1. 미리 알리고 기록으로 남기기

만료 2~6개월 전 퇴거 의사를 문자·카톡·내용증명 등 서면으로 알리고, 임대인 회신을 캡처해 보관합니다. 만료일·계좌·정산기준을 명확히 적으면 이후 분쟁에서 유리합니다. 사진·동영상으로 주택 상태를 촬영하고, 입주 당시 사진도 함께 정리해 공제 다툼을 줄이세요.

2. 인도·정산 준비와 현장 점검

퇴거 7일 전 임대인과 점검 일정을 조율하고 체크리스트를 공유합니다. 열쇠·카드키·주차스티커 등 인수인계 품목을 정리하고, 가구 배치를 복구한 후 누수·파손 등은 사진·동영상으로 촬영합니다. 원상복구는 통상적 마모는 제외되며, 고의·중과실 파손만 공제 대상인 점을 강조하세요.

3. 내용증명으로 공식 요구

만료일에 맞춰 보증금·차감 항목·입금기한을 특정하여 내용증명을 발송합니다. 반환 지체가 계속될 경우 지연손해금(법정이율 기준) 청구 의사도 명확히 표기해 협상력을 높입니다. 반송 시에는 재발송 또는 공시송달을 검토합니다.

4. 지급명령 또는 보증금반환청구소송

임대인이 응답하지 않거나 다툼이 크지 않다면 지급명령으로 신속히 권원을 확보합니다. 주소·주민등록번호 등 상대방 인적사항이 불명확하거나 공제 분쟁이 크면 보증금반환청구소송으로 전환합니다. 판결·화해권고결정 등 집행권원을 확보하면 강제집행 단계로 이어집니다.

5. 이사 계획이 있다면 임차권등기명령

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 유지하고 차임지급의무를 면하는 선택지를 고려합니다. 등기 후에는 주택을 인도하고도 권리를 보호받을 수 있어, 생활 공백을 줄이면서 절차를 병행할 수 있습니다.

6. 강제집행·경매로 회수 마무리

집행권원을 바탕으로 부동산 강제경매 등 집행 절차에 착수해 배당으로 회수합니다. 임대인의 다른 재산(예금·채권)이 파악되면 압류·추심을 병행해 회수 속도를 높입니다. 진행 중에도 합리적 합의가 가능하면 조정·화해를 활용합니다.

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