강제경매란 전세금반환소송 등에서 확정판결을 받은 채권자(임차인)가 채무자(임대인)의 부동산을 법원에 신청하여 압류 후 매각하고, 그 매각대금으로 전세보증금을 회수하는 강제집행 절차입니다.

쉽게 말해, 임대인이 판결대로 돈을 주지 않으면 임대인 소유의 부동산을 경매로 넘겨 매각대금에서 전세금을 받아내는 것입니다. 강제경매는 집행권원(확정판결, 조정조서 등)이 있어야 신청할 수 있습니다.

전세금 강제경매를 신청하려면 다음 요건을 갖추어야 합니다.

첫째, 집행권원이 있어야 합니다. 집행권원이란 확정판결, 가집행선고부 판결, 화해조서, 조정조서, 확정된 지급명령 등 강제집행력이 인정된 공문서를 말합니다.

둘째, 법원에서 집행문을 부여받아야 합니다. 집행문은 집행권원에 집행력이 있음을 증명하는 문서입니다.

셋째, 경매 대상 부동산이 채무자(임대인) 소유로 등기되어 있어야 합니다.

강제경매는 판결 등 집행권원을 기반으로 진행하는 경매이고, 임의경매는 저당권이나 전세권 등 담보권을 기반으로 진행하는 경매입니다.

전세금반환소송에서 승소한 임차인은 확정판결이라는 집행권원을 갖게 되므로 강제경매를 신청할 수 있습니다. 전세권 설정이 되어 있다면 임의경매도 가능하지만, 대부분의 전세 임차인은 확정일자만 받은 경우가 많아 강제경매가 일반적입니다.