전세금 돌려받기의 첫 단추는 “나는 계약을 끝내겠다”는 의사를 명확히, 증거로 남기는 것입니다. 주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 임대인에게 알려야 합니다. 이 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 계약이 자동으로 연장될 수 있습니다.

통보는 문자나 통화로도 가능하지만, 나중에 임대인이 “들은 적 없다”고 하면 다투게 됩니다. 그래서 내용증명을 권합니다. 내용증명에는 계약 종료일, 반환받아야 할 보증금 액수, 입금 계좌, 반환 기한, 기한 내 미이행 시 임차권등기명령과 전세금반환소송을 진행하겠다는 예고를 담습니다.

전세금돌려받기절차에서 가장 많은 사고가 나는 지점입니다. 임차인의 힘은 전입신고와 실제 거주(점유)에서 나옵니다. 여기에 확정일자가 더해져야 우선변제권이 생깁니다. 그런데 보증금을 못 받은 상태에서 짐을 빼고 주소를 옮기면 이 힘이 사라집니다.

임차권등기명령은 이 문제를 해결하는 제도입니다. 주택임대차보호법에 따라 법원의 결정으로 등기부에 임차권이 기재되면, 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 최근에는 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기를 마칠 수 있도록 절차가 개선되어, 임대인이 일부러 우편을 받지 않는 방식으로 시간을 끄는 일이 줄었습니다.

내용증명을 보내도 임대인이 “돈이 없다”는 말만 반복한다면, 남은 길은 전세금반환소송입니다. 소송의 목적은 단순히 이기는 것이 아니라, 나중에 임대인의 재산에 손을 댈 수 있는 집행권원(판결문)을 확보하는 데 있습니다.

기간은 소장 접수 후 판결까지 통상 4개월에서 6개월 정도입니다. 임대차계약서, 보증금 이체 내역, 계약 종료 통보 자료가 갖춰져 있으면 임대인이 특별히 다툴 거리가 없어 비교적 빠르게 진행됩니다.

기다린 시간도 그냥 넘어가지 않습니다. 임대차 종료 후 반환이 늦어진 기간에 대해 민법상 연 5%의 지연이자를, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자를 함께 청구합니다.

판결을 받았는데도 임대인이 버티는 경우가 있습니다. 전세금돌려받기절차의 마지막이자 실질적으로 가장 중요한 단계가 여기입니다. 판결문을 근거로 임대인의 재산에 직접 손을 대는 것입니다.

대표적으로 임대 부동산이나 임대인 소유의 다른 부동산에 대한 부동산 경매, 임대인의 예금·급여·다른 임차인에 대한 보증금 반환채권 등에 대한 채권압류 및 추심, 그리고 동산압류가 있습니다. 어느 카드를 먼저 꺼내느냐에 따라 회수 속도와 금액이 크게 달라지므로, 임대인의 재산 상황을 파악한 뒤 순서를 정하는 것이 중요합니다.