임차권등기명령 단점 정확히 짚고 안전하게 보증금 회수하는 방법
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임차권등기명령 단점 모르면 손해봅니다 — 보증금 회수 전략까지 한 번에
계약이 끝났는데 보증금이 막혀 있나요? “등기만 하면 끝”은 아닙니다. 제도의 한계를 먼저 이해하고, 이사·소송·집행의 순서를 정확히 세워야 회수 속도가 달라집니다.
이 제도의 핵심 한계부터 정리합니다
임차권등기명령은 기존에 갖춘 대항력·우선변제권을 유지하거나 일정 시점부터 보완해 주는 장치일 뿐, 돈을 자동으로 돌려주지는 않습니다. 실제 회수는 결국 청구·판결·집행(또는 임의변제) 절차를 밟아야 합니다. 또한 이사 여부, 신청 시기, 대상 주택 요건을 잘못 이해하면 비용과 시간이 더 들 수 있습니다.
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단독으로 경매를 바로 신청할 수 없습니다.
임차권등기만으로는 경매신청권이 부여되지 않습니다. 보증금 반환을 받으려면 지급명령·소송 등 집행권원을 먼저 확보해야 하며, 이후 강제집행이나 배당으로 회수 절차를 진행합니다. -
이사를 하지 않으면 ‘효용’이 크게 떨어집니다.
주택에 계속 거주한다면 원래도 대항력·우선변제권이 유지되므로 등기의 이점이 제한적입니다. 더구나 거주를 계속하면 월세·관리비 등 사용·관리 비용 부담이 남고, 지연이자 청구도 명도(인도) 이후가 원칙입니다. -
계약 종료 전에는 신청할 수 없습니다.
기간 만료 또는 적법한 해지 통보가 선행되어야 합니다. 묵시적 갱신 상태라면 해지 통보 후 법에서 정한 기간이 지나야 신청이 가능합니다. -
대상 요건을 충족하지 못하면 불가합니다.
등기된 주택이 원칙입니다. 무허가 건물 등은 신청 대상에서 제외될 수 있습니다. -
결정만으로 ‘즉시 변제’가 이뤄지지 않습니다.
등기 결정(기입)으로 권리 보전은 되지만, 실제 돈은 별도 요구·협상·소송·집행 절차를 통해 받아야 합니다.
언제 도움이 큰가
이사로 전입을 옮겨야 하는데 보증금을 못 받았을 때, 기존 주택에 대한 대항력·우선변제권을 놓치지 않도록 보전할 때 효과적입니다.
언제 효용이 낮나
거주를 계속하면서 등기만 하는 경우, 비용(월세·관리비)은 남고 지연이자 청구도 제한돼 시간·비용 대비 이점이 작을 수 있습니다.
빠진 고리
등기는 보전 단계. 실제 회수는 청구 → 판결(또는 지급명령) → 집행·배당으로 이어집니다.
기본 체크
① 계약 종료 확인 ② 대상 주택 등기 여부 ③ 전입·확정일자 등 기초 권리관계 ④ 이사 계획과 명도 시점 정리
실무 기준 회수 단계 — 헷갈리지 않게 한 줄씩
① 계약 종료(또는 적법한 해지) 통보 서면화 → ② 임차권등기명령으로 권리 보전(이사 필요시) → ③ 반환 요구 및 협상 → ④ 지급명령 또는 소송으로 집행권원 확보 → ⑤ 강제집행·배당까지 연결. 상황에 따라 전세보증보험, 가압류, 내용증명, 경·공매 절차가 결합됩니다.
자주 묻는 핵심 오해 바로잡기
“결정 받으면 돈이 들어오나요?”
아닙니다. 결정은 권리 보전일 뿐, 청구·판결·집행으로 이어져야 실제 변제가 이뤄집니다.
“관리비는 더 내야 하나요?”
이사로 명도를 마친 뒤에는 통상 사용·관리 비용 부담이 종료됩니다. 다만 거주를 계속하면 비용 부담이 남습니다.
“소송하려면 꼭 등기가 필요하죠?”
이사 계획이 없다면 등기 없이도 반환청구 소송은 가능합니다. 등기는 이사 시 권리 보전을 위한 선택지입니다.
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각 사건은 권리관계와 시점, 담보 가치, 선·후순위에 따라 전략이 달라집니다. 전담 변호사가 현재 등기부·전입·확정일자·점유 상태를 종합 점검해 가장 빠른 회수 경로를 설계해 드립니다. 착수금 0원 정책으로 시작하세요.
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