임차인 보증금 우선 변제권이란, 임대차 기간이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못했을 때, 해당 주택이 경매나 공매로 매각될 경우 매각 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 법적 권리를 말합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 근거하고 있으며, 임차인이 경제적 약자의 위치에 놓이지 않도록 보호하기 위해 마련된 제도입니다.

쉽게 말해, 집주인이 전세금을 돌려주지 않아 결국 해당 주택이 경매에 넘어가더라도, 임차인이 일정한 요건을 갖추고 있다면 은행 등 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있다는 뜻입니다. 이 권리를 확보해 두느냐 마느냐에 따라 전세보증금 회수 가능성이 크게 달라집니다.

임차인이 보증금 우선 변제권을 인정받으려면 주택임대차보호법이 정한 세 가지 요건을 반드시 충족해야 합니다. 하나라도 빠지면 경매 절차에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 없기 때문에 꼼꼼히 확인이 필요합니다.

전세보증금을 보호하는 두 가지 핵심 개념인 대항력과 우선변제권은 비슷해 보이지만 그 역할과 적용 상황이 다릅니다. 대항력은 주택이 제3자에게 양도되더라도 임차인이 계속 거주하며 보증금 반환을 요구할 수 있는 힘입니다. 반면 우선변제권은 경매나 공매 시 매각 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다.

즉, 대항력만 갖추면 집은 지킬 수 있지만 경매 상황에서 보증금을 우선 배당받을 수는 없습니다. 반드시 확정일자까지 받아서 우선변제권을 확보해야 경매 시에도 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 전세계약을 체결하면 당일에 전입신고와 확정일자를 동시에 받아 두는 것이 가장 좋은 방법입니다.

소액임차인 최우선변제권은 보증금이 일정 기준 이하인 임차인이 선순위 담보물권자(예: 은행 근저당권)보다도 더 먼저 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 강력한 권리입니다. 주택임대차보호법 제8조에 근거하며, 확정일자가 늦더라도 대항력만 갖추고 있으면 행사할 수 있다는 점에서 일반 우선변제권과 구별됩니다.

다만, 보증금 전액을 돌려받는 것이 아니라 법이 정한 한도 내에서만 보호된다는 점을 알아야 합니다. 그리고 해당 주택 낙찰가의 2분의 1을 넘을 수 없으며, 여러 명의 소액임차인이 있는 경우 비례하여 배분됩니다.

우선변제권이 있든 없든, 임대차계약이 종료된 후 집주인이 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는다면 이는 명백한 계약 위반입니다. 임대차계약서에 명시된 반환일이 지났다면 임차인은 법적 절차를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. "새 세입자가 구해지면 돌려주겠다"는 말은 계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없는 임대인의 일방적인 핑계에 불과합니다.

"새 세입자가 들어오면 돌려주겠다"는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 이것은 임대차계약서 어디에도 적혀 있지 않은 내용이고, 법적 근거가 전혀 없는 임대인의 일방적인 사정입니다. 전세금 반환은 임대차계약서에 명시된 날짜가 기준이며, 이를 어기는 것은 임대인의 계약 위반입니다.

전세금을 돌려달라고 하면 임대인은 다양한 핑계를 댑니다. 하지만 아래의 말들은 모두 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다. 임대차계약서에 적힌 반환일이 유일한 기준이라는 사실을 기억하세요.

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