전세금을 못받았을때 가장 먼저 부딪히는 것은 돈 문제보다 말의 혼란입니다. 집주인 사정, 지인 경험담, 인터넷 답이 제각각이기 때문입니다. 아래에서는 흔히 오가는 통념 7가지를 「주택임대차보호법」(이하 주임법)·「민법」·「민사집행법」 조문과 나란히 놓고, 어디까지 맞고 어디부터 다른지 정리합니다.

전세금을 못받았을때 새 세입자를 기다려야 하나요?

전세금을 못받았을때 새 세입자를 기다려야 할 법적 의무는 원칙적으로 없습니다. 보증금 반환 시기는 임대차계약서와 법으로 정해지고, 새 세입자의 입주는 임대인이 반환 자금을 마련하는 방법 가운데 하나일 뿐입니다. 자금 사정이 실제로 어려운 임대인도 있어 그 말을 곧바로 악의로 볼 수는 없지만, 사정이 딱하다는 것과 반환 의무가 뒤로 밀리는 것은 다른 문제입니다.

주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 임차인을 보호하는 규정이므로 임대인이 반환을 늦춰도 된다는 근거로 읽을 수 없습니다. 한편 임차인의 집 인도와 임대인의 보증금 반환은 서로 맞물린 의무라는 것이 대법원 판결의 취지이고, 「민법」 제536조 제1항의 동시이행 구조가 여기에 연결됩니다.

답이 달라지는 조건은 두 가지입니다. 첫째, 계약서 특약에 새 임차인 입주와 반환 시기를 연결한 문구가 있으면 그 해석과 효력을 주임법 제10조와 함께 따져 봐야 합니다. 둘째, 양쪽 모두 제때 통지하지 않아 주임법 제6조 제1항으로 계약이 갱신되었다면 아직 반환 시기가 오지 않았을 수 있습니다. 이 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).

내용증명을 보내면 시효가 멈추나요?

내용증명을 보냈다는 것만으로 소멸시효 중단이 확정되지는 않습니다. 「민법」 제168조가 정한 중단 사유는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인이고, 재판 밖에서 돈을 돌려 달라고 요구하는 내용증명은 제174조의 최고로 다뤄질 수 있습니다. 제174조의 문언은 "최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다"입니다.

내용증명의 쓸모는 다른 데 있습니다. 어떤 내용을 언제 보냈는지 증명해 주고, 배달 기록과 함께 임대차 종료 통지가 상대방에게 도달했다는 자료가 됩니다. 「민법」 제111조 제1항이 상대방 있는 의사표시는 도달한 때 효력이 생긴다고 정하기 때문입니다. 반대로 임대인에게 지급을 강제하는 힘은 없고, 법이 요구하는 필수 절차도 아닙니다.

채권의 소멸시효 기간은 「민법」 제162조 제1항에 따라 10년입니다. 임차인이 집을 계속 점유하는 동안 보증금 반환채권의 시효가 어떻게 진행되는지는 판례의 영역이라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 임대인이 문자로 반환 의무를 인정한 내용이 제168조 제3호의 승인이 될 여지도 있으나 문구에 따라 다르므로, 내용증명 발송일과 도달일, 임대인 회신을 함께 보관해 두는 편이 좋습니다.

확정일자만 받으면 우선 받나요?

확정일자 하나만으로는 우선변제권이 생기지 않습니다. 주임법 제3조의2 제2항의 요건은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자이고, 대항요건은 제3조 제1항의 주택 인도와 주민등록입니다. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 보며, 효력은 그 다음 날부터 제삼자에게 생깁니다. 둘 중 하나가 빠지면 이 조항의 우선변제권을 주장하기 어렵습니다. 임차권등기로 취득하는 경로는 오해 4에서 따로 보고, 보증금 중 일정액 보호(제8조)는 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 하는 별도 규정으로 대상과 범위는 대통령령으로 정합니다.

우선변제권이 있어도 모든 빚보다 앞서는 것은 아닙니다. 조문은 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선한다고 정하므로, 내 요건이 갖춰지기 전에 등기된 근저당이 있으면 배당 순서가 뒤로 갈 수 있습니다. 확정일자는 평소 집주인에게 돈을 받아 내는 수단이 아니라 경매·공매 때 순위를 세우는 요소라고 이해하면 정확합니다.

이사 나가도 권리는 그대로인가요?

이사를 나가도 보증금 반환채권 자체가 사라지지는 않지만, 대항력과 우선변제권은 잃을 위험이 있습니다. 임대인에게 돈을 청구할 권리는 계약에서 나오므로 전출만으로 없어지지 않습니다. 반면 대항력은 주택 인도와 주민등록을 요건으로 하므로, 집을 비우고 주소를 옮기면 기반이 흔들리고 집이 경매로 넘어갔을 때의 순위가 위태로워집니다.

임차권등기는 이 위험을 막기 위한 장치입니다. 주임법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 전세권 설정과 달리 집주인 동의가 필요하지 않습니다. 같은 조 제5항에 따르면 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않습니다.

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   종료 확인 · 임대차가 끝났는지, 보증금이 아직 반환되지 않았는지 계약서와 통지 자료로 확인합니다.
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   법원 신청 · 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하고, 신청 이유와 등기 원인 사실을 소명합니다.
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   등기부 확인 · 결정문을 받은 것으로 끝내지 말고, 등기부에 임차권등기가 기입되었는지 직접 확인합니다.
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   이사·전출 · 기입을 확인한 뒤 짐을 옮기고 전출하며, 열쇠를 넘긴 날짜와 방법도 기록해 둡니다.

이미 먼저 이사했다면 임차권등기를 마친 때 대항력과 우선변제권을 새로 취득하는 구조로 볼 여지가 크고, 그 사이 다른 권리가 등기되었다면 순위가 뒤로 밀릴 위험이 있습니다.

임차권등기를 하거나 판결만 받으면 돈이 바로 들어오나요?

임차권등기와 판결은 어느 쪽도 돈을 자동으로 입금시키지 않습니다. 임차권등기의 효과는 제3조의3 제5항의 대항력·우선변제권 취득과 유지이며, 임대인에게 지급을 강제하는 절차가 아닙니다. 등기 후 그 주택을 임차한 사람은 제8조의 우선변제를 받지 못하므로(제6항) 새 임대에 부담이 되어 협의의 계기가 되기도 하지만, 그 결과를 기대하고 손을 놓으면 곤란합니다. 등기를 해 두었다고 시효 문제가 끝났다고 단정할 수 없고, 제3조의3 제3항이 준용하는 「민사집행법」 제288조 제1항 제3호를 임차권등기로 바꿔 읽으면 등기가 집행된 뒤 3년간 본안의 소를 제기하지 않은 것은 취소 신청 사유입니다.

판결도 같은 구조입니다. 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤 임대인이 스스로 지급하지 않으면 강제집행을 따로 신청해야 합니다. 수단은 대체로 세 갈래입니다.

어느 수단이 맞는지는 임대인 재산과 선순위 규모를 봐야 알 수 있고, 판결이 있어도 재산이 부족하면 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 가압류는 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 검토합니다. 판결로 확정된 채권의 소멸시효는 10년이고, 판결 확정 당시 변제기가 도래하지 않은 채권은 제외됩니다(「민법」 제165조 제1항·제3항).

집주인이 바뀌면 전 집주인에게 받나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 원칙적으로 새 집주인을 상대로 보증금 반환을 청구합니다. 주임법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 이 승계는 대항력을 전제로 하므로, 같은 매매라도 임차인의 전입 시점에 따라 답이 갈립니다.

임차인이 매매 사실을 뒤늦게 알았거나 승계에 이의를 제기한 경우 전 임대인의 책임이 어떻게 되는지는 판례의 영역이라 사안별 판단이 필요합니다. 등기부로 현재 소유자를 확인하고, 매매를 알린 문자와 차임·연장 관련 대화를 모아 두면 청구 상대를 정하는 자료가 됩니다.

전세금 못받을때 오해 교정표, 내 상황에 대입하기

전세금 못받을때의 1차 조치는 아래 표에서 내가 믿고 있던 항목에 표시한 뒤, 오른쪽 칸의 자료를 모으는 것입니다.

• 임대차계약서와 특약, 확정일자 기재 면
• 종료 통지 문자·내용증명과 임대인 회신
• 등기부 갑구(소유자)와 을구(근저당)
• 전입일, 이사 예정일, 새집 잔금일 메모

임대인이 연체 차임이나 원상회복(「민법」 제654조가 준용하는 제615조) 비용의 공제를 주장한다면 그 부분은 실제 금액 다툼이 될 수 있으므로, 입주·퇴거 사진과 차임 내역을 함께 준비하는 편이 좋습니다.

전세금 못받을때 자주 묻는 질문