경매개시결정기입등기 한 번에 이해하고 바로 준비하는 핵심 가이드
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경매개시결정기입등기 정확한 의미와 효력, 지금 무엇을 준비해야 하는가
채권자가 신청한 부동산 경매에서 법원이 절차 개시를 결정하면 등기부에 그 사실이 적힙니다. 이 기록이 바로 경매개시결정기입등기이며, 압류의 효력이 발생하는 결정적 시점과 직접 연결됩니다. 실제 사건에서 자주 묻는 질문들을 기준으로 핵심만 정리했습니다.
1. 무엇을 뜻하나요
법원이 경매를 시작하기로 정하면 그 사유를 지체 없이 등기부에 적도록 등기관에 촉탁합니다. 이때 등기부에 새로 들어가는 표시는 경매개시결정기입등기이고, 이후 절차의 기준점이 됩니다. 이 표시가 있으면 이해관계인 누구나 등기사항증명서로 경매 진행 사실을 확인할 수 있습니다.
압류의 효력은 결정이 채무자에게 송달된 때 또는 경매개시결정기입등기가 된 때 중 먼저 도달한 시점에 발생합니다. 통상 실무에서는 기입등기가 먼저 이뤄지는 경우가 많아, 그 시점부터 처분제한의 효과가 작동합니다.
법원 결정 → 등기
개시결정 후 등기관 촉탁으로 등기부에 ‘개시결정’이 기입됩니다.
압류 효력 발생
송달 또는 기입등기 중 먼저 이뤄진 때부터 효력이 시작됩니다.
절차의 기준점
말소기준권리·배당요구 판단의 핵심 시계열 포인트가 됩니다.
2. 말소기준권리와의 관계
매각으로 소멸되는지 인수되는지 판단할 때 기준이 되는 권리는 보통 저당권·근저당권·압류·가압류·경매개시결정기입등기 중 가장 먼저 등기된 권리입니다. 이 기준보다 뒤에 설정된 권리는 대체로 말소되며, 기준보다 앞선 권리는 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 따라서 기입등기의 시점은 이해관계인의 권리 귀속에 실질적 영향을 줍니다.
3. 임차인이 놓치기 쉬운 포인트
보증금 회수를 목표로 하는 임차인은 배당요구종기를 반드시 확인해야 합니다. 임차권등기명령을 통해 등기한 경우에는 통상 배당요구를 한 것으로 간주되지만, 그 등기가 경매개시결정기입등기 이전에 되어 있어야 간주 효과가 인정됩니다. 이후에 임차권등기를 했다면 배당요구서를 별도로 제출해야 합니다.
4. 지금 당장 확인할 체크리스트
등기부 시계열
근저당·가압류·경매개시결정기입등기 순서를 확인해 말소기준권리를 파악합니다.
송달 여부
채무자 송달일과 기입등기일 중 어느 쪽이 먼저인지 확인해 효력 시작시점을 특정합니다.
배당요구 준비
임차인은 종기 안에 서류를 갖추고, 간주 요건이 안 되면 별도 신청을 진행합니다.
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