첫째, 소송을 통해 확정판결이나 지급명령을 받아 집행권원을 마련합니다. 여기에는 집행문 부여, 송달증명원, 확정증명원이 들어가며, 이 세 가지가 갖춰져야 강제집행이 가능합니다. 둘째, 부동산 소재지 관할 법원에 부동산 강제경매를 신청합니다. 청구원금과 지연손해금, 확정된 소송비용을 정리해 전자소송으로 제출하면 사건번호가 부여되고 경매개시결정 등기가 이루어집니다. 셋째, 자신의 권리상태에 맞춰 배당참가를 준비합니다. 계약 당시 전입신고·점유와 확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인은, 임차권등기 시점에 따라 당연배당이 되는지 배당요구가 필요한지 달라집니다. 경매개시결정 전에 임차권등기를 마쳤다면 별도 배당요구 없이도 배당에 참가할 수 있고, 이후에 등기했다면 종기 내 배당요구를 해야 합니다. 넷째, 선순위 권리와 낙찰가율을 고려해 회수 가능액을 가늠하고, 부족분이 예상되면 채권압류·추심 등 보완집행을 병행합니다.

경매 신청 전 등기부·건축물대장으로 선순위 채권을 확인하면 회수 전략을 조정할 수 있습니다. 경매개시 후엔 배당요구 종기를 반드시 확인하고 서류(주민등록 등·초본, 임대차계약서, 확정일자 확인서 등)를 한 번에 제출해 보정명령을 줄입니다. 이사로 주소를 이전해야 할 땐 임차권등기명령을 통해 대항력·우선변제권을 유지하세요. 부족분이 예상되면 동시에 은행계좌 등 채권압류·추심이나 유체동산 집행을 고려해 회수 기간을 단축합니다.