LH 보증금 반환 확약서, 세 당사자 구조부터 그려 보기

LH 보증금 반환 확약서를 제대로 쓰려면 누가 누구와 임대차계약을 맺었는지부터 그려 봐야 합니다. LH가 관여하는 임대차에는 보통 집주인(임대인), LH, 실제로 사는 입주자라는 세 당사자가 등장하고, 계약서에 임차인으로 적힌 사람과 실제로 사는 사람이 반드시 같지는 않습니다.

같은 'LH 관련 임대차'라는 말로 묶여도 실제 계약 구조는 사업 방식마다 다를 수 있습니다. 입주자가 직접 임차인이 되고 LH는 다른 방식으로 관여하는 구조가 있을 수 있고, LH가 임차인이 되고 입주자는 선정된 거주자로 들어가는 구조도 있습니다. 어떤 사업에서 어떤 구조를 쓰는지, 확약서를 어떤 절차에서 요구하는지는 LH의 해당 사업 안내가 기준이므로 여기서는 단정하지 않고 구조별로 법이 어떻게 달라지는지만 정리합니다.

당사자 구조를 먼저 그려야 하는 이유는 분명합니다. 확약서 문구가 아무리 꼼꼼해도 반환 상대방이 계약 구조와 어긋나게 적혀 있으면, 나중에 보증금을 청구할 때 누가 원고가 되어야 하는지부터 다툼이 생길 수 있습니다. 임차인 입장에서는 확약서를 받기 전에 계약서와 확약서의 이름이 서로 맞는지 대조하는 것이 가장 값싼 예방책입니다.

계약서상 임차인은 누구인가요? 개인 임차와 법인 임차 판정표

보증금을 돌려받을 권리자는 확약서가 아니라 임대차계약서의 임차인란에서 출발합니다. 계약서에 입주자 본인이 임차인으로 적혀 있으면 개인 임차, LH 같은 법인이 임차인으로 적혀 있으면 법인 임차 구조로 보고 아래 표처럼 나눠 확인합니다.

「주택임대차보호법」 제3조의2제1항은 '임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)'이라고 적어, 보증금 회수 조문에서 말하는 임차인에 제3조제2항의 전세임대 법인 등을 넣고 있습니다. 같은 법 제3조의2제2항도 대항요건과 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 우선변제권을 주면서, 법인 임차라면 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서상 확정일자를 기준으로 삼는다고 정합니다. 우선변제권은 확정일자만으로 생기지 않고 대항요건과 확정일자를 모두 갖춰야 한다는 점도 함께 기억해야 합니다.

법인 임차 구조에서 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정하도록 되어 있습니다(제3조제2항 후문). 계약 법인이 그 범위에 들어가는지, 입주자가 실제로 인도와 주민등록을 마쳤는지가 함께 갖춰져야 대항력이 안정적으로 성립합니다. 입주자가 전입신고를 늦추거나 먼저 전출하면 법인 쪽 보호에도 영향이 갈 수 있다는 점이 개인 임차와 가장 다른 부분입니다.

LH보증금 반환 확약서 양식, 구조별로 달라지는 네 칸

LH보증금 반환 확약서 양식은 LH가 안내하는 서식이 있다면 그 서식이 우선이고, 서식의 세부 항목이나 제출 기한은 해당 사업 안내에서 확인해야 합니다. 다만 어떤 서식을 쓰든 개인 임차인지 법인 임차인지에 따라 채우는 내용이 달라지는 칸은 반환 상대방, 반환 시기, 공제, 연락처 네 가지로 좁혀집니다.

문구 예시(가상의 예) — "임대인은 임대차가 종료되는 날 임차인에게 임대차보증금을 반환한다. 여기서 임차인은 임대차계약서상 임차인 ○○○(또는 법인명)을 말한다." 반환 상대방을 계약서상 임차인과 같은 이름으로 적고, 반환 시기를 계약 종료에 묶어 두면 해석 다툼이 줄어듭니다.

반환 시기 칸은 특히 꼼꼼히 봐야 합니다. 특정 날짜만 적어 두면 계약이 연장되거나 종료일이 바뀌었을 때 확약서의 날짜와 실제 종료일이 어긋날 수 있고, '새 임차인이 들어오면'처럼 조건을 붙이면 반환기일이 언제인지부터 다툼이 생길 수 있습니다. 어떤 문구가 어떤 법률효과를 낳는지는 계약서 전체와 함께 판단되므로, 예시는 점검용으로만 활용하는 것이 안전합니다.

LH 보증금 반환 확인서와 확약서는 다른가요? 이름보다 문구

LH 보증금 반환 확인서와 확약서는 이름이 다르지만, 법적으로 어떤 의미를 갖는지는 제목이 아니라 안에 적힌 문구로 정해집니다. 보증금 액수나 계약 사실을 확인해 주는 문장만 있는 서면과, 임대인이 반환 시기와 상대방을 정해 돌려주겠다고 약속하는 문장이 있는 서면은 쓰임새가 다를 수 있습니다.

확인서든 확약서든 핵심은 세 문장이 들어 있는지입니다. 보증금 액수, 반환 상대방, 반환 시기가 분명히 적혀 있으면 소송에서 사실관계를 뒷받침하는 자료가 되고, 빠져 있으면 계약서·문자·이체 내역 같은 다른 증거로 보충해야 합니다. 임대인의 서명 날인과 작성일도 함께 확인해 두면 나중에 서면의 진정성을 두고 다툴 여지가 줄어듭니다.

LH 보증금 반환 확약서 받는법과 LH 보증금반환확약서 거부 때 남는 보호

LH 보증금 반환 확약서 받는법의 핵심은 임대인이 서명하기 쉬운 상태로 초안을 먼저 건네고, 요청과 답을 모두 기록으로 남기는 것입니다. 임대인이 무엇을 약속하는지 한눈에 보이면 서명을 미룰 이유가 줄어들고, 거부하더라도 그 경위가 증거로 남습니다.

1. 계약서 명의 확인 — 확정일자를 받은 계약서의 임차인란과 확약서의 반환 상대방을 같은 이름으로 맞춥니다.
2. 초안 네 칸 채우기 — 반환 상대방·시기·공제·연락처를 LH 안내 서식에 맞춰 미리 채워 둡니다.
3. 기록이 남는 요청 — 문자나 이메일로 초안을 보내 서명을 요청하고, 답장을 그대로 보관합니다.
4. 거부 사유 남기기 — 거부하면 사유를 문자로 남겨 달라고 정중히 요청하고 화면을 저장해 둡니다.

LH 보증금반환확약서 거부를 당해도 임차인의 법정 보호가 사라지는 것은 아닙니다. 확약서는 임대인이 약속을 서면으로 남기는 장치일 뿐이고, 대항력과 우선변제권은 확약서와 상관없이 「주택임대차보호법」이 정한 요건으로 생깁니다. 개인 임차라면 인도와 주민등록(제3조제1항), 법인 임차라면 입주자의 인도와 주민등록(제3조제2항)에 확정일자를 더해 우선변제권을 갖춥니다(제3조의2제2항).

임대차기간이 끝난 뒤에도 보호는 이어집니다. 「주택임대차보호법」 제4조제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고(제3조의3제1항), 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(제3조의3제5항). 다만 법인 임차 구조에서 누가 신청인이 되는지는 계약 구조를 확인해야 정확히 답할 수 있습니다.

약속이 깨졌을 때, 확약서는 증거이고 회수는 판결과 집행으로

임대인이 확약서에 적은 날짜에 보증금을 돌려주지 않으면, 확약서는 그때부터 소송에서 쓰는 증거가 됩니다. 확약서 자체로 임대인 재산을 압류할 수는 없으므로, 보증금 반환 판결을 받아 강제집행으로 이어 가는 것이 기본 경로이고 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월을 예상하고 준비합니다.

법인 임차 구조라면 누가 원고가 되는지부터 정리해야 합니다. 계약상 임차인이 법인이라면 법인이 보증금 반환을 청구하는 당사자가 되는 것이 출발점이고, 입주자가 직접 청구할 수 있는지는 법인과 입주자 사이의 약정이나 채권양도 여부 등에 따라 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다. 개인 임차라면 입주자 본인이 원고가 되어 전세금반환소송을 진행합니다.

판결을 받은 뒤 그 집을 경매로 넘기는 경우에는 특례가 있습니다. 임차인(제3조제2항의 법인 포함)이 보증금반환청구소송의 확정판결 등에 따라 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다(제3조의2제1항). 이 특례는 경매를 신청하는 경우에 한정되고, 채권압류 같은 다른 집행에서는 「민사집행법」 제41조의 반대의무 증명 문제가 그대로 남습니다.

계약서 임차인란, 반환 시기 문구, 거부 시점 중 하나라도 애매하다면 계약서와 확약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 부동산·민사 전문 변호사이고, 공인중개사 자격도 갖추고 있어 계약서 구조와 확약서 문구를 함께 검토합니다.

LH 확약서와 보증금반환, 자주 묻는 질문