• 만기에 집주인도 나도 아무 연락을 하지 않아 계약이 그대로 이어졌다
• 집주인이 정리 차원이라며 새 계약서에 도장을 찍자고 한다
• 전세대출·보증 연장 과정에서 은행이 갱신된 계약서를 달라고 한다
• 보증금을 조금 올리자는 말과 함께 계약서 이야기가 나왔다
• 몇 달 안에 이사할 계획이라 해지 통보와 보증금 반환 시점이 걱정된다

전세 묵시적 갱신에 계약서가 꼭 필요한가?

전세 묵시적 갱신에는 새 계약서가 법적 요건이 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 정합니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다.

전세 묵시적갱신 뜻을 한 줄로 줄이면, 법이 정한 통지가 없었기 때문에 법이 갱신된 것으로 '보는' 제도입니다. 실무와 검색에서는 흔히 묵시적 갱신이라 부르지만 정확히는 주택임대차보호법이 정한 요건에 따라 생기는 법정갱신이고, 해지 규정인 제6조의2의 제목이 "묵시적 갱신의 경우 계약의 해지"로 되어 있습니다. 그래서 전세 묵시적 갱신 계약서가 없어도 갱신의 효력에는 영향이 없고, 존속기간은 제6조 제2항에 따라 2년으로 봅니다.

예외도 확인해야 합니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조 제1항이 적용되지 않습니다(제3항). 순수 전세라면 차임 연체가 문제 되는 일은 드물지만, 보증금 일부를 월세로 돌린 반전세라면 연체 이력부터 살펴야 합니다.

새 계약서를 쓰면 달라질 수 있는 것 — 법정갱신·합의 재계약·갱신요구권 갱신 비교표

새 계약서의 법적 성격은 서류의 이름보다 그 내용으로 판단될 여지가 큽니다. 종전 조건을 그대로 확인하는 문서라면 제6조 제1항의 갱신 사실을 기록한 것에 가깝지만, 보증금·기간·특약을 바꾸면 당사자가 새로 합의한 재계약으로 다뤄질 수 있습니다. 세 가지 갱신 경로를 나란히 놓으면 차이가 분명해집니다.

차이가 가장 크게 드러나는 곳은 중도 해지입니다. 제6조의2 제1항은 "제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우"를 전제로 임차인의 해지 통지권을 정하고 있어, 새 계약서가 합의 재계약으로 평가되면 약정 기간 중에는 일방적으로 해지하기 어렵다는 주장이 나올 수 있습니다. 어느 쪽으로 볼지는 계약서 문구와 작성 경위에 따라 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다.

갱신요구권과의 관계도 살펴야 합니다. 제6조의3 제1항의 계약갱신요구권은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 갱신을 요구했을 때의 제도이고, 제2항에 따라 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 아무 말 없이 넘어간 법정갱신은 요구권 행사와 구조가 다르지만, 새 계약서에 갱신요구권을 행사한 것으로 한다는 문구가 들어가면 그 1회를 쓴 것인지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

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전세 묵시적갱신 계약서 작성 시 넣을 문구와 빼야 할 문구

전세 묵시적갱신 계약서 작성을 피할 수 없다면, 서류를 새 계약이 아니라 갱신 사실의 확인에 가깝게 만드는 것이 임차인에게 유리한 방향입니다. 핵심은 종전 계약과의 연결 고리를 남기고, 제6조의2 해지 통지권을 좁히는 문구를 빼는 것입니다. 아래 예시 문구의 법률 효과는 계약 전체 내용과 경위에 따라 달라질 수 있으므로 그대로 붙이기보다 내 계약에 맞게 고쳐 쓰세요.

주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 임차인의 해지 통지권을 막거나 보증금 반환을 다음 임차인 입주에 묶는 특약은 효력이 문제 될 수 있지만, 서명한 문구는 분쟁이 생기면 상대방이 내세우는 근거가 되므로 처음부터 빼는 편이 훨씬 수월합니다. 새 세입자가 들어오면 주겠다는 말은 임대인의 사정일 뿐 법이 정한 반환 조건이 아닙니다.

서명 전 1차 점검표로 정리하면 다음과 같습니다. ① 첫 줄에 종전 계약일과 갱신 확인 취지가 있는가 ② 보증금·차임·기간이 종전과 같은가, 바뀌었다면 무엇이 바뀌었는가 ③ 해지 제한·위약금·원상복구 특약이 새로 생겼는가 ④ 갱신요구권 사용 간주 문구가 있는가 ⑤ 보증금 반환 시기가 다른 조건에 묶였는가 ⑥ 서명하는 사람이 등기부상 소유자와 같은가. 하나라도 걸리면 서명을 미루고 초안을 받아 두세요.

보증금 그대로면 확정일자는? 증액분이 섞이면

보증금이 그대로인 법정갱신이라면 기존 계약서의 확정일자를 그대로 유지하는 것이 출발점입니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 우선변제권을 인정하므로, 확정일자만 볼 것이 아니라 전입과 거주가 끊기지 않았는지도 함께 확인해야 합니다.

새 계약서를 썼더라도 기존 계약서는 버리지 마세요. 기존 계약서와 그 확정일자는 언제부터 우선변제 요건을 갖췄는지 보여 주는 자료가 될 수 있습니다. 새 계약서에도 확정일자를 받아 두면 갱신 이후의 계약 내용을 보여 주는 자료가 하나 더 생깁니다.

증액이 섞이면 사정이 달라집니다. 증액된 부분은 기존 확정일자가 찍힌 계약서에 없던 금액이므로, 증액 약정서나 새 계약서에 따로 확정일자를 받아 두는 것이 실무상 권장됩니다. 증액분이 어느 시점을 기준으로 우선변제 순위를 갖는지는 그 사이 등기된 권리와 대법원 판결 취지에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

증액을 일방적으로 청구하는 경우에는 법정 한도가 있습니다. 제7조 제1항에 따라 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 제2항에 따라 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 다만 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 합의로 정한 새 금액이 이 증액청구 규정의 적용을 받는지는 계약의 성격에 따라 달라질 수 있어 서류를 보고 판단해야 합니다.

전세 묵시적갱신 확정일자받는 법은 어렵지 않습니다. 제3조의6 제1항은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소, 공증인을 확정일자부여기관으로 정하고 있어 이곳에서 받을 수 있고(실무상 계약서 원본을 지참합니다), 제3조의6 제5항에 따라 수수료를 내야 합니다.

대출·보증 연장 때 쓸 수 있는 갱신 사실 확인서

은행이 전세계약 묵시적 갱신 계약서를 요구한다면, 새 임대차계약서 대신 갱신 사실을 확인하는 문서로 대응할 수 있는지부터 물어보는 것이 좋습니다. 금융기관과 보증기관마다 요구 서류와 심사 기준이 달라 한 가지 답을 단정할 수 없으므로, 담당 부서에 법정갱신 확인서로 갈음할 수 있는지 미리 확인하세요. 아래는 그런 확인서의 예시 구성입니다.

갱신 사실 확인서는 새 조건을 정하는 계약이 아니라 이미 생긴 갱신을 적어 두는 문서라는 점이 핵심입니다. 문구를 고치자는 요청이 오면 조건 변경이 섞이는지부터 확인하세요. 문서가 법적으로 어떤 효력을 갖는지, 기관이 받아 줄지는 사안과 기관 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

전세보증보험에 가입한 임차인이라면 갱신 때 연장 가입이나 변경 신고가 필요한지 보증기관에 먼저 확인해 두세요. 기관마다 요구하는 서류와 기한이 달라, 계약서 형식보다 기관 안내가 우선인 경우가 있습니다.

해지 통보와 3개월 계산 — 전세 묵시적갱신 1개월이라는 말과 구분

주택임대차보호법이 적용되는 전세가 제6조 제1항으로 갱신됐다면, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다(제6조의2 제2항). 통지를 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날이 기준이므로, 전세 묵시적갱신 해지 통보는 도달 사실과 날짜가 남는 방식으로 하는 것이 중요합니다.

'1개월'은 민법 규정에서 나온 숫자입니다. 민법 제639조 제1항의 묵시의 갱신은 기간 만료 후 임차인이 사용·수익을 계속하는데 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 않은 경우의 제도이고, 이때 당사자는 제635조에 따라 해지 통고를 할 수 있습니다. 제635조 제2항 제1호는 건물의 경우 상대방이 통고를 받은 날부터 임대인이 통고하면 6월, 임차인이 통고하면 1월이 지나야 해지 효력이 생긴다고 정합니다. 주거용 전세라면 주택임대차보호법 제6조의2의 3개월을 기준으로 이사 일정을 잡는 것이 안전합니다.

해지 효력이 생긴 뒤에도 보증금이 돌아오지 않으면 그때부터는 반환 청구 단계입니다. 아래 순서로 진행하며, 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다.

1. 해지 통지 · 문자와 함께 내용증명으로 해지 의사와 보증금 반환 요청을 보냅니다.
2. 수령일 확인 · 임대인이 받은 날을 기록해 3개월이 끝나는 날을 계산합니다.
3. 해지 효력 발생 · 3개월이 지나면 해지 효력이 생기고 보증금 반환과 이사를 맞춥니다.
4. 미반환 시 임차권등기명령 · 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
5. 전세금반환소송과 강제집행 · 판결을 받아 부동산 경매나 채권압류 등으로 회수합니다.

자주 묻는 질문 — 전세 묵시적 갱신 계약서와 해지