• 이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다
• 만기가 다가오는데 집주인이 "다음 세입자 들어오면 줄게요"라고만 한다
• 퇴실 점검 뒤 원상복구비·청소비를 얼마나 뺄지 아직 말이 없다
• 이사 날짜는 정해졌는데 보증금 입금일은 정해지지 않았다
• 등기부를 떼어 보니 소유자가 신탁회사로 되어 있다

월세 보증금 반환 시기는 언제인가요? 원칙은 계약 종료 때

월세 보증금 반환 시기는 원칙적으로 임대차가 끝나는 날입니다. 월세 보증금 반환의 뜻을 한 줄로 정리하면, 계약이 끝났을 때 임대인이 맡아 둔 보증금을 임차인에게 돌려주는 것입니다. 이때 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 집을 비워 줄 의무는 같은 시점에 맞물려 이행하는 동시이행 관계라는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 그 바탕에는 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다는 민법 제536조①의 구조가 있습니다.

계약서에 만기일이 날짜로 적혀 있다면 그 날짜가 기준입니다. 민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있으면 채무자는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 정합니다. 다만 동시이행 관계에서는 임차인도 집을 비워 줄 준비, 곧 이행의 제공을 해 두어야 임대인의 지체를 따지기 쉬워진다는 것이 판례의 흐름이므로, 이사 날짜와 열쇠 반납 의사를 문자로 남겨 두는 것이 좋습니다.

주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 만기가 지났다고 임차인이 곧바로 권한 없이 사는 사람이 되는 것이 아니라는 뜻이고, 보증금을 받기 전에 서둘러 짐을 빼고 전출하지 않아도 되는 근거이기도 합니다.

표의 둘째 줄처럼 계약이 갱신된 것으로 보는 경우에도 임차인이 길게 묶이는 것은 아닙니다. 해지를 통지한 날이 아니라 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월을 세므로, 통지가 언제 도달했는지를 증명할 수 있는 방법으로 보내는 것이 중요합니다.

"다음 세입자 오면 줄게" — 기다려야 하나요? 관행과 법의 차이

새 세입자가 들어올 때까지 기다려야 할 법적 의무는 원칙적으로 없습니다. 다음 세입자의 보증금으로 돌려주겠다는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐이고, 월세 보증금 반환 시기는 새 임차인의 입주 여부와 관계없이 원래 계약을 기준으로 정해집니다. 기준은 임대차계약서와 법이지 관행이 아닙니다. 집주인이 자주 하는 말과 그에 대한 판단을 나란히 놓아 보겠습니다.

계약서에 신규 임차인이 입주하면 보증금을 반환한다는 특약이 있다면 이야기가 조금 달라집니다. 이런 특약을 반환 시기를 정한 기한으로 볼지, 반환 자금의 마련 방법을 적은 문구로 볼지는 문구와 체결 경위에 따라 해석이 갈릴 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있어, 보증금 반환을 기약 없이 미루는 방향으로 읽히는 특약은 효력이 다투어질 여지가 있습니다.

특약이 있는 임차인은 특약 문구 원문, 계약 당시 주고받은 문자, 중개사가 설명한 내용을 함께 모아 두어야 합니다. 같은 취지의 특약이라도 신규 임차인 입주 시와 만기 후 일정 기간 중 빠른 날처럼 끝나는 시점을 함께 정해 두었는지에 따라 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

월세 보증금 반환 기간을 늘리는 공제 정산, 무엇을 얼마나 뺄 수 있나

보증금에서 밀린 월세·미납 관리비·원상복구비를 빼는 것 자체는 가능합니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 집을 넘겨줄 때까지 임대차관계에서 생긴 임차인의 채무를 담보한다는 취지이므로, 실제로 남은 채무는 보증금에서 정산됩니다. 문제는 공제 금액을 두고 다툼이 생기면 정산이 늘어지고 월세 보증금 반환 기간도 함께 길어진다는 점입니다.

원상복구의 근거는 민법 제654조가 제615조를 임대차에 준용하는 구조입니다. 민법 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하므로, 임차인이 직접 설치한 시설이나 임차인의 잘못으로 생긴 파손은 원상복구 대상이 될 수 있습니다. 반면 평범하게 생활하며 생긴 자연스러운 낡음까지 임차인이 부담하는지는 다툼이 잦은 지점이라, 입주 당시 상태를 보여 주는 사진이 중요한 자료가 됩니다.

월세 보증금 반환 거부 시 절차, 문자에서 소송까지 4단계

월세 보증금 반환 거부가 이어지면 문자, 내용증명, 임차권등기명령, 월세보증금반환소송 순서로 단계를 올리는 것이 일반적인 월세 보증금 반환 절차입니다. 단계마다 남긴 기록이 다음 단계의 증거가 되므로 처음 보내는 문자부터 날짜와 내용이 분명해야 합니다.

1. 1단계 · 문자와 통화 기록

   반환일과 계좌를 확인하고 공제 내역을 요구합니다. 답이 없거나 미루는 답도 그대로 기록이 됩니다.

2. 2단계 · 내용증명

   계약 종료 사실, 반환을 요구하는 금액, 지급 기한, 지급이 없을 때 밟을 절차를 적어 보냅니다. 통지가 도달한 시점이 증거로 남습니다.

3. 3단계 · 임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다(제3조의3①). 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 것이 유지되고(⑤), 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(⑧).

4. 4단계 · 월세보증금반환소송

   보증금반환청구소송에는 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2가 준용됩니다(주택임대차보호법 제13조). 소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이고, 판결 뒤에도 돌려주지 않으면 부동산 경매나 채권압류 및 추심 같은 강제집행으로 이어갈 수 있습니다.

임차권등기는 등기사항증명서에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사·전출해야 합니다. 등기 전에 먼저 짐을 빼고 전입을 옮기면 대항력과 우선변제권이 끊길 위험이 있기 때문입니다. 주택임대차보호법 제3조의2②의 우선변제권은 대항요건인 주택의 인도와 주민등록에 더해 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정된다는 점도 기억해 두세요. 임차권등기명령은 집주인의 동의가 필요하지 않다는 점에서 전세권 설정과 다릅니다.

늦게 받는 동안의 지연손해금도 함께 따져 볼 수 있습니다. 민법 제397조①에 따라 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(민법 제379조). 소장이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조①에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용되지만, 임대인이 이행의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 이 이율을 적용하지 아니합니다(소송촉진 등에 관한 특례법 제3조②). 동시이행 관계 때문에 임차인이 집을 비워 주거나 그 이행을 제공했는지에 따라 지연손해금이 시작되는 시점도 달라질 수 있습니다.

신탁 월세 보증금 반환, 누구에게 청구해야 할까?

신탁 월세 보증금 반환은 계약 상대방과 반환 주체를 확인하는 것이 먼저입니다. 등기사항증명서에 신탁 등기가 되어 있으면 소유자가 신탁회사(수탁자)로 바뀌어 있을 수 있고, 계약서에 임대인으로 적힌 사람(위탁자, 원래 집주인)과 등기부상 소유자가 다를 수 있습니다.

신탁 주택에서는 위탁자가 수탁자의 동의를 받고 임대했는지, 신탁원부가 임대 권한을 누구에게 두었는지에 따라 임차인이 보호받는 범위와 청구 상대방이 달라질 수 있습니다. 계약 당사자인 임대인에게 보증금 반환을 청구하는 것이 기본이지만, 수탁자에게도 책임을 물을 수 있는지는 사안마다 따져 봐야 하므로 미리 단정하기 어렵습니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 해당한다면 계약서·문자·등기부를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 내 계약이 어느 쪽인지 확인해 드립니다.

이사 당일 체크리스트, 열쇠·검침·사진·계좌

이사 당일에 무엇을 남겼는지가 보증금 정산의 증거가 됩니다. 월세 보증금 반환 시기가 이사 당일과 겹친다면 보증금 입금 확인과 열쇠 반납을 같은 자리에서 맞바꾸는 것이 가장 깔끔하고, 그렇지 못하다면 아래 기록을 꼭 남겨 두세요.

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 순서를 바꾸지 마세요. 임차권등기명령 신청, 등기부 기입 확인, 이사·전출 순서가 안전합니다. 이사 뒤 남은 열쇠를 언제 넘길지도 보증금 정산 일정과 맞물리므로 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사입니다. 월세 보증금 사건도 전세금반환소송과 같은 구조로, 계약 종료 시점과 이사 당일 기록을 먼저 확인합니다.

원룸 보증금 반환 기간과 월세 보증금 반환 방법, 자주 묻는 질문