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전세보증금 반환 경매 실무 전략과 안전한 배당 준비

전세보증금 반환 경매로 가기 전 반드시 확인할 것

임대차가 끝났는데 보증금이 돌아오지 않아 경매를 고민하신다면, 먼저 순서를 바로잡는 것이 안전합니다. 아래 체크리스트만 따라도 배당에서 놓치는 금액을 크게 줄일 수 있습니다.

경매 신청 전에 해야 할 기본 정리

① 계약 종료와 미반환 사실을 정리하고, 내용증명 등 반환 요구 기록을 남깁니다. ② 전입신고와 점유, 확정일자 보유 여부를 확인해 대항력과 우선변제 가능성을 점검합니다. ③ 임대인 명의의 부동산·예금·급여채권 등 다른 집행 대상 자산을 조사해, 부동산 강제경매와 병행 가능한 압류 수단을 선별합니다. ④ 이사 예정이라면 임차권등기명령을 통해 대항력·우선변제권을 유지한 채 거주지를 옮길 수 있습니다. ⑤ 집행권원(판결·지급명령 확정 등)을 확보해 강제경매 신청의 요건을 갖춥니다.

배당요구서 제출과 우선순위 전략

경매개시 결정 후 법원은 ‘배당요구 종기’를 공고합니다. 임차인은 종기일까지 배당요구서를 제출해 채권 신고를 해야 하며, 확정일자를 갖춘 상태에서 전입과 점유를 유지했다면 우선변제권을, 보증금이 소액보증금 범위에 해당하고 요건을 갖춘 경우에는 최우선변제를 기대할 수 있습니다. 근저당권 등 선순위 담보권이 있다면 배당 가능액이 줄어들 수 있으므로, 종기 전 등기부를 재확인하고 보증금 잔액 기준으로 신청합니다. 낙찰가가 낮아 전액 회수가 어려울 것으로 보이면, 낙찰자에게 임대차 효력을 주장해 추가 반환을 요구하는 선택지도 검토합니다.

진행 중 자주 발생하는 변수와 대응

현황과 등기부의 권리관계가 불일치할 수 있습니다. 점유자가 바뀌면 배당과 인도 절차가 꼬이므로, 점유이전 방지를 위한 조치를 병행합니다. 배당요구 종기 이후 권리 변경이 생기면 배당표 작성에 영향을 줄 수 있어 기일 통지를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임차권등기명령은 이사를 돕는 제도일 뿐 강제집행력 자체는 없으므로, 판결 또는 공정증서 등 집행권원의 준비를 놓치지 않습니다. 경매와 별개로 임대인의 다른 재산에 대한 압류·추심을 병행하면 회수 속도를 높일 수 있습니다.