경매개시결정 후 임차권등기 정확한 절차와 배당요구 체크리스트
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경매개시결정 후 임차권등기 정확한 절차와 배당요구 체크리스트
전세보증금이 반환되지 않은 상태에서 경매가 시작된 뒤, 거주 이전과 권리 보전을 동시에 챙기는 방법을 정리했습니다.
핵심 요지 경매개시결정 등기 이후에도 임차권등기명령 신청은 가능합니다. 다만 등기 시점에 따라 배당요구 필요 여부와 절차가 달라집니다. 임차권등기는 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 가능하게 해주므로, 종기 관리와 서류 준비가 관건입니다.
무엇을 먼저 확인할까요
① 신청 요건
임대차가 종료했는데 보증금이 반환되지 않은 경우에 임차인 단독으로 신청할 수 있습니다. 주택과 상가 모두 해당 법에서 제도를 규정합니다.
② 시점에 따른 구분
경매개시결정 등기 이전에 등기되면 통상 배당요구가 간주됩니다. 이후에 등기되면 배당요구종기까지 반드시 별도 신청해야 합니다.
③ 효과
주민등록과 확정일자로 취득한 권리를 유지하며 거주 이전이 가능하고, 우선변제권 범위에서 배당 절차에 참여합니다.
진행 순서 한 번에 보기
요건 점검 만기 도래·해지 통보 여부, 보증금 미반환 상태, 주민등록·점유, 확정일자 보유 여부를 확인합니다.
Step 2관할 법원 확인 임차주택 또는 상가 소재지 관할(지방법원·지원·시·군법원)으로 진행합니다.
Step 3서류 묶음 임대차계약서, 보증금 미수 증빙, 확정일자, 주민등록 등본, 해지 관련 자료 등 기본 서류를 준비합니다.
신청 및 등기 임차권등기명령을 신청하고 결정 후 등기를 경료합니다. 경매가 이미 개시된 경우 종기를 함께 체크합니다.
Step 5배당요구 등기 시점이 경매개시결정 등기 이후라면, 정해진 배당요구종기 내에 반드시 별도 신청합니다.
Step 6이사·인도 등기 후에는 대항력·우선변제권을 유지한 채 전출이 가능하므로, 생활 이동과 권리보전을 병행합니다.
자주 놓치는 포인트
배당요구종기 관리
경매개시결정 등기 이후에 임차권등기가 되었다면 종기까지 배당요구를 제출해야 배당에 참여할 수 있습니다.
확정일자 & 순위
확정일자와 전입일(또는 사업자등록)로 형성된 순위가 배당액에 직접 영향을 줍니다. 변동 사항이 있으면 즉시 반영하세요.
거주 이전 시 유의
임차권등기 후 전출하더라도 등기로 대항력·우선변제권을 이어가므로, 주소 이전과 권리보전이 충돌하지 않도록 순서를 지키세요.
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무엇이 달라지나요
사건별로 경매개시 시점, 임차권등기 경료일, 확정일자, 전입 변동을 한 눈에 정리한 뒤 배당 전략을 설계합니다.
진행 원칙
사실관계 확인→법적 요건 충족→기한관리(종기·송달)→권리보전→집행까지 이어지는 로드맵으로 안내합니다.
경험과 신뢰
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