전세금 반환소송 경매에서 보증금 회수하는 실전 절차
법도
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전세금 반환소송 경매에서 보증금 회수, 이렇게 하십시오
집이 경매로 넘어가도 보증금 회수는 가능합니다. 핵심은 배당요구 종기를 지키고, 내 권리를 정확히 신고하며, 필요한 경우 강제경매까지 준비하는 것입니다.
1. 지금 알아야 할 상황 점검
경매개시결정이 내려지면 법원은 첫 매각기일 전까지 배당요구 종기를 정해 공고합니다. 이때까지 권리신고와 배당요구를 마치지 않으면 원칙적으로 배당을 받을 수 없습니다. 전입신고와 주택 인도, 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 통해 매각대금에서 우선적으로 보증금을 돌려받을 기회를 가집니다. 다만 선순위 담보권의 존재, 소액임차인 해당 여부, 임차권등기명령 여부에 따라 회수액은 달라질 수 있습니다.
2. 권리신고·배당요구 체크리스트
① 사건번호와 부동산 표시를 확인합니다. ② 임대차계약서, 주민등록 등본(전입일 확인), 확정일자 자료, 점유사실 입증자료를 정리합니다. ③ 배당요구서를 종기 이전까지 관할 법원에 제출합니다(방문·등기우편·전자신청 가능). ④ 소액임차인 해당 여부를 계산하고, 선순위 담보권 및 보증금 잔액을 따져 예상 배당액을 가늠합니다. ⑤ 종기 경과 후에도 미회수 금액이 남는다면 전세금 반환소송을 통해 집행권원을 확보하고, 판결 정본으로 강제경매·채권압류 등 집행을 진행합니다.
3. 전세금 반환소송과 경매, 무엇을 먼저 할까
이미 경매가 진행되면 배당요구를 우선 처리하되, 배당으로 전액 회수가 어려울 것이 예상되면 소송 제기를 병행하여 판결을 받아 두는 것이 안전합니다. 반대로 경매가 아직 개시되지 않았고 임대인이 반환을 지연한다면, 곧바로 전세금 반환소송을 통해 확정판결을 받아 강제경매를 신청하는 선택지가 있습니다. 상황에 따라 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사를 고려할 수 있으며, 이 경우에도 배당요구 종기는 반드시 확인해야 합니다.
4. 자주 혼동하는 부분 정리
• 배당요구를 하지 않아도 되는 채권자는 일부에 한정됩니다(예: 이미 등기된 담보권자 등). 대부분의 임차인은 종기 내 배당요구가 필수입니다. • 우선변제권은 요건을 갖춘 시점부터 인정되나, 경락기일까지 요건이 유지되어야 효력이 안정적입니다. • 배당을 받아도 잔액이 남을 수 있으므로, 지연손해금과 함께 잔여분 청구를 준비하세요.
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