전세금반환소송 경매로 보증금 회수하는 순서와 배당요구 체크리스트
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전세금반환소송 경매로 보증금 회수하는 순서와 배당요구 체크리스트
판결부터 강제경매, 배당요구 종기, 우선변제권·소액임차인 순서까지 한 번에 정리합니다.
1. 언제 전세금반환소송과 경매를 연결할까
임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 전세금반환소송을 제기하여 집행권원을 확보한 뒤, 판결문이나 지급명령 정본으로 부동산 강제경매를 신청할 수 있습니다. 집에 이미 경매가 개시된 경우에도 임차인은 계약해지 통보 후 전세금반환소송을 진행해 채권자 지위를 확실히 해두는 편이 안전합니다. 소송에서 승소하면 재산명시→재산조회로 집 이외의 재산까지 합법적으로 파악해 부족분을 추가 집행할 수 있습니다.
포인트 판결(또는 지급명령) 확보 → 경매신청 → 배당요구 → 배당표 확정 → 부족분은 다른 재산에 강제집행 순으로 움직입니다.
3. 임차인의 순위 이해하기: 대항력·확정일자·소액보증금
임차인이 대항요건(전입+점유)을 갖추고 확정일자까지 받았다면 경매대금에서 우선변제권을 인정받습니다. 다만 근저당 등 담보권과의 선후에 따라 배당 순위가 달라질 수 있고, 대항력만 있고 확정일자가 늦다면 일부 배당만 받고 나머지 부분에 대해 새로운 소유자에게 임차권으로 대항하는 상황이 생길 수 있습니다. 또한 일정 범위의 소액임차인은 법에서 정한 금액 한도 내에서 최우선변제를 받습니다(지역·시기별 기준 상이).
체크 전입일·확정일자·보증금액·담보권 설정일을 한 표로 정리해 두면 배당 예상이 훨씬 명확해집니다.
4. 경매 진행 흐름과 실무 팁
경매신청이 접수되면 법원은 압류 효력 발생 후 매각준비를 거쳐 매각기일을 지정·공고하고, 낙찰대금 완납 뒤 배당절차로 넘어갑니다. 임차인은 종기 내 배당요구를 마치고, 배당표가 확정되면 수령 절차를 진행합니다. 만약 낙찰대금이 보증금에 미달한다면, 소유자의 다른 부동산·예금·자동차·보험·증권 등에 대해 재산조회 결과를 바탕으로 추가 압류·추심을 진행해 부족분을 받습니다.
판결문/지급명령 정본으로 강제경매 신청 가능
임대차계약서, 확정일자, 주민등록 등본, 보증금 잔액 산정표
배당 후 잔액은 급여·예금·기타 재산에 집행
5. 자주 받는 질문
Q. 집이 이미 경매로 넘어갔는데 전세금반환소송을 해야 하나요?
경매개시로 계약을 해지하고 소송을 진행하면 채권자로서 지위를 명확히 하여 배당요구와 이후 집행에 유리합니다.
Q. 배당요구를 안 하면 어떻게 되나요?
원칙적으로 배당에서 제외됩니다. 대항력만으로 낙찰자에게 임차권을 주장하는 전략은 경우에 따라 가능하지만, 보증금을 현금화하려면 배당요구가 핵심입니다.
Q. 소액임차인 최우선변제는 모두에게 적용되나요?
거주 지역·시점에 따라 한도와 범위가 다릅니다. 본인의 보증금 규모와 요건을 확인해야 합니다.
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어떤 사무소든 실제 사건은 담당 변호사 1인이 전담합니다. 전세금 반환 사건을 다수 수행한 변호사를 선임하는 것이 유리합니다.
6. 오늘 바로 할 일
① 임대차 종료 또는 경매개시 통보 여부를 정리하고, ② 전입일·확정일자·담보권 설정일을 표로 만들어 배당 예상을 계산해 보세요. ③ 배당요구 종기를 캘린더에 등록하고, ④ 판결 또는 지급명령 준비가 되면 전자소송으로 강제경매를 신청하세요. ⑤ 배당 후 부족분은 재산조회 결과를 바탕으로 신속히 추가 집행을 진행합니다.
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