경매와 보증금 회수의 원리, 한 화면 요약

경매가 진행 중일 때 임차인의 선택

경매가 개시되면 임차인은 크게 두 가지 축을 동시에 고려합니다. 첫째, 배당요구를 통해 매각대금에서 보증금을 배당받는 방법. 둘째, 보증금 전액이 충당되지 않는 경우를 대비해 전세금 반환소송으로 집행권원을 확보하고 이후 추심·강제집행까지 연결하는 방법입니다. 이때 전입과 점유를 갖춘 대항력, 계약서의 확정일자, 그리고 두 요건을 모두 갖춘 경우의 우선변제권이 순위 판단의 출발점이 됩니다. 소액임차인 요건에 해당한다면 일정액을 먼저 배당받을 기회가 있으므로 종기 이전 신고가 특히 중요합니다.

배당요구 종기 전에 끝내야 할 일 4가지

대항력·확정일자·우선변제권, 이렇게 작동합니다

이사해야 한다면 임차권등기명령으로 권리 보존

계약기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권의 효력을 이어갈 수 있습니다. 임차주택 소재지 관할 법원에 신청하며, 등기 후에는 새로운 거주지로 전입하더라도 종전 임차권의 대항력을 유지하는 데 도움이 됩니다. 경매가 이미 진행 중이어도 병행해 권리 보존을 검토하세요.

전액 변제가 어려운 구조일 때의 로드맵

• 배당표 확인으로 부족분을 산정합니다.
• 전세금 반환소송(또는 지급명령)으로 집행권원을 확보합니다.
• 판결 확정 후 채권압류·추심, 부동산·동산 집행 등으로 회수 경로를 넓힙니다.

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