전세 계약을 앞두고 임차권설정과 전세권설정의 차이를 검색하셨다면, 내 전세보증금을 어떻게 지킬 수 있는지 고민하고 계신 분일 것입니다. 임차권설정과 전세권설정은 모두 보증금 보호를 위한 제도이지만, 법적 성격과 효력에서 큰 차이가 있습니다. 무엇이 다르고, 각각 어떤 장단점이 있는지, 그리고 이런 보호 장치를 갖춰도 실제로 전세금을 받지 못하면 어떻게 해야 하는지 자세히 안내드리겠습니다.

임차권은 채권(債權)의 한 종류입니다. 임대차계약을 체결한 뒤 전입신고와 확정일자를 받으면 주택임대차보호법에 의해 대항력과 우선변제권이 생깁니다. 임차권설정은 별도의 등기 없이도 전입신고와 실거주만으로 효력이 발생하기 때문에, 대부분의 전세 세입자가 이 방법으로 보증금을 보호받고 있습니다.

다만 임차권은 채권이기 때문에, 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 전세금반환소송(임차보증금반환청구소송)을 별도로 제기하여 승소 판결을 받은 다음 강제집행을 진행해야 합니다. 소송 없이 바로 경매를 신청할 수는 없다는 점이 전세권설정과의 가장 큰 차이입니다.

전세권은 물권(物權)의 한 종류입니다. 임차권이 사람에게 무언가를 요구할 수 있는 채권인 데 비해, 전세권은 부동산 자체에 대해 직접적으로 행사할 수 있는 권리입니다. 전세권설정등기를 하면 등기부등본에 세입자의 권리가 공식적으로 기록됩니다.

전세권설정의 가장 큰 장점은 전세금을 반환받지 못했을 때 별도의 소송 없이 바로 임의경매를 신청할 수 있다는 점입니다. 그러나 전세권설정에는 임대인의 동의가 반드시 필요하고, 설정 비용도 보증금 액수에 비례하여 상당액이 소요됩니다. 또한 전세 계약 만료 후 전세권설정 말소 절차를 별도로 진행해야 하는 번거로움이 있습니다.

정리하면, 임차권설정(전입신고+확정일자)은 비용이 거의 들지 않고 임대인의 동의가 필요 없어 가장 보편적으로 활용됩니다. 반면 전세권설정등기는 물권으로서 더 강력한 보호를 받지만, 임대인 동의와 설정 비용이 필요하고 경매 시 건물 가격만 기준이 되어 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있다는 단점이 있습니다.

오피스텔처럼 임대인이 전입신고를 꺼리는 경우에는 전세권설정이 유리하고, 일반 주택이라면 확정일자만으로도 충분한 보호가 가능합니다. 또한 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.

임차권설정이든 전세권설정이든, 이 제도들은 보증금에 대한 우선변제권을 확보하기 위한 것입니다. 그런데 현실에서는 이런 보호 장치를 다 갖추고도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 사례가 계속 늘어나고 있습니다.

임대인들이 가장 흔히 하는 이야기가 있습니다. "새 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있어요." 하지만 이것은 임대차계약서에 없는 내용이고, 법적 근거도 전혀 없습니다. 임대차계약서에 적힌 만기일이 곧 전세금 반환 기한입니다. 정해진 날짜에 전세보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반을 하고 있는 것입니다.

"지금 돈이 없어서 못 줘요", "부동산 경기가 안 좋아서..."라는 이야기도 마찬가지입니다. 이 모든 것은 임대인의 개인 사정일 뿐, 임대차계약서와 법에는 아무런 근거가 없습니다. 임차권설정과 전세권설정으로 권리를 보호받고 있다 하더라도, 실제로 전세금을 돌려받으려면 법적 절차가 필요합니다.

확정일자를 받은 임차인이라면 전세금반환소송을 제기하여 승소 판결을 받은 후 강제집행을 해야 하고, 전세권설정을 한 경우라면 소송 없이 임의경매를 신청할 수도 있지만, 실제로는 배당 과정에서 불이익이 생길 수도 있어 소송을 병행하는 것이 더 안전한 경우도 많습니다.

이때 가장 큰 부담이 되는 것이 바로 변호사 비용입니다. 전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 수백만원을 부담해야 한다면 소송 자체를 망설이게 됩니다.

법도 전세금반환소송센터는 변호사 비용 0원제를 운영하고 있습니다. 의뢰인이 부담하는 것은 법원에 납부하는 실비용(인지대, 송달료)뿐이며, 이 비용도 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구할 수 있습니다. 변호사 비용 0원제는 전세금반환소송뿐만 아니라 내용증명 발송, 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행까지 전 과정에 적용됩니다.

임차권설정이나 전세권설정을 통해 보증금 보호를 준비했지만, 결국 전세보증금을 돌려받지 못하는 상황이라면, 변호사 비용 걱정 없이 법적 절차를 밟을 수 있다는 것이 법도의 가장 큰 강점입니다.

임차권설정(확정일자)을 받은 상태에서 전세보증금을 돌려받지 못할 때, 법도를 통한 전세금반환소송은 다음과 같이 진행됩니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방 사건도 거리와 관계없이 처리합니다.

전세금반환소송의 변호사 비용이 0원이라고 하면 의아하게 생각하시는 분이 많습니다. 어떻게 가능한 것일까요? 법도 전세금반환소송센터의 수입원은 승소 후 패소한 임대인이 지불하는 소송비용입니다. 즉, 의뢰인이 아닌 임대인으로부터 비용을 받는 구조이기 때문에 의뢰인의 변호사 비용이 0원인 것입니다.

이것이 가능한 배경에는 95% 이상의 높은 승소율과 450건 이상의 처리 경험이 있습니다. 명확한 법적 근거가 있는 사건만을 수임하고, 전세금반환소송에 특화된 전문성을 바탕으로 높은 승소율을 유지하기 때문에 0원제가 가능합니다. 이는 단순한 비용 절감을 넘어, 더 많은 전세 피해자에게 실질적 도움을 제공하겠다는 사회적 사명감에서 비롯된 것입니다.

임차권설정(전입신고+확정일자)을 통해 대항력을 갖추었더라도, 전세금을 돌려받지 못한 채 이사를 가게 되면 전입신고가 말소되어 대항력을 잃게 됩니다. 이때 반드시 필요한 것이 임차권등기명령입니다. 법원에 임차권등기명령을 신청하면, 이사를 한 뒤에도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

전세권설정등기를 한 경우에도, 임차권등기를 함께 해두면 경매로 전세권등기가 말소되더라도 임차권등기에 기초하여 대항력을 유지할 수 있어 더 안전합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 임차권등기명령도 변호사 비용 0원으로 진행합니다.

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