임대차 보증금 대항력이란?

주택임대차보호법 제3조에 근거한 임차인의 핵심 권리

임대차 보증금 대항력이란, 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 쉽게 말해, 내가 전세로 살고 있는 집이 다른 사람에게 매매되거나 경매로 넘어가더라도, 대항력을 갖춘 임차인이라면 새로운 집주인에게 "나는 이 집의 세입자"라고 당당히 주장할 수 있다는 뜻입니다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면, 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 발생합니다. 이것이 바로 대항력의 법적 근거입니다.

대항력 취득 요건, 이 2가지가 핵심

임대차 보증금을 보호받기 위한 필수 조건

이 두 가지 요건을 모두 갖추면, 그 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생합니다. 대항력 발생 시점이 당일이 아닌 다음 날이라는 점을 반드시 기억해야 합니다. 같은 날 임대인이 근저당권을 설정하면 근저당권이 먼저 효력을 갖게 되므로, 잔금일 당일에 바로 전입신고를 마치는 것이 보증금 보호에 매우 중요합니다.

확정일자와 우선변제권

대항력만으로는 부족합니다. 보증금을 지키려면 확정일자가 필수입니다

우선변제권이란, 임차주택이 경매나 공매로 넘어갈 경우 그 환가대금에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권을 취득하려면 대항요건(주택 인도 + 전입신고)에 더하여 임대차계약증서에 확정일자까지 받아야 합니다.

확정일자란 해당 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했음을 공적으로 증명해주는 일자입니다. 주민센터, 등기소, 공증인 사무소, 또는 인터넷으로 간편하게 받을 수 있습니다. 확정일자는 이사 전이라도 계약서만 있으면 미리 받을 수 있지만, 우선변제권의 효력이 발생하려면 반드시 전입신고가 되어 있어야 합니다.

우선변제권의 효력 발생 시기는 다음과 같습니다. 대항요건을 갖추기 이전 또는 같은 날에 확정일자를 받은 경우, 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 주택 인도와 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 발생합니다. 반면 대항요건을 갖춘 이후에 확정일자를 받은 경우에는 확정일자를 받은 날부터 효력이 발생합니다.

대항력이 있어도 전세금을 못 받는다면?

임대인이 보증금을 돌려주지 않는 현실적인 상황들

임대차 보증금 대항력과 우선변제권을 모두 갖추었다 하더라도, 현실에서는 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않는 경우가 비일비재합니다. 특히 임대인들이 흔히 하는 핑계들이 있는데, 이 모든 것은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 없습니다.

이런 상황이라면, 더 이상 기다리지 마시고 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 돌려받으셔야 합니다. 임대차계약서에 명시된 만기일이 지났는데도 보증금을 반환하지 않는 임대인은 계약 위반자입니다.

전세금반환소송, 이렇게 진행됩니다

전화 한 통으로 시작하는 전세금 회수 | 전국 사건 처리

법도 전세금반환소송센터 실적

대한변호사협회 부동산전문변호사 엄정숙 대표변호사

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 대표변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사로, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 이 분야의 전문가입니다. 현재도 각종 언론에서 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

전세금반환소송뿐만 아니라 내용증명, 임차권등기명령, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류까지 모든 강제집행 과정의 변호사 비용이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 법원에 납부해야 하는 인지대와 송달료 등 실비용은 의뢰인이 부담하지만, 이 비용도 승소 시 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.

임차권등기명령, 이사 전 반드시 확인하세요

보증금 반환 전 이사해야 할 때 대항력을 유지하는 방법

임대차 보증금 대항력은 해당 주택에 거주하면서 전입신고를 유지해야만 효력이 있습니다. 따라서 보증금을 받기 전에 이사를 가게 되면, 종전에 취득한 대항력과 우선변제권이 모두 소멸될 수 있습니다. 이때 활용할 수 있는 제도가 바로 임차권등기명령입니다.

전세보증금반환보증보험 가입 여부 확인

보증보험에 가입되어 있다면 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있습니다

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험) 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것이 좋습니다. 보증보험에 가입되어 있지 않거나, 보증기관을 통한 보증금 반환이 어려운 상황이라면 전세금반환소송을 통해 법적으로 해결하셔야 합니다.

관행은 이제 그만, 임대차계약대로 법대로

잘못된 관행을 바꾸는 법도의 사회적 캠페인

"새로운 세입자가 들어오면 돌려주겠다"는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 이것이 마치 당연한 것처럼 자리 잡은 관행이지만, 사실 임대차계약서 어디에도 그런 조건은 없습니다. 임대차계약서에 적힌 만기일에 보증금을 돌려주는 것이 법이고, 이를 지키지 않는 임대인이 계약 위반자입니다.

법도 전세금반환소송센터가 변호사 비용 0원제를 운영하는 이유도 바로 여기에 있습니다. 변호사 비용이 부담되어 소송을 망설이는 임차인이 한 명이라도 줄어들기를 바라는 마음으로, 더 많은 피해자에게 실질적인 도움을 드리고 있습니다.