임차인 소액 보증금 최우선 변제, 변호사 비용 0원으로 내 권리 찾는 법
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임차인 소액 보증금 최우선 변제,
변호사 비용 0원으로
내 권리 찾는 법
소액보증금이라 변호사 비용이 부담되셨나요? 전세금반환소송 변호사 비용 0원으로 소액임차인 최우선변제권부터 전세금 회수까지 확실하게 해결하는 방법을 알려드립니다.
임차인 소액 보증금 최우선 변제를 받으려 해도, 변호사 비용이 보증금보다 클까 봐 망설이셨다면 이제 걱정을 내려놓으셔도 됩니다. 법도 전세금반환소송센터는 변호사 비용 0원으로 전세금반환소송을 진행합니다.
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소액임차인 최우선변제권이란?
임차인 소액 보증금 최우선 변제란, 주택임대차보호법 제8조에 따라 소액임차인이 임차주택이 경매나 공매로 넘어가더라도 선순위 담보물권자(근저당권자 등)보다 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
쉽게 말해, 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가더라도, 소액임차인에 해당하면 은행보다 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있다는 뜻입니다. 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 매우 강력한 법적 장치입니다.
선순위 근저당이 설정되어 있어서 일반적인 우선변제권으로는 보증금을 돌려받기 어려운 상황에서도, 소액임차인 최우선변제권이 있다면 일정 금액은 반드시 보호받을 수 있습니다. 전세금반환소송과 별개로 경매 절차에서도 활용할 수 있는 제도이므로, 반드시 숙지해야 합니다.
소액 보증금 최우선 변제 3가지 요건
임차인이 소액 보증금 최우선 변제를 받기 위해서는 아래 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 요건 중 하나라도 빠지면 최우선변제권을 행사할 수 없으니 꼼꼼히 확인하시기 바랍니다.
특히 주의해야 할 점은, 대항력(주택 인도 + 전입신고)은 선순위 담보물권(근저당권 등)의 경매신청 등기 전에 갖추어야 한다는 것입니다. 대항력 발생 시기는 전입신고 다음 날 0시부터이므로, 계약 후 가능한 빨리 전입신고를 마치는 것이 중요합니다.
또한 임차주택이 경매나 체납처분에 의해 매각되는 경우, 반드시 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사 신고를 해야 실제로 변제를 받을 수 있습니다. 배당요구를 하지 않으면 아무리 최우선변제 요건을 갖추었더라도 권리를 행사할 수 없다는 점을 기억해 두셔야 합니다.
2023년 2월 21일 이후 지역별 소액임차인 기준표
소액임차인 해당 여부와 최우선변제 금액은 지역에 따라 다르게 적용됩니다. 아래 표는 현재 적용 중인 주택임대차보호법 시행령 기준입니다. 최선순위 담보물권 설정일이 기준 시점이 되므로, 본인의 상황에 맞는 시기별 기준을 확인하는 것이 중요합니다.
| 지역 구분 | 소액임차인 기준 (보증금 이하) |
최우선변제 금액 한도 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억 6,500만원 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 4,500만원 | 4,800만원 |
| 광역시(과밀억제권역, 군지역 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8,500만원 | 2,800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 | 2,500만원 |
최우선변제 금액은 주택가액(낙찰가)의 2분의 1을 초과할 수 없습니다. 예를 들어 서울 소재 주택이 8,000만원에 낙찰되었다면, 최우선변제 한도는 5,500만원이 아닌 4,000만원(8,000만원의 1/2)이 됩니다. 또한 한 주택에 소액임차인이 여러 명이면 비율에 따라 배분됩니다.
최우선변제권과 우선변제권, 무엇이 다를까?
임차인의 보증금 보호 제도를 이해하려면 최우선변제권과 우선변제권의 차이를 알아야 합니다. 둘 다 임차인을 보호하는 제도이지만, 적용 요건과 보호 범위가 다릅니다.
| 구분 | 최우선변제권 | 우선변제권 |
|---|---|---|
| 대상 | 소액임차인만 | 모든 임차인 |
| 요건 | 대항력(인도+전입신고) | 대항력 + 확정일자 |
| 순위 | 선순위 담보권보다 우선 | 확정일자 기준 순위 |
| 변제범위 | 보증금 중 일정액 | 보증금 전액(순위 내) |
소액임차인이라 하더라도, 확정일자를 함께 갖추어 두면 최우선변제권과 우선변제권을 동시에 활용할 수 있으므로, 임대차 계약 체결 후 반드시 주민센터에서 확정일자까지 받아 두시는 것을 권합니다.
소액보증금, 전세금반환소송으로도 돌려받을 수 있습니다
소액 보증금 최우선 변제는 주로 경매 상황에서 활용되는 제도입니다. 그런데 임대인이 경매 전 단계에서 전세금을 돌려주지 않는 경우에는 어떻게 해야 할까요? 바로 전세금반환소송을 통해 법적으로 돌려받는 방법이 있습니다.
문제는 소액 보증금인데 변호사 비용이 부담스러워 소송을 포기하는 분들이 많다는 것입니다. 보증금 자체가 적은 금액이다 보니, 변호사 착수금 수백만원이 부담되어 오히려 손해라고 생각하시는 거죠.
법도 전세금반환소송센터의 0원제를 이용하면, 소액 보증금이라 하더라도 변호사 비용 부담 없이 소송을 진행할 수 있습니다. 변호사 비용 0원으로 내용증명부터 전세금반환소송, 강제집행까지 전 과정을 처리할 수 있으니, 보증금 규모에 관계없이 법적 권리를 행사하실 수 있습니다.
최우선변제권을 행사할 수 없는 경우
소액임차인이라 하더라도 모든 경우에 최우선변제를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 주의가 필요합니다.
이러한 복잡한 법적 판단이 필요한 상황에서 전문 변호사의 도움이 필수적입니다. 법도 전세금반환소송센터에 무료전화상담을 하시면, 본인의 상황에서 최우선변제가 가능한지 정확한 안내를 받으실 수 있습니다.
전세금반환소송 진행 절차
전세금을 돌려받기 위한 법적 절차는 다음과 같이 진행됩니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 아래 모든 단계를 변호사 비용 0원으로 처리합니다. 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 약 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다.
법도 전세금반환소송센터 실적
20대부터 60대까지 전 연령대, 수천만원에서 수억원대의 전세금 사건을 전국적으로 처리하고 있습니다. 소액 보증금이라고 해서 차별 없이, 동일한 전문 법률 서비스를 변호사 비용 0원으로 제공합니다.
소액임차인이 꼭 알아야 할 체크포인트
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험이 없는 경우에도 전세금반환소송을 통해 법적으로 돌려받을 수 있습니다.
소액임차인 최우선변제권은 확정일자 없이도 대항력만으로 행사할 수 있지만, 확정일자까지 갖추면 우선변제권도 함께 확보되어 보증금 보호 범위가 넓어집니다. 계약서 작성 후 주민센터에서 확정일자를 받는 것은 기본 중의 기본입니다.
전세금반환소송 시 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다. 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다. 임대인이 전세금 반환을 미루는 기간이 길어질수록 지연이자도 늘어나므로, 빠른 소송 진행이 유리합니다.
소액 보증금 최우선 변제 자주 묻는 질문
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