전세 만기 전 이사, 세 날짜 달력부터 그려 보세요

전세 만기 전 이사를 준비할 때 가장 먼저 할 일은 새 집 잔금일, 기존 집 보증금 반환일, 기존 집 전출일을 한 장의 달력에 적는 것입니다. 새 집 잔금일은 매도인이나 새 임대인과 맺은 계약으로 이미 정해져 있고, 보증금 반환일은 기존 계약의 종료일과 집주인의 자금 사정에 묶여 있으며, 전출일만 임차인이 스스로 정할 수 있습니다.

역산은 새 집 쪽에서 시작합니다. 잔금에 필요한 돈 가운데 기존 보증금이 차지하는 몫이 얼마인지, 그 돈이 잔금일 전에 들어올 수 있는지, 들어오지 않으면 잔금일을 움직일 수 있는지를 차례로 따지면 남는 선택지가 금방 줄어듭니다.

나머지 두 날짜는 상대방과 협의해야 하니, 세 날짜가 어긋날 때 전출일만 앞당기는 선택이 가장 위험해지기 쉽습니다. 아래 역산 달력 양식에 날짜를 채워 보세요.

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   잔금일 3개월 이상 전계약서와 갱신 관련 문자를 모아 계약 상태를 확인합니다. 갱신된 상태라면 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생기므로, 잔금일보다 3개월 넘게 앞서 도달하도록 이때 통지합니다.
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   잔금일 2개월 전집주인에게 반환일을 문자로 확인하고, 새 집 매도인이나 새 임대인에게 잔금일 조정 여지를 물어 둡니다.
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   잔금일 1개월 전합의해지서나 해지 통지 도달 기록을 정리하고, 새 집 대출의 실행 조건을 금융기관에 서면으로 확인합니다.
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   잔금일 1주 전반환 계좌·이사일·전출일을 확정합니다.
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   잔금일 당일보증금 입금을 확인한 뒤 집을 넘기고, 그다음에 새 집으로 전입합니다.

내 계약으로는 보증금을 언제 받을 수 있나요?

보증금을 받을 수 있는 날은 계약이 어떤 상태인지에 따라 달라집니다. 처음 약정한 기간 중이라면 원칙적으로 집주인과 합의해야 종료일을 앞당길 수 있고, 갱신된 상태라면 임차인이 해지를 통지해 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.

가상의 예로, 갱신된 상태에서 새 집 잔금일이 넉 달 뒤로 잡혔다면 지금 해지 통지를 보내 도달 기록을 남기면 효력일이 잔금일보다 앞서게 됩니다. 반대로 잔금일이 두 달 뒤라면 통지만으로는 종료일이 잔금일을 넘기므로, 집주인과 날짜를 앞당기는 합의를 하거나 잔금일 조정을 함께 검토해야 합니다.

해지 통지의 3개월은 임차인이 보낸 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날부터 셉니다(제6조의2 제2항). 그러니 문자나 내용증명처럼 도달을 남길 수 있는 방법을 쓰는 편이 안전합니다. 약정기간 중 합의해지를 할 때도 종료일, 반환일, 반환 방법을 적은 문서를 남겨 두어야 나중에 임차권등기명령이나 소송으로 갈 때 종료 사실을 소명할 수 있습니다.

새 집 잔금이 먼저일 때 생기는 충돌 3가지

새 집 잔금일이 기존 보증금 반환일보다 먼저 오면 자금, 주소, 대출 세 군데에서 충돌이 생깁니다.

대항력은 주임법 제3조 제1항에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 대법원 판결은 이 대항요건이 대항력을 취득할 때만이 아니라 그 뒤에도 계속 유지되어야 한다는 취지입니다. 그래서 보증금을 받기 전에 기존 집 주소를 옮기면, 그 뒤 집이 팔리거나 경매에 들어갔을 때 새 소유자나 다른 채권자에게 보증금을 주장하기 어려워질 수 있습니다.

임차인이 전출한 사이 근저당권 같은 권리가 새로 설정되면, 다시 전입하더라도 대항력은 다시 전입한 다음 날을 기준으로 새로 따진다는 것이 대법원 판결 취지여서 앞선 순위를 되찾기 어려울 수 있습니다.

날짜가 어긋날 때 고를 수 있는 대안 4가지는 무엇인가요?

세 날짜가 맞지 않을 때 쓸 수 있는 길은 크게 네 가지입니다. 새 집 잔금일 조정, 합의해지 후 임차권등기명령, 반환일 뒤 전출, 가족 주민등록 유지이며, 각각 지켜지는 것과 남는 위험이 다릅니다.

네 가지 가운데 이사·전출 뒤의 보호를 조문이 직접 정해 둔 길은 임차권등기입니다. 주임법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정하고 있어, 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤의 전출은 비교적 결과를 예측할 수 있습니다. 나머지 세 길은 상대방의 동의나 판례상 판단에 기대는 부분이 있어 서류와 사실관계를 보고 판단해야 합니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 답이 애매하다면 계약서와 문자 기록을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 일정표를 함께 맞춰 볼 수 있습니다.

새 집 계약서에 넣어 볼 잔금일 조정 문구

새 집 계약을 아직 쓰기 전이라면 잔금일 조정 특약을 넣어 두는 것이 가장 부담이 적은 대비입니다. 이미 계약했다면 변경 합의서로 남기는 방법을 협의해 볼 수 있습니다.

문구는 예시일 뿐이고, 실제로 어떤 효력이 생기는지는 계약 전체 내용과 상대방과의 합의 내용에 따라 달라집니다. 특약을 넣을 때는 조정할 수 있는 마지막 날짜, 비용을 누가 부담하는지, 조정이 안 될 때 어떻게 처리하는지를 함께 적어 두어야 다툼을 줄일 수 있습니다.

기존 집주인에게 보낼 반환일 확인·합의해지 요청 문자

기존 집주인에게는 감정 표현보다 날짜와 요청 사항을 분명히 적은 문자를 보내는 것이 좋습니다. 보낸 화면과 답장은 종료 시점과 요청 사실을 보여 주는 자료이니 함께 보관해 두세요.

합의해지 뒤에도 보증금을 못 받으면 어떤 순서로 가나요?

합의해지로 정한 종료일이 지났는데도 보증금이 들어오지 않으면, 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 고정한 뒤 이사하고 이어서 소송으로 반환을 구하는 순서가 기본입니다. 주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있어, 종료일이 지났다고 임차인의 권리가 사라지지 않습니다.

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   종료일 경과 확인합의서, 해지 통지 도달 기록, 문자를 모아 임대차가 끝났다는 사실을 소명할 자료를 준비합니다.
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   임차권등기명령 신청임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명합니다(제3조의3 제1항·제2항).
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   등기부 기입 확인결정이 났다는 소식만으로 움직이지 말고 등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 것을 직접 확인합니다.
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   이사·전출기입을 확인한 뒤 새 집으로 전입합니다. 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 상실하지 않습니다(제3조의3 제5항).
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   전세금반환소송·강제집행소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤에도 지급하지 않으면 부동산 경매나 채권압류 같은 강제집행으로 이어집니다.

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3 제8항). 전세보증금반환보증(주택도시보증공사·서울보증보험)에 가입했다면 보증기관이 정한 절차와 서류가 따로 있으므로 이사 전에 보증기관 안내부터 확인하는 것이 순서입니다.

가압류는 모든 사건에 필요한 단계가 아닙니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 검토할 수단입니다.

전세 만기 전 이사, 자주 묻는 질문