서울주택도시공사(SH)가 운영하는 전세임대주택에 입주하신 분들 중 상당수가 'SH 전세보증금 반환 확약서'라는 서류를 처음 접하고 당황하십니다. 뉴스나 온라인 카페에서는 LH(한국토지주택공사) 확약서 이야기만 많이 다뤄지다 보니, 같은 개념인 줄 알았는데 막상 서울 지역 전세임대 계약서에는 SH라는 낯선 기관명이 적혀 있어 혼란스러워하시는 경우가 적지 않습니다. 아래 항목 중 해당하는 것이 있다면 이 글이 실질적인 도움이 될 것입니다.

전세보증금을 둘러싼 분쟁이 사회적으로 많이 알려지면서, 공공기관을 통한 전세임대주택 제도에서도 세입자 보호 장치를 미리 마련해두는 흐름이 점점 강조되고 있습니다. 확약서 역시 그런 취지에서 요구되는 서류이지만, 정작 이 문서가 실제로 어떤 효력을 가지는지, 언제 도움이 되고 언제 한계가 있는지는 제대로 안내받지 못한 채 입주부터 하시는 경우가 많습니다. 이 글에서는 SH 확약서의 성격을 LH와 비교해 정리하고, 실제 분쟁이 발생했을 때 밟아야 할 절차까지 함께 안내해 드리겠습니다.

• SH 전세임대주택 입주를 앞두고 있는데 확약서가 정확히 무엇인지 모르겠다.
• LH 확약서와 SH 확약서가 같은 것인지, 무엇이 다른지 궁금하다.
• 집주인이 확약서 작성이나 서명을 거부하거나 계속 미루고 있다.
• 계약 종료가 다가오는데 집주인이 보증금을 돌려줄 수 있을지 불안하다.
• 확약서만 있으면 안전하다고 생각했는데, 실제로 무슨 효력이 있는지는 모른다.

SH 전세보증금 반환 확약서란 무엇인가

SH 전세보증금 반환 확약서는 서울주택도시공사가 운영하는 전세임대주택 제도에서 집주인이 SH와 세입자에게 '계약이 끝나면 보증금을 정해진 기한 내에 반환하겠다'는 취지를 문서로 약속하는 서류입니다. 전세임대주택 제도 자체가 SH가 저소득 무주택 세대를 위해 민간 주택을 물색한 뒤 집주인과 전세계약을 맺고, 이를 다시 대상자에게 재임대하는 구조로 운영되기 때문에, 집주인의 보증금 반환 의지와 이행 가능성을 사전에 확인해두는 절차가 중요하게 다뤄지는 것입니다.

이 확약서는 SH가 해당 주택을 전세임대 대상 주택으로 승인하기 위한 심사 과정에서 요구되는 경우가 많고, 집주인의 협조가 필수적입니다. 확약서에는 통상적으로 임대인의 인적사항, 해당 주택의 표시, 전세보증금 액수, 계약 종료 시 반환 의무에 관한 확인 문구 등이 담기는데, 정확한 항목과 서식은 사업연도별 공고나 SH 담당 부서의 안내에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사안에서는 반드시 해당 공고문이나 담당자를 통해 최신 서식을 확인하시는 것이 정확합니다.

중요한 점은, 확약서가 '전세임대 계약을 성사시키기 위한 사전 확인 장치'라는 성격이 강하다는 것입니다. 확약서 자체가 별도의 강제집행권을 부여하는 문서는 아니며, 실제로 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때 최종적으로 기준이 되는 것은 여전히 임대차계약서와 관련 법률입니다. 확약서는 신뢰를 담보하는 보조적 장치일 뿐, 그 자체가 소송을 대신할 수 있는 문서는 아니라는 점을 처음부터 명확히 이해하고 계셔야 합니다.

그럼에도 확약서가 갖는 실질적인 의미가 아예 없는 것은 아닙니다. 확약서는 집주인이 계약 시점에 반환 의무를 인지하고 있었다는 사실을 문서로 남긴다는 점에서, 추후 분쟁이 발생했을 때 임차인의 주장을 뒷받침하는 정황 자료로 활용될 여지가 있습니다. 다만 이는 어디까지나 '보조 자료'로서의 의미이지, 확약서 하나만으로 사건 전체가 유리하게 진행된다는 뜻은 아니라는 점을 함께 기억해두실 필요가 있습니다.

LH 확약서와 SH 확약서, 무엇이 다른가

두 확약서는 '전세임대주택 사업 과정에서 집주인의 반환 의지를 문서로 확인한다'는 근본 취지는 동일합니다. 그러나 운영 기관과 사업 범위, 실무 진행 방식에서는 분명한 차이가 있습니다. LH(한국토지주택공사)는 국토교통부 산하의 전국 단위 공기업으로 전국 각지에서 전세임대주택 사업을 운영하는 반면, SH(서울주택도시공사)는 서울특별시 산하의 지방공기업으로 서울 지역을 중심으로 유사한 사업을 운영합니다. 같은 '전세임대'라는 이름을 쓰더라도 사업 공고, 대상자 선정 기준, 담당 지사·지역본부 체계가 각각 다르게 운영된다는 점을 먼저 이해해야 혼선을 줄일 수 있습니다.

실무적으로 세입자 입장에서 특히 주의할 부분은, 온라인에 떠도는 정보의 상당수가 LH를 기준으로 작성되어 있어 SH 입주자가 그대로 적용하면 오해가 생길 수 있다는 점입니다. 확약서 양식을 확인하는 경로, 문의 부서, 처리 기한 등은 SH와 LH가 서로 다르게 안내하고 있을 가능성이 높으므로, 본인이 어느 기관의 전세임대 제도를 이용 중인지부터 계약서와 안내문을 통해 다시 한번 확인하시길 권해드립니다. 다만 두 기관 모두 '집주인이 확약을 지키지 않았을 때 세입자가 밟아야 하는 법적 절차'는 결국 동일한 민사 법리를 따른다는 점은 같습니다.

실제로 상담을 진행하다 보면, 처음 입주할 때 안내받은 기관이 SH였는지 LH였는지조차 정확히 기억하지 못하는 분들도 계십니다. 이 경우에는 재임대 계약서나 입주 안내문에 적힌 기관명을 다시 확인하시거나, 관할 자치구·주민센터를 통해 본인이 이용 중인 제도가 어느 기관 소관인지부터 파악하시는 것이 첫 단계입니다. 어느 기관인지가 확인되어야 이후 문의 창구와 확약서 관련 절차를 정확하게 안내받을 수 있기 때문입니다.

확약서가 필요한 이유와 그 법적 성격

전세임대주택 제도는 공공기관이 중간에서 집주인과 저소득 세대 사이를 연결해주는 구조이기 때문에, 계약 종료 시점에 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면 그 피해가 고스란히 실제 거주자에게 돌아갈 위험이 있습니다. 이 때문에 SH나 LH는 사업 초기 단계에서부터 집주인에게 반환 의사를 문서로 확인받아, 향후 분쟁의 소지를 줄이고 세입자를 보호하려는 취지로 확약서 제출을 요구하는 것입니다.

그러나 확약서가 존재한다는 사실만으로 법적 안전이 완전히 보장되는 것은 아닙니다. 확약서는 어디까지나 계약 체결 단계에서 집주인의 의사를 확인하는 문서일 뿐이고, 실제로 반환이 지연되거나 거부되는 상황에서는 결국 임대차계약서에 명시된 조건과 관련 법률이 판단 기준이 됩니다. '새 세입자가 들어오면 그때 돌려주겠다'는 식의 이야기는 임대인 개인의 사정일 뿐 법적인 반환 유예 근거가 되지 않는다는 원칙은, SH·LH 확약서가 있는 경우에도 동일하게 적용됩니다.

이런 원칙을 미리 알아두시는 것이 중요한 이유는, 실제 분쟁 상황에서 '확약서가 있으니 당연히 해결될 것'이라는 막연한 기대가 초기 대응 시점을 늦추는 경우가 적지 않기 때문입니다. 반환 기한이 지났는데도 확약서만 믿고 별다른 조치 없이 기다리다가, 뒤늦게 내용증명을 보내고 절차를 시작하면 그만큼 실제 회수까지 걸리는 시간도 길어질 수 있습니다. 확약서의 성격을 정확히 이해하고 있어야 대응 시점을 놓치지 않을 수 있습니다.

따라서 확약서를 받아두었다고 해서 안심하고 아무런 대비도 하지 않는 것은 위험합니다. 계약 종료 예정일이 다가오면 확약서와는 별개로, 임대차계약서 원본과 확정일자, 전입신고 관련 서류를 다시 한번 점검하고, 계약 만료 전 적절한 시점에 갱신 거절 또는 반환 요청 의사를 명확히 전달해두는 것이 실제 분쟁을 예방하는 데 훨씬 더 실질적인 역할을 합니다.

특히 계약 만료일이 다가올수록 임대인과의 연락이 뜸해지거나 답변이 모호해지는 경우가 많습니다. 이런 조짐이 보인다면 구두나 문자로만 반환을 요청하기보다, 반환 기한과 금액을 명확히 적은 서면(내용증명)으로 의사를 전달해 기록을 남겨두시는 것이 이후 절차를 진행할 때 중요한 증거가 됩니다. 확약서가 있다고 해서 이런 사전 대비를 소홀히 할 이유는 전혀 없습니다.

SH 확약서, 어떤 흐름으로 진행되나

SH 전세임대주택 사업은 대체로 대상자 선정 이후 입주 희망 주택을 물색하고, 해당 주택의 집주인이 SH가 요구하는 조건에 동의해야 최종 계약이 성사되는 방식으로 진행됩니다. 확약서는 이 과정 중 집주인의 협조를 문서로 남기는 단계에 해당합니다. 세부 절차와 처리 기한은 매년 사업 공고와 담당 부서 안내에 따라 달라질 수 있으므로, 아래 흐름은 일반적인 진행 순서를 이해하기 위한 참고로 봐주시고, 정확한 일정은 반드시 SH 공고문이나 담당자를 통해 확인하시기 바랍니다.

간혹 집주인이 확약서 서명 단계에서 거부하거나 서명을 미루는 경우도 있습니다. 이 경우 세입자 입장에서는 해당 주택으로 진행하기 어려워지는 것이 현실이므로, SH 담당자와 상의해 다른 후보 주택으로 진행 여부를 조율하는 것이 일반적인 대응 방향입니다. 반면 이미 확약서에 서명하고 계약까지 마친 상태에서 뒤늦게 이행을 거부하는 경우라면, 앞서 설명한 내용증명부터 시작하는 절차로 넘어가야 합니다.

집주인이 확약을 지키지 않을 때, 실제 대응 절차

확약서에 서명했음에도 계약 종료 시점에 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 계속 미루기만 하는 경우가 실무에서 드물지 않게 발생합니다. 이럴 때는 확약서를 근거로 항의하는 것만으로는 실질적인 해결이 어렵고, 결국 임차인으로서 법이 정한 절차를 순서대로 밟아나가야 합니다. 아래는 전세금을 돌려받지 못했을 때 일반적으로 진행되는 절차의 흐름입니다.

이 과정에서 지연된 기간에 대해서는 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다. 통상 민법상 연 5%의 법정이율이 기본적으로 적용되며, 소송 진행 단계에 따라 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%의 이율이 적용되는 구간이 발생할 수 있습니다. SH가 관여된 전세임대 계약이라 하더라도 실제 반환 의무자는 집주인(임대인)이므로, 이 절차의 상대방은 원칙적으로 집주인이 됩니다.

법도 전세금반환소송센터는 이러한 절차를 다수 진행해 온 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자)와 함께, 확약서 유무에 따라 준비해야 할 자료와 대응 방향이 달라질 수 있는 사안들을 안내해 드리고 있습니다.

확약서가 있어도 소송까지 가야 하는 이유

확약서를 받아두었는데도 왜 결국 소송까지 가야 하는지 답답해하시는 분들이 많습니다. 이유는 명확합니다. 확약서는 계약 체결 시점에 집주인의 '의사'를 확인해두는 문서일 뿐, 실제 이행을 강제할 수 있는 집행권원이 아니기 때문입니다. 집주인이 확약서에 서명했더라도 실제로 자금 사정이 어려워지거나 마음이 바뀌면 반환을 미루는 상황이 얼마든지 발생할 수 있고, 이때 확약서 문구만으로는 강제집행에 곧바로 들어갈 수 없습니다.

결국 확약서는 '반환 의무가 있었다는 사실'을 뒷받침하는 정황 증거로서 소송에서 유용하게 쓰일 수는 있지만, 소송 자체를 대체하지는 못합니다. 법원의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원을 확보해야만 부동산 경매, 채권압류 등 실제 강제집행 절차로 넘어갈 수 있기 때문에, 확약서가 있는 상황에서도 반환이 지연된다면 지체 없이 내용증명부터 시작해 정식 법적 절차를 준비하시는 것이 안전합니다.

참고로 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인이 보유한 다른 부동산 정보를 파악하고 있는 경우라면, 소송 전 단계에서 가압류를 함께 검토할 수 있습니다. 다만 가압류는 모든 사안에서 필요한 절차는 아니며, 임대인의 재산 상황과 회수 가능성을 함께 살펴본 뒤 필요성을 판단해야 하는 조치라는 점을 참고하시기 바랍니다.

간혹 임대인이 확약서를 근거로 지급명령을 먼저 진행해보자고 제안하는 경우도 있는데, 지급명령은 상대방이 이의를 제기하면 결국 정식 소송으로 넘어가게 되어 오히려 시간만 더 소요될 수 있습니다. 임대인이 반환 의사를 명확히 밝히고 이견이 전혀 없는 극히 예외적인 상황이 아니라면, 처음부터 전세금반환소송 절차로 진행하는 편이 시간과 비용 면에서 더 효율적인 경우가 많습니다.

집주인이 자주 대는 핑계, 법적으로는 어떻게 봐야 하나

확약서까지 받아두었는데도 반환이 늦어지면 세입자 입장에서는 억울함이 클 수밖에 없습니다. 실무에서 반복적으로 듣게 되는 임대인의 핑계 몇 가지를 정리하고, 법적으로 어떻게 판단해야 하는지 함께 짚어보겠습니다. 아래 내용은 특정 사건이 아니라 자주 나오는 유형을 일반화한 것이므로, 실제 사안은 계약서와 진행 경과에 따라 달라질 수 있습니다.

SH 전세임대 세입자가 미리 챙겨야 할 서류

확약서 여부와 관계없이, 전세임대주택에 거주하는 동안에는 아래 서류들을 평소에 잘 정리해두는 것이 좋습니다. 실제로 분쟁이 발생했을 때 이 서류들이 내용증명 작성과 소송 진행의 기초 자료가 되기 때문입니다.

• 임대차계약서 원본(SH 재임대 계약서 및 원 임대차계약서 사본 포함)
• 확정일자 및 전입신고 확인 서류(주민등록등본 등)
• SH 전세보증금 반환 확약서 사본
• 보증금 이체 내역 등 실제 지급 사실을 증명할 수 있는 자료
• 임대인과 주고받은 문자·통화 등 협의 정황 자료

한 가지 더 확인해두면 좋은 것은 해당 주택에 전세보증금 반환보증(HUG·SGI 등)이 별도로 가입되어 있는지 여부입니다. 만약 보증보험에 가입되어 있다면 보증기관을 통한 절차를 먼저 확인해보실 수 있는데, 구체적인 가입 여부와 보증 범위, 처리 기간은 사안마다 다르므로 보증서와 계약 내용을 직접 확인하시거나 해당 보증기관에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.

서류를 정리하실 때는 원본은 잘 보관하고, 사본은 별도로 스캔하거나 사진으로 촬영해 클라우드나 이메일 등에도 함께 저장해두시길 권해드립니다. 계약 종료 시점이 다가와 갑작스럽게 서류가 필요해지는 경우가 많은데, 그때 가서 서류를 찾느라 시간을 허비하면 내용증명 발송 등 초기 대응이 그만큼 늦어질 수 있습니다. 평소의 작은 준비가 실제 분쟁 상황에서는 대응 속도를 크게 좌우합니다.

위 서류들은 평소에는 그저 서랍 속 종이처럼 느껴지실 수 있지만, 막상 반환이 지연되어 내용증명을 보내거나 소송을 준비하는 단계에 들어서면 사건의 사실관계를 뒷받침하는 핵심 근거가 됩니다. 특히 보증금을 실제로 지급했다는 이체 내역과, 임대인과 주고받은 연락 기록은 협의가 결렬되었을 때 반환 의무를 명확히 입증하는 데 큰 역할을 하므로, 지금 당장 분쟁이 없더라도 미리 한 폴더에 모아두시길 권해드립니다.

자주 묻는 질문