본문

경매개시결정 후 임차권등기명령 판단과 절차 안내 | 법도 전세금반환소송센터

주제 · 경매개시결정 후 임차권등기명령 핵심 · 배당요구 판단과 권리신고

경매개시결정 후 임차권등기명령, 배당요구가 필요한 때와 하지 않는 때를 구분하세요

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 해당 주택이 경매로 넘어가면, 시점에 따라 대응이 달라집니다. 아래 순서대로 확인하시면 안전하게 권리를 지키실 수 있습니다.

먼저 체크할 것 · “임차권등기 시점”과 “첫 경매개시결정 등기”의 앞뒤

① 임차권등기명령을 먼저 마친 경우: 첫 경매개시결정 등기 이전에 등기가 완료되었다면 통상 별도의 배당요구 없이 배당에 참여하는 지위가 인정됩니다. 다만 법원이 정한 절차 안내를 수시로 확인해 누락이 없도록 하세요.

② 경매가 먼저 시작된 경우: 첫 경매개시결정 등기 이후에 임차권등기명령을 하거나 아직 등기 전이라면, 배당요구 종기 내에 권리신고 및 배당요구서를 제출해야 합니다. 종기를 넘기면 배당에서 제외될 수 있으니 기한 관리가 핵심입니다.

시점

임차권등기 완료일 ↔ 경매개시결정 등기일을 등기부로 대조

서류

임대차계약서·확정일자·전입신고·보증금잔액 입증자료 정리

기한

배당요구 종기(법원 공고) 내 권리신고·배당요구

대항력·우선변제권

임차권등기 후에도 효력 유지 전제 검토

권리신고

경매개시 후에는 서면 제출이 기본

배당요구

종기 내 제출 여부가 회수율에 직결

실무 흐름 · 이사 전후와 경매진행 단계별 대응

1) 임대차 종료 확인 — 계약기간 만료·해지 통보·합의해지 등 종료 사유를 정리하고, 보증금 미반환 사실을 입증할 자료(내용증명, 계좌내역 등)를 모읍니다.

2) 임차권등기명령 신청 — 관할 법원에 신청하고 결정문을 받아 등기까지 마무리합니다. 이사 계획이 있다면 등기 완료 후 전입 이전을 검토하세요.

3) 경매개시 여부 확인 — 등기부에 경매개시결정 등기가 올라왔는지 수시 조회합니다. 시점이 앞서면 통상 무배당요구, 뒤라면 종기 내 권리신고·배당요구가 필요합니다.

4) 배당요구·권리신고 — 제출서류는 사건번호, 임대차관계, 보증금액, 확정일자, 전입신고 등을 중심으로 일관되게 기재합니다.

5) 배당기일 대응 — 배당표에 이의가 있는지 확인하고, 필요 시 의견서를 준비해 회수금액을 점검합니다.

주의 포인트 · 놓치기 쉬운 세부 체크

• 확정일자·전입신고는 임대차관계의 기본 축입니다. 임차권등기 후에도 기초 요건을 흔들지 않도록 서류를 보존하세요.
• 배당요구 종기는 공고로 확정됩니다. 사건별로 다르니 ‘기간 연장’을 기대하지 말고 미리 준비하세요.
• 보증금 일부 변동이 있었다면 증감 사유와 시점을 함께 설명해야 회수 금액 산정에 불이익이 없습니다.
• 전세보증금 보증기관을 이용 중이라면 약관상 통지·서류 요건을 병행 점검하세요.