전세 만기가 다가오는데 집주인이 연락두절되면 임차인은 그야말로 막막해집니다. 전화는 안 받고, 문자는 '읽씹', 카카오톡은 1이 사라지지도 않습니다. 이런 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 내용증명 발송입니다.

내용증명은 그 자체로 법적 강제력이 있는 것은 아닙니다. 하지만 우체국이 발송 사실과 발송 일자를 공적으로 증명해주기 때문에, "임차인이 갱신거절과 보증금반환을 분명히 요구했다"는 사실을 객관적으로 남길 수 있습니다. 훗날 전세금반환소송이 진행될 경우 이 내용증명이 결정적인 증거가 됩니다.

또한 내용증명을 변호사 명의로 발송하면 임대인에게 "이번엔 정말 소송으로 간다"는 심리적 압박이 전해집니다. 실제로 법도에서 변호사 명의로 내용증명을 보낸 뒤 임대인이 갑자기 연락을 해오는 경우가 적지 않습니다.

집주인 연락두절 상황에서 내용증명을 보내는 순서를 정리하면 다음과 같습니다. 막연하게 보내는 것이 아니라 다음 법적 절차로 자연스럽게 이어지도록 설계해야 합니다.

집주인이 본격적으로 연락두절되기 전에 보통 이런 말로 시간을 끕니다. 임대차계약서 어디에도 없는 이야기들입니다. 법적 근거가 전혀 없는 임대인 개인 사정일 뿐인데, 이 말에 속아 기다리다 보면 어느 순간 연락이 완전히 끊깁니다.

이런 말이 반복된다면 이미 연락두절의 전조입니다. 임대차계약서에 정해진 기일에 보증금을 반환하지 않은 시점부터 임대인은 계약 위반자입니다. 관행이 아니라 계약서와 법이 기준입니다. 단호하게 내용증명을 보낼 때입니다.

개인 명의로 내용증명을 보낼 수도 있고, 변호사 명의로 보낼 수도 있습니다. 법적 효력 자체는 동일합니다. 다만 임대인이 받았을 때의 심리적 무게감이 다릅니다. 특히 연락두절 상태의 임대인에게는 변호사 명의의 내용증명이 훨씬 강한 압박이 됩니다.

내용증명만으로 임대인이 보증금을 돌려주면 좋겠지만, 연락두절 상태에서는 다음 절차로 이어지는 경우가 많습니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 각 단계가 끊김 없이 이어집니다.

대표 변호사 엄정숙은 대한변호사협회 부동산전문변호사·민사전문변호사이며, MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연한 전세금반환소송 분야 전문 변호사입니다. 현재도 각종 언론에 전문가로 활발히 활동하며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 직접 집필했습니다. 전국 어디든 전화 한 통으로 사건 선임이 가능하다는 것도 중요한 차별점입니다.