임대차 보증금 반환 채권 분리 양도란, 임차인이 임대인에게 받을 보증금반환채권만을 임차권과 분리하여 제3자에게 넘기는 것을 말합니다. 쉽게 말해, 전세 계약은 그대로 유지하면서 보증금을 받을 권리만 다른 사람에게 양도하는 행위입니다.

이러한 임차보증금반환채권 양도는 민법상 지명채권 양도에 해당하며, 양도인(임차인)이 채무자(임대인)에게 내용증명 등으로 통지하면 효력이 발생합니다. 그러나 여기에는 심각한 법적 위험이 숨어 있습니다.

전세금을 돌려받지 못해 답답한 상황에서, 일부 임차인은 보증금반환채권을 제3자에게 양도하거나 담보로 제공하는 선택을 하게 됩니다. 하지만 이러한 선택은 임차인 자신의 법적 지위를 약화시키는 결과를 초래합니다.

임대차계약서에 명시된 만기일이 지났는데도 임대인이 전세금을 반환하지 않는다면, 그것은 분명한 임대차계약 위반입니다. "새 세입자가 들어와야 준다", "지금 돈이 없다"는 말은 계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다.

임대차계약서대로, 법대로 전세금을 돌려받는 것은 임차인의 정당한 권리입니다. 보증금반환채권을 함부로 양도하지 마시고, 전문 변호사의 도움을 받아 체계적으로 해결하세요.

엄정숙 대표변호사는 대한변호사협회 인증 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유한 임대차 분야 전문가입니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였고, 전세금반환소송 매뉴얼을 집필한 변호사이기도 합니다. 현재도 각종 언론에서 부동산 임대차 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 전세금반환소송만 0원이 아닙니다. 내용증명, 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 모든 강제집행 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방 사건도 거리에 관계없이 처리합니다.

임대인이 자주 하는 핑계와 진실

"새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있어요"
→ 임대차계약서에 없는 조건입니다. 계약서에 적힌 만기일이 기준이며, 새 세입자 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐 법적 근거가 없습니다.

"지금 돈이 없어서 못 줘요"
→ 임대인의 재정 사정은 계약 위반의 면책 사유가 되지 않습니다. 약속한 날짜에 돈을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다.

"좀만 더 기다려 주세요"
→ 기다리는 동안 전세보증금반환채권의 소멸시효가 진행됩니다. 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%입니다. 기다릴수록 손해는 임차인의 몫이 됩니다.

전세보증금반환보증보험 확인하기
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험이 없는 경우에도 전세금반환소송을 통해 충분히 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

임차권등기명령의 중요성
전세 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면, 반드시 임차권등기명령을 신청하세요. 이를 통해 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 법도에서는 임차권등기명령 역시 변호사 비용 0원으로 진행합니다.

전세금반환소송 기간과 비용
소장 접수 후 판결까지 일반적으로 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 임대인의 법률적 대응에 따라 기간은 달라질 수 있습니다. 법원에 내는 실비용(인지대, 송달료)은 의뢰인이 선납하지만, 승소 시 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 돌려받을 수 있습니다.

강제집행과 채권추심
판결문을 받았는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면 강제집행을 진행해야 합니다. 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등 다양한 방법이 있으며, 법도에서는 이 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 처음부터 끝까지, 전세금을 실제로 회수할 때까지 함께합니다.