전세금 반환소송 후 경매 진행 방법과 배당까지 한 번에 정리
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전세금 반환소송 후 경매 진행 방법과 실전 체크포인트
판결을 받았는데도 임대인이 지급을 미루는 경우, 바로 집행으로 이어지는 것이 핵심입니다. 여기서는 강제경매 신청부터 배당요구, 우선변제권 활용, 그리고 배당요구종기 확인까지 한 흐름으로 정리했습니다. 착수금 부담 없이 시작하고, 필요한 서류와 기한만 놓치지 않으면 보증금 회수 속도를 높일 수 있습니다.
승소 후 강제경매까지 4단계
집행권원(판결문 정본)에 집행문을 부여받고, 확정증명원과 송달증명원을 함께 준비합니다. 공정증서가 있다면 해당 정본으로 대체 가능한 경우가 있으나, 보통은 판결문 기반으로 진행합니다.
채무자 소유 부동산의 등기부 등본으로 대상 특정 후, 강제경매 신청서와 인지·송달료 등을 제출합니다. 접수되면 경매개시결정 및 개시결정 등기가 이루어집니다.
임차인은 배당요구종기까지 배당요구서를 집행법원에 제출해야 하며, 전입·확정일자 등 우선변제권 요건을 증빙합니다. 임차권등기명령을 통해 이사 후에도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다.
매각대금 납부 후 배당기일에 배당표가 작성됩니다. 필요 시 배당이의 절차를 활용하고, 부족분은 추가 집행(추가 부동산·채권압류 등)으로 연계합니다.
판결문 정본 + 집행문
확정증명원·송달증명원
등기부 등본(대상 특정)
배당요구종기 전 제출 필수
전입·확정일자 또는 임차권등기명령으로 우선변제권 유지
근저당 등 선순위 권리와의 순위 검토
우선변제권·대항력과 배당의 핵심
주택 임차인은 전입신고 + 점유로 대항력을, 확정일자로 우선변제권을 갖춥니다. 만약 이사로 점유가 끊긴다면 임차권등기명령을 통해 권리를 유지할 수 있습니다. 경매 절차에서는 법원이 정한 배당요구종기 내에 배당요구서를 제출해야 하며, 이를 넘기면 배당에서 제외될 수 있습니다. 선순위 저당권·압류 등과의 순위에 따라 실제 배당액이 달라지므로, 개시결정 후 등기부 변동과 권리관계를 재점검하는 것이 안전합니다.
대항력: 전입 + 점유
우선변제권: 대항력 + 확정일자
이사 예정: 임차권등기명령으로 권리 유지
개시결정 → 매각 → 배당기일 지정 → 배당표 열람·의견 → 배당실시(필요 시 이의)
지금 무엇을 준비하면 좋을까요
판결 직후에는 서류 수령과 확인, 경매신청서 접수, 종기 기한 캘린더 고정의 3가지가 핵심입니다. 사건별로 선순위 권리·말소기준권리·소액보증금 범위 등 변수가 달라지므로, 접수 전에 서류와 순위를 점검하면 불필요한 지연을 줄일 수 있습니다. 저희는 착수금 0원으로 시작해 사건을 전담 변호사 1인이 끝까지 책임지고, 승소 후 경매 집행과 배당 단계까지 이어서 도와드립니다.
면책공지: 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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