보증금 돌려받지 못할 때 합법적으로 받아내는 순서와 체크리스트
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보증금 돌려받지 못할 때 바로 시작하는 현실적인 순서
계약만료가 지났는데도 반환이 지연된다면, 증빙을 갖추고 합법적인 절차로 접근해야 손실을 줄일 수 있습니다. 아래 단계는 전세·월세 보증금 모두에 적용할 수 있도록 정리했습니다.
1) 먼저 확인할 기본 5가지
- 계약 종료가 명확한가요? 만료일·해지통보일, 인도(퇴거) 예정일을 정리합니다.
- 보증금·차임 정산표를 작성합니다. 미납/선납/수리비 항목을 구분하세요.
- 대항력 요건 확인: 확정일자와 전입신고 상태를 점검해 우선변제 가능성을 가늠합니다.
- 연체 이자 산정 기준을 메모합니다. 약정이 없다면 법정이율을 기준으로 계산합니다.
- 연락기록을 남깁니다. 통화·문자는 날짜별 캡처, 계좌요청 내역은 스크린샷으로 보관하세요.
2) 지급 요청은 내용증명으로 공식화
전화·문자만으로는 분쟁에서 입증력이 약합니다. 만료일, 반환액, 계좌번호, 기한(예: 7일)을 명시한 내용증명 우편으로 지급을 요구하세요. 반송·수취거부가 발생해도 발송사실은 향후 절차에서 중요한 근거가 됩니다.
작성 포인트
- 계약정보(주소·면적·보증금·기간), 인도일, 연락처를 정확히 기재
- 지급기한과 지급수단(계좌), 연체 시 지연이자 청구 예정 문구
- 열쇠반환·원상복구 등 정산 항목을 별도 표로 첨부
3) 이사 전 거주를 유지해야 한다면: 임차권등기명령
보증금이 반환되지 않아도 바로 퇴거하기 어렵다면, 주소를 옮기지 않고도 보증금 회수권을 보전하기 위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 대항력·우선변제권 단절을 막는 데 유용하며, 이후 지급명령이나 본안 소송으로도 연결이 수월합니다.
등기 후에는 열쇠 인도·관리비 정산 등 사실관계를 문서로 정리해 두세요.
4) 빠른 집행을 원한다면: 지급명령 → 소송 → 강제집행
지급명령은 서류심사 중심이라 속도를 기대할 수 있습니다. 상대방의 이의신청이 있으면 본안 재판으로 전환되어 판결을 받게 되고, 판결문·집행문을 바탕으로 강제집행(채권압류·부동산 경매 등)으로 보증금을 회수합니다. 주소불명 등으로 송달이 어려운 경우에는 공시송달을 검토합니다.
절차마다 요구되는 서류(계약서, 확정일자부, 전입세대열람, 발송증명 등)를 체크리스트로 준비하세요.
5) 비용·이자 관리는 결과를 좌우합니다
약정이율이 없다면 법정이율을 기준으로 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 또한 소송 단계에서는 판결에 따라 상대방 부담의 소송비용과 변호사 보수의 일부·전부가 인정될 수 있으므로, 초기부터 영수증과 지출 내역을 체계적으로 모아 두는 것이 중요합니다.
보증상품(전세보증금 반환 보증)에 가입했다면 약관에 따른 청구 요건·기한을 함께 점검하세요.
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