임차권등기명령 기간, 만기일 기준으로 거꾸로 짜는 일정표

임차권등기명령 기간을 계산하는 출발점은 접수일이 아니라 임대차가 끝나는 날입니다.

주임법 제3조의3 제1항은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우" 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 따라서 신청 가능일은 만기일 또는 해지의 효력이 생긴 날 이후로 고정되고, 나머지 일정은 그 날짜를 기준으로 앞뒤에 배치하게 됩니다.

일정표를 거꾸로 짜는 이유는 이사 날짜가 가장 움직이기 어려운 변수이기 때문입니다. 새 집 잔금일을 먼저 정해 버리면 등기부 기입이 끝나기 전에 짐을 빼야 하는 상황이 생길 수 있고, 등기 전 전출은 대항력을 잃을 위험으로 이어집니다. 임차인은 만기일에서 출발해 신청, 결정, 기입, 확인을 차례로 놓은 뒤 이사 날짜를 마지막 칸에 넣는 방식으로 계획하는 것이 안전합니다.

1. 만기 2개월 전까지

   갱신하지 않겠다는 뜻 통지

   주임법 제6조 제1항은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 문자나 내용증명처럼 도달 기록이 남는 방식으로 보냅니다.

2. 만기 전

   서류와 소명자료 준비

   계약서, 전입과 확정일자를 보여 주는 자료, 등기사항증명서, 통지 도달 자료를 한 묶음으로 정리하고 새 집 잔금일은 등기 확인 이후로 조율합니다.

3. 만기일 이후

   관할 법원에 신청서 접수

   보증금을 돌려받지 못한 상태를 확인한 뒤 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청합니다.

4. 심리와 결정

   보정명령 대응, 기각되면 항고

   법원이 신청서와 소명자료를 살펴 결정합니다. 보정명령이 나오면 정해진 기간 안에 보완하고, 기각결정에는 항고할 수 있습니다.

5. 결정 후

   등기 촉탁과 기입

   결정에 따라 임차권등기가 촉탁되고 등기관이 기입합니다. 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 집행할 수 있습니다.

6. 마지막 칸

   등기부 확인 후 이사와 전출

   등기사항증명서에 임차권등기가 올라온 것을 눈으로 확인한 다음 이사하고 주민등록을 옮깁니다.

각 칸 사이에 걸리는 날수는 법률에 정해져 있지 않습니다. 같은 법원이라도 사건이 몰리는 시기와 보정명령 여부에 따라 결정과 기입 시점이 달라지므로, 임차인은 "며칠이면 끝난다"는 말보다 등기부 기입 확인이라는 사실을 기준으로 이사 날짜를 정하는 편이 안전합니다.

가상의 예로, 만기를 석 달쯤 앞두고 새 집을 알아보는 임차인이라면 먼저 만기 2개월 전이 되기 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지합니다. 이어 만기 전에 서류를 마쳐 두고, 새 집 잔금일은 만기 바로 다음 날이 아니라 등기부 기입을 확인할 수 있을 만한 시점 이후로 여유를 두어 협의하는 식으로 일정을 짭니다.

만기 전에 신청할 수 있나요? 할 수 있는 것과 없는 것

만기 전에는 임차권등기명령을 신청할 수 없지만, 신청에 필요한 준비는 미리 해 둘 수 있습니다.

임차권등기명령의 요건은 임대차가 끝났을 것과 보증금이 반환되지 않았을 것 두 가지입니다. 만기 전에 신청서를 내면 요건을 갖추지 못한 신청으로 보아 기각될 여지가 크고, 그만큼 일정이 늦어질 수 있습니다. 반대로 서류와 통지는 만기 전에 끝내 둘수록 만기 다음 날 바로 접수할 수 있어 전체 일정이 짧아집니다.

갱신요구권을 행사해 갱신된 계약도 주임법 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로, 임차인이 해지를 통지하면 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다. 임대인과 날짜를 정해 합의로 계약을 끝냈다면 합의한 종료일이 기준이 되므로, 합의 내용을 문자나 서면으로 남겨 두어야 신청서의 이유란에 종료일을 분명하게 적을 수 있습니다.

보증보험에 가입한 임차인이라면 보증기관이 요구하는 절차와 임차권등기명령 일정이 맞물릴 수 있으므로, 보증기관 안내를 먼저 확인한 뒤 일정표에 반영하는 것이 좋습니다. 보증기관의 기준과 처리 기간은 상품마다 달라 이 글에서 단정하지 않습니다.

임차권등기명령 신청방법, 어느 법원에 무엇을 적어 내나

임차권등기명령은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청서를 내는 방법으로 신청합니다.

임차권등기명령 신청서에는 주임법 제3조의3 제2항이 정한 네 가지 사항을 적어야 합니다. 첫째 신청의 취지 및 이유, 둘째 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분이면 해당 부분의 도면 첨부), 셋째 임차권등기의 원인이 된 사실, 넷째 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항입니다. 아울러 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다.

등기 원인 사실은 대항력 또는 우선변제권을 취득한 사실을 말합니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고(제3조 제1항), 우선변제권은 그 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다(제3조의2 제2항). 실무상 주민등록 전입일자, 입주한 날, 확정일자를 자료와 맞춰 적는 것이 보정을 줄이는 방법입니다.

임차권등기명령 신청은 법원에 서면으로 접수하는 방법 외에 전자소송으로 내는 방법도 실무상 이용됩니다. 보증금반환채권을 계약으로 양수해 우선변제권을 승계한 금융기관등은 임차인을 대위해 신청할 수도 있습니다(제3조의3 제9항).

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 통지 문자를 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 내 계약이 지금 신청할 수 있는 상태인지 확인해 드립니다.

임차권등기명령 비용·서류 체크표, 먼저 내고 임대인에게 청구

임차권등기명령 비용은 신청하는 임차인이 먼저 납부하고, 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

주임법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 접수 단계에서 납부하는 인지와 송달료, 등기 촉탁에 따르는 세금과 수수료 같은 항목은 영수증을 모아 두어야 나중에 보증금과 함께 정리해 청구하기 쉽습니다.

첨부서류의 세부 목록은 대법원규칙과 법원 안내에 따르므로 표는 실무상 흔히 준비하는 자료를 정리한 것입니다. 금액은 부동산과 법원 안내에 따라 달라 이 글에서 숫자로 적지 않으며, 변호사에게 맡길 때의 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

결정 후 등기 기입까지, 임대인이 송달을 안 받아도 진행되나요?

임차권등기명령 결정이 나면 임대인에게 결정이 송달되기 전이라도 임차권등기 집행을 할 수 있습니다.

주임법 제3조의3 제3항은 임차권등기명령의 집행 등에 민사집행법 제292조 제3항을 준용하고, 가압류는 임차권등기로, 채무자는 임대인으로 보도록 합니다. 민사집행법 제292조 제3항은 집행을 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다고 정하므로, 임대인이 연락을 피하거나 송달이 늦어져도 등기 일정 자체가 막히는 구조는 아닙니다.

임차권등기의 촉탁과 등기관의 기입 등 시행에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정합니다(제3조의3 제7항). 임대인은 결정에 대해 이의신청을 할 수 있지만, 준용되는 민사집행법 제283조 제3항에 따라 이의신청이 임차권등기의 집행을 정지하지는 않습니다. 임차인은 이의신청 서류를 받으면 원래 소명자료를 다시 정리해 대응하면 됩니다.

신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다. 기각 사유가 계약 미종료라면 종료일 이후를 기다려야 하고, 소명 부족이라면 자료를 보완해 다투거나 다시 신청하는 방법을 검토하게 됩니다. 어느 쪽이든 이사 일정은 등기부 기입 확인 이후로 다시 잡아야 합니다.

등기부 기재 확인 후 이사, 그다음은 소송일까 경매일까

임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하면 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

주임법 제3조의3 제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다. 핵심은 조문이 말하는 "임차권등기 이후에는"이라는 순서이므로, 임차인은 결정문만 보고 이사하지 말고 등기사항증명서를 발급받아 주택임차권 기록이 올라왔는지, 기재 내용이 계약과 맞는지 대조해야 합니다.

임차권등기는 보증금을 지키는 장치일 뿐 임대인에게 지급을 강제하는 명령은 아닙니다. 보증금을 실제로 돌려받으려면 내용증명으로 반환을 요구하고, 응하지 않으면 전세금반환소송을 거쳐 강제집행으로 넘어가는 순서를 밟습니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리고, 확정판결 등 집행권원으로 임차주택 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다(제3조의2 제1항).

임대인이 다툴 것이 예상되면 지급명령보다 처음부터 소송으로 가는 편이 시간을 아끼는 경우가 많습니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류를 미리 검토할 필요가 있습니다. 임차권등기만으로 소멸시효 문제가 정리된다고 단정하기 어려우므로 등기 후 오래 손을 놓지 않는 것이 안전합니다.

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자주 묻는 질문: 주택임차권등기명령 기간과 임차권등기 경매