경매개시결정 후 근저당 정리 | 말소기준권리·배당요구 종기 핵심 안내
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경매개시결정 후 근저당, 무엇이 소멸하고 무엇이 남나요?
강제경매 또는 임의경매에서 경매개시결정이 등기되면 이후에 설정되는 근저당은 원칙적으로 말소기준권리 뒤의 후순위가 됩니다. 배당을 받으려면 배당요구 종기 내 절차가 중요하며, 낙찰자 인수 여부 판단도 이 지점에서 갈립니다.
핵심만 정리
① 경매개시결정 등기 후에 설정된 근저당은 기존의 말소기준권리(예: 선순위 근저당, 가압류, 담보가등기, 전세권 등)보다 뒤에 있으므로, 통상 매각으로 소멸됩니다. 다만 배당참가 자체는 배당요구 종기 내 배당요구를 하면 가능합니다.
② 배당요구를 하지 않으면 종기 경과 시 배당에서 제외되고, 그 근저당은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자에게 인수되는 경우는 예외적입니다.
③ 처분금지효(압류의 효력) 때문에, 개시결정 이후 새로 붙는 담보권은 경매절차·낙찰자에 대해 대항력이 약합니다. 우선순위는 등기 시점과 말소기준권리를 기준으로 판단합니다.
이렇게 판단합니다
경매개시결정이 먼저라면 이후의 근저당은 후순위입니다. 이때 배당요구 종기까지 배당요구를 해야만 배당 참여가 가능합니다. 반대로, 개시결정 이전의 담보권은 통상 당연배당 범주에 놓여 우선순위를 가집니다. 결국 쟁점은 등기 순서와 배당요구 여부입니다.
현장에서 자주 묻는 질문은 세 가지입니다. 낙찰자 인수 여부 배당 가능성 우선순위 확정 각각의 답은 말소기준권리와 처분금지효, 그리고 종기 내 신청에 달려 있습니다.
말소기준권리 주변 개념
이들보다 뒤에 들어온 요소는 원칙적으로 매각으로 소멸.
배당요구 종기
개시결정 후 들어온 근저당은 반드시 기한 내 신청이 필요.
처분금지효
등기 순서와 기준권리 확인이 실무의 출발점.
현장에서 자주 묻는 질문
Q1. 경매개시결정 후 근저당을 추가로 설정했습니다. 배당을 받을 수 있나요?
가능합니다. 다만 배당요구 종기 내 배당요구를 해야 하며, 선순위 말소기준권리에 밀리므로 배당순위·금액은 제한될 수 있습니다.
Q2. 낙찰자가 그 근저당을 인수하나요?
통상 인수하지 않습니다. 개시결정 이후의 권리는 소멸이 원칙입니다. 다만 특수한 사정이 있는지 여부를 등기부·배당요구 내역으로 확인해야 안전합니다.
Q3. 임차권 등 다른 권리와의 관계는?
선·후순위 관계, 배당요구 필요 여부에 따라 달라집니다. 우선순위, 종기, 대항력을 함께 점검하세요.
지금 무엇을 확인해야 할까요
① 등기부에서 말소기준권리와 각 권리의 등기일자를 정렬합니다. ② 배당요구 종기를 체크하고, 기한 내 배당요구서 제출 여부를 결정합니다. ③ 낙찰 시 인수 가능성이 있는 요소(선순위 임차권 등)를 별도로 표시합니다. 판단이 모호하면 바로 상담을 권합니다.
전세금 반환 문제는 내용증명부터 임차권 등기명령, 소송·경매·채권집행까지 착수금 0원으로 시작할 수 있습니다. 세부 조건은 상담 시 정확히 안내드립니다.
※ 본 글은 일반 정보를 제공하기 위한 것이며, 개별 사안에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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