법도 전세금반환소송센터

전세금 강제집행, 확정판결·지급명령 후 빠르게 회수하는 순서

재산명시·재산조회 → 채권압류 및 추심명령 → 부동산 강제경매. 필수 체크리스트까지 한 번에 정리했습니다.

집행권원 확보
지급명령 확정·판결 확정 후 바로 가능

핵심 수단
계좌·임대인 재산 채권압류, 부동산 강제경매

필수 준비
확정증명, 송달·수수료, 최신 주민·등기·재산정보

지급명령·판결이 확정되면 무엇부터 할까요

전세금 강제집행은 집행권원(확정판결 또는 지급명령 확정)을 얻은 뒤 곧바로 진행합니다. 통상적으로는 임대인의 재산 현황을 확인하기 위해 재산명시 신청과 재산조회를 먼저 검토하고, 계좌 등 금융채권 압류 및 추심명령으로 빠른 회수를 시도합니다. 임대인 명의의 주택·토지 등 책임재산이 확인되면 부동산 강제경매를 병행하여 회수 가능성을 높입니다. 집행 단계에서 필요한 것은 최신의 신분·주소·등기 정보, 확정증명, 인지·송달료 등이며, 각 절차는 법원 규정에 따라 서류 양식과 수수료가 다릅니다.

체크리스트

확정된 지급명령/판결 정본

확정증명(필요 시)

임대인 주민·법인 정보

부동산 등기부/차량/예금 등 재산 단서

우선순위

재산명시·재산조회

계좌·카드매출 등 채권압류 및 추심명령

부동산 강제경매 접수

임대인이 임의 변제를 지연하면 채권압류로 속도전을, 회수액이 전액 충당되지 않을 경우 강제경매로 보완합니다. 집행 과정의 이의·항고 대응은 전문 변호사의 통합 설계가 유리합니다.

전세금 강제집행, 단계별 진행

① 재산명시·재산조회 신청

임대인의 재산목록 제출을 법원이 명하는 절차(재산명시)와, 금융·부동산·차량 등 보유 내역을 법원을 통해 확인하는 절차(재산조회)로 단서를 확보합니다. 조회 결과는 채권압류, 경매 대상 선정의 기초가 됩니다.

② 채권압류 및 추심명령

은행 예금, 임대인의 급여·사업자 매출채권 등 금전채권을 압류하여 채무자 재산에서 바로 회수합니다. 법원에 "채권압류 및 추심명령"을 신청하고, 결정 정본 송달 후 금융기관 등 제3채무자가 지급을 중지·이행합니다.

③ 부동산 강제경매

임대인 명의 부동산에 대해 강제경매를 신청합니다. 배당요구와 최저매각가격, 선순위 권리관계에 따라 회수액이 달라지므로 사전 등기부 검토가 필수입니다. 채권압류로 부족한 금액을 경매로 보완하는 방식이 일반적입니다.

④ 유체동산·자동차 등 집행

필요시 집행관을 통한 유체동산 집행이나 차량 압류·매각을 병행할 수 있습니다. 실익·비용 대비 회수 가능성을 검토해 선택합니다.

실무 포인트

타이밍 — 지급명령 확정 또는 판결 확정 직후 바로 진행하면 회수율이 높습니다. 송달·확정 여부는 서면으로 확인합니다.
대상 선택 — 계좌압류로 신속 회수, 부족분은 부동산 강제경매로 보완. 재산조회 결과에 따라 급여·임대차보증금 등도 검토합니다.
비용·기간 — 법원 인지·송달료, 집행관 비용 등이 발생합니다. 사건별로 다르므로 접수 전 산출표를 확인하세요.
이의·항고 대응 — 집행정지·청구이의·즉시항고 제기가 있을 수 있으므로, 서면·기일 전략을 미리 준비하는 것이 안전합니다.

자주 받는 질문

지급명령만으로도 강제집행이 가능한가요: 네. 채무자가 이의하지 않아 확정되면 판결과 같은 효력이 발생하여, 그 정본과 확정증명으로 채권압류·경매 등 집행을 신청할 수 있습니다.
어떤 재산부터 집행하나요: 통상 금융계좌 등 현금화가 쉬운 채권부터 진행해 회수 속도를 확보하고, 부족분은 부동산 강제경매로 보완합니다. 사건별로 최적 조합을 설계합니다.
임대인 재산을 모를 때는: 재산명시·재산조회로 단서를 확보합니다. 주소 이전·명의 변경 등 변수가 있는 만큼, 최신 자료를 기준으로 접수합니다.