살고 있는 전셋집이 갑자기 경매로 넘어간다는 소식을 들으면 누구나 당황합니다. "내 보증금은 어떻게 되는 거지?", "낙찰자가 보증금을 인수해야 하나, 아니면 내가 배당을 받아야 하나?" 이 질문의 답은 하나의 핵심, 대항력에 달려 있습니다.

대항력이란 무엇이고, 왜 중요한가

경매 임차인 보증금 인수 여부를 결정짓는 핵심 개념입니다

대항력이란 집주인이 바뀌거나 경매로 소유자가 변경되더라도, 임차인이 새로운 소유자(낙찰자)에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 주택을 실제로 인도받고 전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 발생합니다.

대항력이 있으면 경매에서 낙찰자가 임대인 지위를 그대로 승계하게 됩니다. 즉, 낙찰자는 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 반대로 대항력이 없는 임차인은 배당요구를 통해 경락 대금에서 보증금을 회수해야 하며, 선순위 채권자가 많을 경우 보증금 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

대항력 판단 기준: 말소기준권리와의 선후

경매에서 말소기준권리란 경매를 유발한 가장 선순위의 근저당권, 압류 등을 의미합니다. 내 전입신고일이 이 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 인정되어 낙찰자에게 보증금 인수를 요구할 수 있습니다. 반대로 전입신고일이 말소기준권리보다 늦으면 대항력 없는 임차인이 되어, 배당 절차로만 보증금을 회수해야 합니다.

경매 임차인이 선택할 수 있는 두 가지 전략

대항력 있는 임차인이라면 두 가지 길 중 하나를 선택할 수 있습니다. 상황에 따라 어떤 선택이 유리한지 전문가의 판단이 필요합니다.

계약 기간이 남아도 경매가 시작되면 소송 가능합니다

많은 분들이 "아직 계약 기간이 1년이나 남았는데 어떻게 해야 하나요?"라고 묻습니다. 이 경우, 집주인의 채무 문제로 거주 중인 집이 경매에 넘어간다면 이는 법적으로 충분한 임대차 해지 사유가 됩니다. 내용증명, 전화, 문자, 카카오톡 등으로 경매를 이유로 계약 해지를 통보하고, 집주인이 확인하면 해지 효력이 발생합니다. 이후 전세금반환소송을 제기할 수 있습니다.

한편, 집이 경매로 넘어간 경우라도 반드시 배당요구 종기일을 확인해야 합니다. 이 날짜 전에 배당요구를 신청해야 경매 배당에 참여할 자격이 생깁니다. 기간을 놓치면 불이익을 받을 수 있으므로 빠른 법률 상담이 필요합니다.

전세금 반환 지연 시 이자도 청구하세요

이사를 나가 주택을 인도한 다음 날부터 집주인은 이행 지체 상태가 됩니다. 이 시점부터 민법상 연 5%, 소송 제기 후에는 소송촉진특례법상 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송을 진행하면 이 지연이자 역시 임대인에게 청구됩니다. 억울하게 기다린 시간에 대한 정당한 권리입니다.

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이사 가야 하는데 대항력이 걱정되신다면: 임차권등기명령

전세금을 받지 못한 채 이사를 나가야 한다면, 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 이사 후 전입신고를 옮기면 대항력이 사라지기 때문입니다. 임차권등기를 마치면 이사 후에도 기존 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 임차권등기명령 신청도 변호사 비용 0원으로 진행합니다.