록을 보증서와 한곳에 모읍니다.

이미 법정갱신된 계약이라면 계산이 달라집니다. 주임법 제6조의2 제1항에 따라 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 제2항에 따라 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 갱신요구권을 써서 갱신된 계약도 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로 같은 구조입니다. 보증 쪽에서는 이 해지 효력일이 계약 종료일로 다뤄질 수 있으므로, 해지 통지를 보낸 날과 도달한 날을 따로 적어 두세요.

2단계, 임차권등기명령은 어떤 경우에 필요한가요?

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차인이 신청할 수 있는 절차입니다. 주임법 제3조의3 제1항은 이 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있다고 정합니다. 만기 전에는 신청 요건이 갖춰지지 않으므로, 종료가 확정된 뒤 돈이 들어오지 않는 시점부터 준비합니다.

등기의 효과는 이사와 직결됩니다. 같은 조 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 그래서 이사는 결정문을 받은 때가 아니라 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤로 잡아야 합니다. 신청과 등기에 든 비용은 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있고, 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

보증기관이 등기를 이행 조건으로 요구하는지는 상품과 약관에 따라 다르므로 단정할 수 없습니다. 다만 제3조의3 제9항은 우선변제권을 승계한 금융기관등이 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있어, 보증기관도 이 등기를 회수 수단으로 중요하게 봅니다. 등기를 직접 할지, 보증기관 안내에 따를지는 이행청구 전에 가입 기관에 서면으로 확인해 두세요.

3단계, 전세보증보험 전세금 반환 절차에서 하면 안 되는 행동

전세보증보험 전세금 반환 절차에서 가장 흔한 실수는 집주인의 제안에 선의로 응했다가 보증 청구의 전제를 스스로 바꾸는 것입니다. 아래 세 가지 장면은 법적 효과가 약관에 따라 달라 결론을 단정할 수는 없지만, 응하기 전에 반드시 보증기관 확인을 거쳐야 하는 지점입니다.

집주인이 다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다고 말하는 것은 임대인의 자금 사정일 뿐, 반환을 그 조건에 묶는 법 조항은 없습니다. 다만 계약서에 그런 특약이 있다면 그 문구를 함께 봐야 합니다. 주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 임차인은 돈을 받기 전까지 계속 거주하며 대항력을 유지할 근거가 있습니다.

4단계, 지급과 집 인도, 권리 이전은 어떻게 이어지나요?

보증보험 전세금 반환 방법의 마지막 단계에서는 보증기관이 지급하면서 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 넘겨받는 구조가 흔히 이어집니다. 주임법 제3조의2 제7항은 금융기관등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다고 정합니다. 보증기관이 집주인에게서 돈을 회수할 수 있는 근거가 여기서 나옵니다.

그래서 지급 전후에 임차인이 지켜야 할 것이 분명해집니다. 같은 조 제8항은 임차인이 대항요건을 상실한 경우, 제3조의3 제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우, 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우 금융기관등이 우선변제권을 행사할 수 없다고 정합니다. 지급이 끝나기 전에 집주인 요청으로 임차권등기 말소에 협조하거나 전출하는 일은 피해야 합니다.

집 인도 시점과 방법은 보증기관 안내에 따릅니다. 열쇠 반환일, 관리비 정산, 원상복구 범위처럼 집주인과 다툼이 생기기 쉬운 항목은 사진과 정산 내역으로 남겨 두세요. 보증 범위 밖에 남는 금액이 있다면 그 부분은 처음부터 임대인에게 직접 청구할 몫이므로, 지급 통지서에 적힌 금액과 원래 보증금을 나란히 적어 차액을 확정해 두는 것이 다음 단계의 출발점입니다.

보증 경로와 소송 경로, 내 사건은 어느 쪽인가요?

보증보험 전세금 반환 방법에서 보증 요건을 모두 갖췄고 보증 금액이 전액이라면 보증 경로가 우선 검토 대상입니다. 반대로 일부 보증이거나, 이행이 거절·지연되거나, 보증 범위 밖 손해가 있다면 임대인을 상대로 한 전세금반환소송을 함께 검토해야 합니다. 전세금 반환 방법을 하나만 고르는 문제가 아니라, 두 경로를 언제 겹칠지의 문제입니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 보증서와 계약서, 통지 기록을 함께 봐야 정확히 판단할 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 확인해 드립니다.

보증보험 전세금 반환 방법 자주 묻는 질문

• 만기가 지났는데 집주인이 돈이 없다는 말만 되풀이한다
• 내용증명은 보냈지만 실제로 돈을 어디서 받아내는지 모르겠다
• 소송에서 이겨도 집주인이 안 주면 어떻게 되는지 걱정된다
• 보증보험 가입 여부와 경매로 갔을 때 내 순서가 헷갈린다

전세금 안줄때 받는방법, 출구는 네 가지다

전세금 안줄때 받는방법은 누가 돈을 내놓게 되는지를 기준으로 네 갈래로 나뉩니다. 임대인이 스스로 내는 합의·분쟁조정, 보증기관이 대신 내는 보증 이행, 임차주택을 팔아 그 대금에서 나오는 경매 배당, 임대인의 예금·급여·다른 부동산에서 나오는 압류가 그 네 갈래입니다. 내용증명·임차권등기명령·전세금반환소송은 이 출구로 가기 위한 준비 단계일 뿐, 그 자체로 돈이 들어오는 문은 아닙니다.

출구를 먼저 정해야 하는 이유는 준비할 서류가 출구마다 달라서입니다. 경매로 받으려는 임차인에게는 확정일자가 찍힌 계약서와 전입 기록이 핵심이고, 예금 압류로 받으려는 임차인에게는 임대인의 거래 은행 같은 재산 단서가 핵심입니다.

출구 1과 2는 판결 없이도 열릴 수 있고, 출구 3과 4는 원칙적으로 판결 같은 집행권원이 있어야 열립니다. 합의가 깨질 때를 대비해 소송 준비를 함께 진행하는 편이 시간을 아낍니다.

위 세 갈림길 가운데 하나라도 판단이 서지 않으면 등기부와 계약서를 함께 보고 정해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

출구 1 — 합의·분쟁조정으로 받을 때 적어 둘 것

합의로 받는 출구는 가장 빠르지만, 합의서가 허술하면 같은 다툼이 다시 시작됩니다. 임차인과 임대인이 반환에 합의했다면 반환일과 금액, 지체했을 때의 지연손해금, 약속을 어겼을 때 임차인이 밟을 조치를 문장으로 남겨야 합니다. 이사일과 반환일을 맞추고 열쇠를 넘기는 시점과 입금 확인 시점도 함께 적어 둡니다.

말로만 한 합의는 나중에 반박받기 쉬우므로, 합의 내용을 문자로 정리해 보내고 임대인의 확인 답장을 받아 두는 것이 좋습니다.

합의가 어렵다면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청해 볼 수 있습니다. 「주택임대차보호법」 제26조②에 따르면 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 보고, 제26조③에 따라 각 당사자가 수락하면 조정안과 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봅니다. 제26조④는 당사자 사이에 금전 지급 등에 관해 강제집행을 승낙하는 취지의 합의가 있으면 조정위원회위원장이 그 내용을 조정서에 기재하여야 한다고 정합니다.

조정서가 곧바로 강제집행에 쓰일 수 있는지는 조정서 문언과 사안에 따라 따져 봐야 하므로 단정하기 어렵습니다. 조정 단계에서 강제집행 승낙 문구가 들어갔는지 확인하고, 임대인이 응하지 않으면 바로 소송 쪽 출구로 넘어가는 편이 낫습니다.

출구 2 — 보증보험에 가입했다면 보증기관부터

전세보증금반환보증(HUG·SGI 등)에 가입한 임차인에게는 보증기관의 이행 절차가 가장 현실적인 출구가 될 수 있습니다. 다만 이행청구 요건, 제출 서류, 처리 기간은 보증기관과 보증 상품마다 따로 정해져 있으므로 일반론으로 단정할 수 없고, 보증서와 약관을 기준으로 보증기관에 직접 확인해야 합니다.

보증기관에는 계약 종료 통지를 어떤 방식으로 남겨야 하는지, 이행이 끝날 때까지 전입과 점유를 유지해야 하는지, 임차권등기를 먼저 요구하는지를 물어보십시오. 대항력 유지를 요구하는 보증기관이라면 확인 없이 먼저 이사한 임차인은 이행 단계에서 막힐 수 있습니다.

출구 3 — 집을 경매에 부치면 보증금이 먼저 나오나요?

임차주택을 경매에 부치면 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있지만, 나보다 앞선 권리가 있으면 그 권리가 먼저 나갑니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2②는 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 때 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 줍니다. 확정일자만 있거나 전입만 있으면 이 권리가 갖춰지지 않습니다.

판결을 받은 임차인이 직접 경매를 신청할 때는 집을 먼저 비워 줄 필요가 없습니다. 같은 법 제3조의2①은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다. 다만 제3조의2③에 따라 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없으므로, 배당금을 실제로 받는 단계에서는 집을 넘겨야 합니다.

1. 1
   집행권원 확보 · 전세금반환소송의 확정판결 등
2. 2
   경매 신청 · 임차인이 신청할 때는 집을 비우지 않고도 가능
3. 3
   권리신고·배당요구 확인 · 다른 채권자가 먼저 경매했다면 이 단계가 핵심
4. 4
   배당기일 · 순위에 따라 배당표가 정해짐
5. 5
   집 인도 후 수령 · 양수인에게 인도해야 배당금을 받음

근저당권자 같은 다른 채권자가 먼저 경매를 시작했다면 임차인은 따로 경매를 신청할 필요 없이 배당요구를 챙겨야 합니다. 「민사집행법」 제88조①은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하므로, 우선변제권을 갖춘 임차인은 법원이 정한 배당요구의 종기 안에 권리신고와 배당요구를 마쳐 두는 것이 핵심입니다.

「주택임대차보호법」 제3조의5는 경매가 행해지면 임차권이 경락에 따라 소멸하는 것을 원칙으로 하면서, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다고 정합니다. 배당 뒤 남은 보증금을 누가 부담하게 되는지는 대항력의 순위와 사안에 따라 달라질 수 있어 등기부를 놓고 따져 봐야 합니다.

출구 4 — 예금·급여 같은 채권을 압류해 받을 때

임대인의 예금·급여·임대료 채권을 알고 있다면 채권 압류가 경매보다 빠른 출구가 될 수 있습니다. 「민사집행법」 제223조에 따라 제3자에 대한 채무자의 금전채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시되고, 압류의 효력은 압류명령이 은행·회사 같은 제3채무자에게 송달된 때 생깁니다(제227조③).

압류만으로 돈이 들어오지는 않습니다. 「민사집행법」 제229조①에 따라 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있고, 추심명령이 있으면 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있으며(제229조②), 전부명령이 있으면 압류된 채권이 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전됩니다(제229조③). 전부명령은 확정되어야 효력을 가지고(제229조⑦), 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류 또는 배당요구를 하면 효력을 가지지 않습니다(제229조⑤).

채권 압류에서 자주 막히는 지점은 판결 주문의 형태입니다. 판결이 주택 인도와 동시에 보증금을 지급하라는 동시이행 형태라면, 경매가 아닌 채권 압류 같은 집행은 「민사집행법」 제41조①에 따라 임차인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2①의 특례는 경매를 신청하는 경우에만 적용되기 때문입니다.

급여에는 법이 정한 압류금지 범위가 있어 전액을 가져올 수는 없습니다. 임대인의 재산을 모를 때는 판결 확정 뒤 법원에 채무자의 재산명시를 요구하는 신청(민사집행법 제61조①)을 하는 길이 있지만, 가집행선고가 붙은 판결만으로는 재산명시를 신청할 수 없습니다(제61조① 단서).

출구별로 함께 받을 돈은 어떻게 챙기나

전세금 안줄때 받는방법에서 원금만 챙기면 손해가 남을 수 있습니다. 지연손해금, 임차권등기명령 비용, 소송비용도 임대인에게 넘길 수 있는 항목이며, 어느 출구에서 함께 회수되는지는 아래 표와 같습니다.

지연손해금의 전제인 이행지체 책임은 「민법」 제387조①에 따라 확정기한이 있으면 기한이 도래한 때부터 생깁니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고(제397조①) 채권자는 손해를 증명할 필요가 없습니다(제397조②). 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법상 연 5%이고(제379조), 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①에 따라 대통령령으로 정하는 이율에 따릅니다.

다만 소송촉진법 제3조②는 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 제3조①을 적용하지 아니한다고 정합니다. 또 임대인이 동시이행 관계(민법 제536조①, 상대방이 이행을 제공할 때까지 거절)를 들어 다투면 지연손해금의 출발점이 달라질 수 있으니, 임차인은 집을 넘길 준비를 마쳤다는 기록을 남겨 두는 것이 좋습니다. 소송비용은 민사소송법 제98조에 따라 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙입니다.

전세금반환소송 판결 전에 해 둘 일

전세금 안줄때 받는방법 가운데 경매와 압류는 판결 같은 집행권원이 있어야 열리므로, 합의가 늦어질 기미가 보이면 전세금반환소송을 일찍 시작하는 것이 회수를 앞당깁니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리니 합의 시도와 소송 준비를 겹쳐 두는 편이 낫습니다.

판결을 기다리는 동안 임대인이 집이나 다른 재산을 처분할 걱정이 있다면 가압류를 검토합니다. 「민사집행법」 제276조①의 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 제도입니다. 다만 모든 사건에 필요한 것은 아니고, 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요한 경우가 많습니다.

지급명령은 임대인이 금액과 반환 의무를 전혀 다투지 않을 때만 의미가 있습니다. 임대인이 이의하면 소송으로 넘어가 시간만 늘어나므로, 공제나 계약 종료 여부를 다툴 기미가 보이면 권하지 않습니다. 이사를 먼저 해야 하는 임차인은 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 지킨 뒤 움직여야 출구 3이 막히지 않으며, 임차권등기는 집주인 동의가 필요 없지만 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사·전출해야 합니다.

1차 조치 · 출구별 회수에 쓸 서류 목록

• 확정일자가 찍힌 임대차계약서 원본
• 주민등록초본 등 전입일과 입주일 자료
• 최신 등기부등본(선순위 근저당·가압류 확인)
• 보증보험 가입자는 보증서와 약관
• 임대인 재산 단서(거래 은행, 직장, 다른 부동산 주소)
• 반환 요구 문자·내용증명과 도달 기록

전세금 안줄때 받는방법을 고를 때 등기부와 재산 단서는 출구 선택에, 계약서와 전입 자료는 배당 순위를 지키는 데 쓰입니다.

전세금 안줄때 자주 묻는 질문 3가지

• 만기나 퇴거일이 다가오는데 회사 쪽 정산 일정이 아직 정해지지 않았다
• 정산서에 도배·장판·청소 같은 공제 항목이 들어갔는데 근거 설명이 없다
• 관리사무소와 본사 중 누구에게 반환을 요구해야 하는지 헷갈린다
• 새집 이사 날짜는 정해졌는데 보증금이 언제 들어올지 모른다
• 회사를 상대로 소송하면 본사 소재지 법원까지 가야 하는지 걱정된다

이 글은 특정 회사의 내부 기준을 설명하는 글이 아닙니다. 부영아파트처럼 회사가 임대인으로 계약서에 적힌 임대아파트에 공통으로 적용되는 법 구조를 퇴거 전부터 판결 뒤까지 시간 순서로 정리한 글입니다.

부영아파트 전세금 반환, 개인 집주인과 무엇이 같고 무엇이 다른가요?

부영아파트 전세금 반환에서 법의 뼈대는 개인 집주인과 같습니다. 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려주고 임차인은 집을 넘겨주며, 두 의무는 서로 맞물려 이행됩니다. 주임법 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정하고 있고, 이 규정은 임대인이 회사라고 해서 달라지지 않습니다.

다른 점은 절차의 모양입니다. 대단지 임대아파트는 관리사무소가 퇴거 접수와 현장 점검을 맡고 본사나 담당 부서가 정산과 송금을 처리하는 구조인 경우가 있습니다. 그래서 임차인은 누가 결정권을 가졌는지, 정산서의 숫자가 어떤 근거에서 나왔는지, 다툼이 생기면 어느 법원에 내야 하는지를 개인 임대차보다 한 번 더 확인해야 합니다.

왼쪽은 법이 이미 정해 둔 부분이고, 오른쪽은 서류로 확인해야 결론이 나는 부분이자 이 글의 나머지 순서입니다.

임대인은 누구인가: 계약서·등기부·법인등기로 회사를 특정하기

부영아파트 전세금 반환을 요구할 상대방은 임대차계약서의 임대인란에 적힌 법인입니다. 관리사무소는 퇴거 접수와 현장 확인을 맡을 수 있지만, 계약서상 임대인이 아니라면 보증금 반환 의무를 지는 당사자로 보기 어렵습니다. 내용증명이나 소장에 상대방을 잘못 적으면 송달과 집행 단계에서 다시 손봐야 하므로, 처음부터 법인명을 정확히 맞춰 두는 것이 시간을 아끼는 길입니다.

세 서류가 서로 맞지 않는 경우가 첫 번째 갈림길입니다. 소유자는 다른 법인인데 계약서에는 다른 회사가 임대인으로 적혀 있거나, 계약 기간 중 소유 회사가 바뀐 경우가 그렇습니다. 주임법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있어, 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유 회사가 반환 의무를 이어받는 구조가 될 수 있습니다. 다만 어느 회사를 상대로 할지는 서류를 맞춰 본 뒤 판단해야 합니다.

퇴거 정산에서 공제는 어디까지 인정될까?

퇴거 정산의 공제는 계약서 조항과 실제 손상·미납 내역이 함께 맞아야 인정됩니다. 「민법」 제654조는 사용대차의 원상회복 규정인 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다"고 정합니다. 그래서 임차인이 원상회복 의무를 지는 것은 맞지만, 어디까지가 원상회복인지는 별개의 문제입니다.

원상회복을 따질 때는 입주 당시 상태와 비교하는 것이 출발점입니다. 입주 때 이미 있던 하자나 시간이 지나 자연스럽게 생긴 낡음까지 임차인이 부담하는지는 계약 내용과 판례 취지에 따라 다퉈지는 쟁점이라 한 줄로 단정할 수 없습니다. 관리비와 차임은 계약서와 부과 내역이 기준이고, 실제 미납이 있다면 보증금에서 공제되는 대상이 될 수 있습니다.

정산서를 받았다면 아래처럼 근거를 요구하는 문장을 문자나 내용증명으로 보내 두면 다툼의 범위가 기록으로 남습니다.

가상의 예를 들면, 퇴거 점검에서 벽지 얼룩과 바닥 긁힘이 지적돼 교체비가 공제됐을 때 임차인이 입주 당일 찍어 둔 사진에 같은 흔적이 있다면 그 항목은 다툴 여지가 생깁니다. 사진이 없다면 하자 접수 기록이나 입주 점검표부터 모아 두십시오.

아파트 전세금 반환이 늦어질 때 밟을 순서

아파트 전세금 반환이 늦어질 때 임차인이 가장 먼저 지킬 것은 대항력입니다. 보증금을 받기 전에 이사하고 전출하면 대항력이 끊길 위험이 있으므로, 이사가 급하다면 임차권등기명령으로 먼저 안전판을 만든 뒤 움직여야 합니다.

1. 1

   종료 확인과 통지

   만기 종료인지, 중도 해지인지, 회사 절차와 연계된 퇴거인지 먼저 확정합니다. 퇴거 의사와 반환 요청은 도달이 남는 방법(내용증명 등)으로 보냅니다.

2. 2

   정산서 검토와 근거 요청

   공제 항목별 근거를 받고 다툼 없는 금액의 우선 반환을 요청합니다.

3. 3

   동시이행 상태 유지

   「민법」 제536조 제1항에 따라 쌍무계약의 당사자는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있습니다. 보증금 반환이 제공되지 않았다면 열쇠 반납과 전출을 서두를 이유가 없습니다.

4. 4

   임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았다면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제1항). 등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않으므로(제5항), 등기사항증명서에 기입된 것을 확인한 뒤 이사합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).

5. 5

   아파트 전세금 반환소송

   소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이 걸립니다. 공제 다툼이 있으면 다툼 있는 항목의 근거와 증거가 쟁점이 됩니다.

6. 6

   강제집행

   판결 뒤에는 회사의 예금채권 압류와 추심, 부동산 강제경매 등 회사 재산에 맞는 방법을 고릅니다.

우선변제권은 대항요건(주택 인도와 주민등록)과 임대차계약서상 확정일자를 함께 갖춰야 생깁니다(주임법 제3조의2 제2항). 회사 임대아파트라도 전입신고와 확정일자를 챙겨 두었는지 미리 확인해 두면 뒤 단계가 단단해집니다.

종료 사유, 공제 범위, 이사 일정 중 하나라도 애매하다면 계약서와 정산서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

법인 상대 아파트 전세금 반환소송, 어느 법원에 내나요?

아파트 전세금 반환소송을 회사 상대로 낼 때는 회사의 주된 사무소 쪽 법원뿐 아니라 임차인 주소지 법원도 선택지가 될 수 있습니다. 「민사소송법」 제2조는 소를 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 제5조 제1항은 법인의 보통재판적을 주된 사무소 또는 영업소가 있는 곳에 따라 정합니다.

여기에 더해 「민사소송법」 제8조는 재산권에 관한 소를 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 「민법」 제467조 제2항은 특정물 인도 외의 채무는 채권자의 현주소에서 변제하도록 정하고 있어, 계약서에서 변제 장소를 따로 정하지 않았다면 보증금 반환 의무의 이행지를 임차인의 현주소로 볼 수 있습니다. 그래서 임차인은 자기 주소지를 관할하는 법원에 소를 낼 수 있습니다. 반드시 그 법원이어야 한다는 뜻이 아니라 선택할 수 있다는 뜻입니다.

송달도 미리 챙길 부분입니다. 소장에는 법인 등기사항증명서의 본점 주소와 대표자를 정확히 적는 것이 송달 지연을 줄이는 기본이고, 관리사무소 주소만 적으면 송달 확인에 시간이 걸릴 수 있습니다.

임대보증금 보증에 가입돼 있다면 먼저 볼 것

회사가 임대인인 아파트라면 임대보증금 보증에 가입돼 있는지부터 확인하는 것이 좋습니다. 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입한 경우에는 주택도시보증공사(HUG) 같은 보증기관을 통한 경로가 열려 있을 수 있고, 그 경로는 소송보다 먼저 검토할 대상이 됩니다.

확인 방법은 계약 때 받은 안내문, 보증서 사본, 회사에 대한 서면 문의입니다. 보증 가입 대상과 보증 범위, 이행 청구 요건과 처리 기간은 관련 법령과 보증 약관, 보증기관 안내가 기준이라 이 글에서 단정하지 않습니다. 이행 청구 때 대항력 유지가 요건인지도 약관에서 확인한 뒤 이사 날짜를 정하시기 바랍니다.

보증에 가입돼 있지 않거나 보증기관 경로가 막혔다면 앞의 6단계 순서로 돌아가면 됩니다.

지연손해금은 언제부터, 어떤 이율로 붙나요?

보증금 반환이 늦어지면 지연손해금이 붙을 수 있지만, 시작 시점은 동시이행 관계 때문에 단정하기 어렵습니다. 「민법」 제387조 제1항은 확정한 기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 정합니다. 그런데 보증금 반환과 집 인도는 서로 맞물린 의무여서, 임차인이 인도의 이행을 제공했는지 등에 따라 회사의 지체가 언제 시작됐는지가 달라질 수 있습니다.

이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 「민법」 제379조에 따라 연 5%입니다. 다만 임대인이 회사라면 상행위로 인한 채무인지에 따라 상법상 법정이율이 문제될 여지도 있습니다. 법원이 보증금 지급을 명하는 판결을 선고할 때에는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따라 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율에 따릅니다. 다만 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 그 이율을 적용하지 아니합니다.

공제 다툼이 있는 회사 임대아파트에서는 이 단서가 실제로 문제될 수 있습니다. 회사가 공제 항목 일부를 다투는 것이 타당하다고 인정되면 그 타당한 범위에서는 사실심 판결 선고 전까지 소송촉진법 이율을 적용하지 아니하므로, 다툼 없는 금액은 먼저 받고 다툼 있는 금액만 소송으로 가져가는 구성이 나은지 따져볼 만합니다.

부영아파트 전세금 반환 자주 묻는 질문