전세 계약 만료 통보, 누가·언제까지 해야 하나요?

전세 계약 만료 통보 기간은 통보하는 사람이 임차인인지 임대인인지에 따라 다릅니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다.

임차인 쪽 규정은 시작 시점을 따로 두지 않고 2개월 전까지라는 마감만 둡니다. 계약조건 변경 통지는 임대인 쪽 규정이므로, 임차인이 할 일은 갱신하지 않겠다는 뜻을 마감 전에 집주인에게 닿게 하는 것입니다. 법정갱신이 되면 존속기간은 2년으로 보고(주임법 제6조②), 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①이 적용되지 않습니다(주임법 제6조③).

만기일을 기준으로 거꾸로 날짜를 세어 보면 할 일이 분명해집니다. 아래 역산표는 임차인이 먼저 만료 통보를 보내는 경우를 기준으로 했습니다.

1. 1만기 6개월 전 무렵 — 서류부터 확인계약서의 만기일·특약, 등기사항증명서, 전입·확정일자 기록을 꺼내 둡니다. 임대인 통지 기간과 임차인의 갱신요구 기간이 이때부터 열립니다.
2. 2만기 3개월 전 무렵 — 여유 있게 발송법이 정한 날짜는 아니지만, 답이 없거나 번호가 바뀐 경우에 다른 수단으로 다시 보낼 시간이 남습니다.
3. 3만기 2개월 전 — 도달 마감선이 날까지 통보가 상대방에게 닿아 있어야 합니다. 날짜 계산이 애매하면 하루라도 앞당기는 편이 안전합니다.
4. 4만기일 — 인도와 반환을 같은 날로집을 비우는 날과 보증금을 받는 날을 맞추고, 받지 못하면 임차권등기명령을 검토합니다.

역산표에서 가장 중요한 칸은 만기 2개월 전입니다. 그 날짜를 넘겨 도달한 통보는 법정갱신을 막는 역할을 하지 못할 수 있고, 그때부터는 법정갱신 이후의 해지 경로(주임법 제6조의2)로 계획을 바꿔야 합니다.

전세 계약 만료 통보 문자로 충분한가요? 수단별 도달 입증 비교

전세 계약 만료 통보 문자도 유효한 통지 수단이 될 수 있습니다. 주임법은 통지 방식을 따로 정하지 않았고, 민법 제111조①은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하기 때문입니다. 문제는 방식이 아니라 증명입니다. 임대인이 그런 문자를 받은 적이 없다고 하면, 통보가 도달했다는 사실은 통보한 쪽이 보여 줘야 하는 경우가 많습니다.

도달은 상대방이 통지 내용을 알 수 있는 상태에 놓인 때를 말하고, 실제로 열어 읽었는지까지 요구하지는 않는다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 다만 문자나 메신저가 그런 상태에 놓였다고 볼지는 번호가 맞는지, 평소 그 수단으로 연락해 왔는지 같은 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

전세 계약 만료 통보 방법으로는 수단 하나에 기대기보다 두 가지를 겹치는 방식이 안전합니다. 문자나 메신저로 먼저 보내 답장을 받아 두고, 마감이 빠듯하거나 답이 없으면 내용증명을 추가하는 식입니다. 전세계약만료통보내용증명은 법이 요구하는 필수 방식은 아니지만, 문서 내용과 발송 날짜를 제3자인 우체국이 증명해 준다는 점에서 도달 다툼에 대비하는 보조 수단이 됩니다.

도달 입증은 세 가지 질문으로 정리됩니다

전세 계약 만료 통보내용, 꼭 들어갈 4문장 예시

전세 계약 만료 통보내용은 길 필요가 없지만 네 요소는 빠지면 안 됩니다. 어느 집의 어느 계약인지(특정), 언제 끝나는 계약인지(만기일), 갱신하지 않겠다는 뜻(의사표시), 보증금을 언제 어떻게 돌려받을지(반환 요청)입니다. 네 요소를 한 메시지에 담아 두면 나중에 통보 내용을 두고 다툼이 생길 여지가 줄어듭니다.

예시 문장은 출발점일 뿐이며, 문구 하나로 법률 효과가 정해지는 것은 아닙니다. 보증금 일부가 대출과 연결되어 있거나 계약서에 별도 특약이 있다면 문장을 그 사정에 맞게 고쳐야 합니다.

집주인이 읽고도 답이 없거나 번호가 바뀌었다면?

집주인이 메시지를 읽고도 답하지 않는다는 사정만으로 전세 계약 만료 통보의 효력이 사라지지는 않습니다. 효력의 기준은 답장이 아니라 도달이기 때문입니다. 다만 읽음 표시만으로 도달이 인정될지는 사안마다 판단이 달라질 수 있으므로, 답이 없을 때는 다른 수단으로 같은 내용을 한 번 더 남겨 두는 편이 안전합니다.

집주인 번호가 바뀌었거나 메시지가 전송되지 않는다면 문자·메신저로는 도달을 보여 주기 어렵습니다. 그때는 계약서에 적힌 임대인 주소로 내용증명을 보내고, 중개사무소에 연락처를 문의한 기록도 남겨 둡니다. 우편까지 반송되는 상황이라면 별도의 송달 문제가 생기므로, 그 단계는 사정을 듣고 개별적으로 판단해야 합니다.

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집주인에게 만료 통보를 받았다면, 갱신요구권부터 확인하세요

집주인에게 전세 계약 만료 통보를 받았다고 해서 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 주임법 제6조의3①은 임차인이 제6조① 전단의 기간, 즉 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(주임법 제6조의3②).

임대인이 거절할 수 있는 사유는 주임법 제6조의3① 단서 각 호에 열거되어 있습니다. 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등이 있고, 자주 문제 되는 것은 제8호 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"입니다. 이미 한 번 갱신요구권을 행사한 임차인이라면 다시 쓸 수 없으므로, 그때는 제6조①의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 그 집을 임대했다면, 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(주임법 제6조의3⑤). 배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 법이 정한 산정 방식 중 큰 금액으로 정해집니다(주임법 제6조의3⑥).

통보 후 보증금 반환 일정, 이사일은 어떻게 맞추나요?

전세 계약 만료 통보가 제때 도달했다면 다음 과제는 보증금 반환일과 이사일을 맞추는 일입니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(주임법 제4조②). 전세계약만료후 보증금을 받지 못한 채 서둘러 짐을 빼고 전입을 옮기면 대항력이 흔들릴 수 있어 순서가 중요합니다.

집주인: "새 세입자 들어오면 그때 보증금 돌려줄게요."

1. 1도달 확인답장·배달 결과로 만료 통보가 2개월 전까지 닿았음을 확인합니다.
2. 2반환 일정 서면 정리만기일, 반환 방법, 열쇠 인계 시간을 문자로 주고받아 남깁니다.
3. 3만기 후 미반환이면 내용증명반환을 요구하는 뜻과 다음 절차를 적어 보냅니다.
4. 4임차권등기명령임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있고(주임법 제3조의3①), 등기부 기입을 확인한 뒤 이사합니다.
5. 5전세금반환소송 → 강제집행소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤 경매·채권압류로 회수합니다.

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 그 권리를 잃지 않습니다(주임법 제3조의3⑤). 그러니 이사는 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤로 잡아야 합니다. 통보가 늦어 법정갱신이 되었다면 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기므로, 반환 일정도 그 날짜를 기준으로 다시 짭니다.

『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 엄정숙 변호사의 법도 전세금반환소송센터는 450건이 넘는 전세금 사건을 처리하면서, 통보 단계에서 남긴 문자와 우편 기록을 소송의 첫 증거로 정리해 왔습니다.

자주 묻는 질문 — 전세 만료 통보 시기와 임대차계약 해지