임차권등기명령 후 경매 절차와 우선변제 핵심 가이드 | 법도 전세금반환소송센터
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임차권등기명령 후 경매에서 보증금 지키는 법
임대차가 끝났는데 돌아오지 않은 보증금. 임차권등기명령을 해두었다면 경매가 시작되어도 대항력과 우선변제를 어떻게 이어가야 하는지, 배당요구부터 종기 관리, 소액임차인 최우선변제까지 한 번에 정리했습니다.
핵심 한눈에
상황별 우선순위 이해
① 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 완료된 경우에는 임차권이 등기부에 반영되어 배당에서 유리한 지위를 가질 수 있습니다. ② 경매개시결정등기 후에 등기한 경우에는 종전 권리취득 시점을 기준으로 하되, 실무상 배당요구를 빠짐없이 제출해야 안전합니다.
임차권등기명령 후 경매 단계별 행동
대항력·우선변제 유지의 의미
임차권등기가 등기부에 기재되면, 이사로 점유를 비워도 종전의 대항력을 계속 주장할 수 있고, 확정일자를 갖춘 임차인은 보증금에 대한 우선변제권을 이어갈 수 있습니다. 이는 경매에서 배당순위 판단의 기준이 됩니다.
소액임차인 최우선변제
보증금이 일정 범위 이하인 임차인은 낙찰가의 1/2 한도에서 법이 정한 금액을 먼저 변제받을 수 있습니다. 지역과 고시 기준에 따라 범위·금액이 달라지므로 본인의 보증금이 해당되는지 반드시 확인해야 합니다.
체크리스트
- 경매개시결정등기일과 배당요구종기를 달력에 표시하고, 여유 있게 서류를 준비합니다.
- 임차권등기부 등본과 계약서 사본, 확정일자, 전입일 증빙은 기본 묶음으로 유지합니다.
- 보증금 변동이 있었다면 증액·감액 내역과 지급 영수증을 함께 정리합니다.
- 소액임차인 해당 여부와 보장금액을 최신 기준으로 확인합니다.
- 배당표 열람 시 금액·순위·지급시기(잔여 배당 포함)를 꼼꼼히 점검합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 임차권등기만 해두면 배당요구를 안 해도 되나요?
A. 사건에 따라 다릅니다. 일반적으로는 배당요구가 필요하며, 특히 종기를 넘기면 배당에서 제외될 수 있습니다. 다만 경매개시결정등기 전에 임차권등기가 되어 있는 등 특정 요건에서는 배당상 유리한 지위를 인정받은 판례가 있으므로, 사건별로 서류를 확인해 안전하게 진행하십시오.
Q. 임차권등기 후 이사했는데 대항력은 유지되나요?
A. 전입·점유를 바탕으로 취득한 대항력과 확정일자 기반의 우선변제권을 임차권등기로 보완하여 이사 후에도 이어갈 수 있습니다. 다만 개별 사건의 권리구조에 따라 결과가 달라질 수 있으니 확인이 필요합니다.
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