전세금을 못받으면 어떻게 되나요?

전세금을 못받으면 계약이 끝났어도 임차인의 법적 지위가 만기일에 곧바로 끊기지는 않습니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 그러나 이 조문은 임차인의 지위를 이어 줄 뿐, 임대인에게서 돈을 받아 오거나 새집 잔금을 대신 치러 주지는 않습니다.

네 문제는 이사일을 중심으로 서로 얽혀 있습니다. 주소를 옮기면 대항요건이 흔들리고, 이사를 미루면 잔금이 밀리며, 집을 계속 쓰면 이자 주장에 영향이 있을 수 있습니다. 하나만 보고 움직이면 다른 칸에서 손해가 나기 쉬우므로, 법이 지켜 주는 부분과 내가 직접 풀어야 할 부분을 먼저 나눕니다.

첫 갈림길은 이사를 미룰 수 있는지입니다. 이사를 미룰 수 있으면 거주를 유지하면서 대항요건을 지키고, 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지한 증거부터 확인합니다(주임법 제6조제1항). 이사를 미룰 수 없으면 임차권등기 일정이 모든 계획의 기준점이 됩니다.

새집 잔금을 못 맞출 때 먼저 할 일은 무엇인가요?

새집 잔금을 못 맞출 때 먼저 할 일은 새집 계약서의 잔금일과 위약 조항을 확인하고 계약 상대와 일정을 조정하는 것입니다. 새집 계약은 지금 집주인과 맺은 임대차와 별개의 계약이므로, 전세금이 늦어진다는 사정만으로 잔금을 미룰 권리가 저절로 생기지는 않습니다. 임차인은 다음 네 단계를 잔금일 전에 끝내 두는 것이 좋습니다.

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   새집 계약서 읽기잔금일, 해제·위약금 조항, 특약 유무를 표시합니다.
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   일정 조정 문의잔금일을 언제까지 옮길 수 있는지와 추가 조건을 묻습니다.
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   합의를 글로 남기기변경된 잔금일과 위약 책임 여부를 문자나 서면으로 남깁니다.
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   지금 집주인에게 알리기새집 잔금일과 예상되는 불이익을 미리 알린 기록을 둡니다.

잔금을 끝내 치르지 못하면 새집 계약이 해제될 위험이 생깁니다. 민법 제544조에 따르면 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고, 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 않습니다. 새집을 매수한 경우라면 민법 제565조제1항의 해약금도 함께 봅니다. 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있는 구조이고, 이행 착수 여부는 서류와 경위를 봐야 판단됩니다.

새집 쪽에서 입은 손해를 지금 집주인에게 청구할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 민법 제393조제2항은 특별한 사정으로 인한 손해를 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상하도록 하고, 제397조제1항은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하도록 정합니다. 보증금 반환도 금전채무이므로 잔금 관련 손해가 이자와 별도로 인정된다고 단정할 수 없습니다. 미리 알린 기록은 남기되, 그 손해를 돌려받는 것을 전제로 자금 계획을 짜지는 않는 편이 안전합니다.

전세대출 만기가 겹칠 때 확인할 것은 무엇인가요?

전세대출 만기가 겹치면 은행에 만기 연장 가능 여부와 임차권등기를 할 때의 처리 방식을 먼저 확인해야 합니다. 전세자금대출은 은행과 임차인 사이의 별도 계약이라, 임대인이 보증금을 늦게 준다는 이유만으로 상환 의무가 저절로 미뤄진다고 볼 수 없습니다. 구체적인 처리는 대출 약관과 은행 안내에 따라 달라지므로 담당 창구의 답을 기록으로 받아 둡니다.

은행이 보증금 채권에 직접 관여하는 경우도 있습니다. 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 금융기관 등이 계약으로 양수하면 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계하고(주임법 제3조의2제7항), 그렇게 승계한 금융기관등이 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있는 규정도 있습니다(제3조의3제9항). 대출 서류에 양도나 질권 같은 표현이 있으면 소송이나 합의 전에 살펴봐야 합니다.

주소를 옮겨야 할 때: 임차권등기 기입 확인 후 전출

주소를 옮겨야 한다면 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 전출하는 것이 보증금 순위를 지키는 순서입니다. 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생기고(주임법 제3조제1항), 우선변제권은 그 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다(제3조의2제2항). 임차권등기 없이 주민등록을 옮기면 이 전제가 흔들려 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차주택 소재지 관할 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있으며(제3조의3제1항), 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않습니다(제3조의3제5항). 보호의 기준이 신청이나 결정이 아니라 등기를 마친 때이므로, 결정문만 보고 움직이지 말고 등기부를 떼어 기입을 눈으로 확인합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3제8항).

이자는 언제부터 얼마나 쌓이는 구조인가요?

전세금 지연 이자는 법령의 제한에 위반하지 않은 약정이율이 있으면 그 이율, 다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 민법상 연 5%에서 출발합니다. 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」(이하 소송촉진법)의 대통령령으로 정하는 이율을 따르는 구조입니다. 금전채무불이행의 손해배상은 채권자가 손해를 증명하지 않아도 되고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못합니다(민법 제397조제2항). 임차인은 아래 표에서 자기 구간과 기산점을 먼저 찾으면 됩니다.

이자에서 가장 크게 갈리는 지점은 임차인이 집을 계속 쓰고 있는지입니다. 민법 제536조제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 보증금 반환과 집을 넘겨주는 의무는 동시이행 관계라는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 임차인이 계속 거주하면서 집을 넘기지 않았다면 지연손해금이 어디까지 인정되는지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

임대인 쪽에서 공제나 금액을 다투는 경우도 이자에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인은 집을 넘겨줄 준비가 되었다는 통지, 짐을 뺀 날의 기록, 반환 요청 문자를 날짜순으로 모아 두면 기산점을 정리할 때 자료로 쓸 수 있습니다. 이자만 믿고 기다리기보다 회수 절차와 함께 판단해야 합니다.

오래 두면 어떤 문제가 생기나요?

전세금을 못받으면 시간이 지날수록 시효, 집 매도, 경매 세 가지를 따로 점검해야 합니다.

내용증명을 보내 두었으니 시효 걱정은 없다고 생각하는 임차인도 있습니다. 민법 제174조에 따르면 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다. 답이 없는 상태가 길어지면 소송 일정을 잡아야 하며, 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월을 예상합니다. 판결 뒤에도 임대인이 주지 않으면 부동산 경매, 채권 압류 및 추심, 동산 압류로 강제집행을 합니다.

가압류는 모든 사건에 필요한 절차가 아닙니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요한 수단이므로, 시세와 선순위를 본 뒤 판단합니다.

전세금 못받을때 문제별 대응표로 일정 맞추기

전세금 못받을때 일정을 맞추는 가장 간단한 방법은 네 문제의 날짜를 한 표에 적는 것입니다. 아래 표의 날짜 칸을 채우면 어느 문제가 먼저 터지는지와 이번 주에 할 일이 함께 정해집니다.

가상의 예로, 새집 잔금일이 전세 만기보다 뒤이고 대출 만기가 전세 만기와 같은 달이라고 해 보겠습니다. 임차인은 먼저 새집 계약 상대에게 잔금일 조정을 묻고, 은행에 연장 가능 여부를 확인합니다. 만기가 지나면 임차권등기를 신청하고 기입을 확인한 날을 전출일 후보로 잡습니다. 임대인이 계속 답하지 않으면 소송을 병행합니다. 같은 날짜라도 새집이 매수인지 임차인지, 임대인이 공제를 주장하는지에 따라 순서는 달라질 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자로 부동산·민사 사건을 다뤄 왔고, 공인중개사 자격을 함께 갖고 있습니다. 전세금 문제는 소송만의 문제가 아니라 이사와 자금 일정이 함께 움직이는 문제이므로, 상담에서는 위 표의 날짜부터 함께 맞춰 봅니다.

전세금 못받을때 자주 묻는 질문