임차권등기명령 결정문

계약이 끝났는데 전세금을 못 받은 상태에서 이사를 가야 한다면 가장 먼저 챙겨야 할 절차입니다. 법원이 결정을 내리면 임대인에게 결정문이 송달되고, 등기부에 임차권이 기재됩니다. 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있게 해주는 장치입니다.

집주인이 이 서류에 민감한 이유는 따로 있습니다. 등기부에 임차권등기가 남으면 그 집을 새로 임대하거나 매매·대출하는 일이 어려워지기 때문입니다. 임차인 입장에서는 방어 수단이지만, 임대인 입장에서는 가장 실질적인 압박이 됩니다.

소장 부본과 소송안내서

전세금반환소송(전세보증금반환소송)을 제기하면 법원이 집주인에게 소장 부본을 송달합니다. 실무에서 집주인의 태도가 가장 극적으로 바뀌는 지점이 바로 이 단계입니다. 그동안 "조금만 기다려 달라"는 말만 반복하던 임대인이, 소장을 받고 나서야 돈을 마련해 오는 경우가 적지 않습니다.

집주인은 소장을 받은 날부터 30일 안에 답변서를 제출해야 합니다. 아무 대응도 하지 않으면 변론 없이 판결이 선고될 수도 있습니다.

판결정본 · 이행권고결정

승소하면 판결정본을 받게 됩니다. 이것이 이른바 집행권원입니다. 여기서부터는 집주인의 의사와 관계없이 절차가 굴러갑니다. 임대 부동산에 대한 부동산경매, 임대인 명의 예금·매출채권 등에 대한 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행이 가능해집니다.

전세금반환법원통지서라는 표현에 가장 가까운 서류를 굳이 꼽자면 이 판결문입니다. 다만 이 서류는 소송의 마지막에 나오는 것이지, 처음부터 받을 수 있는 것이 아닙니다.

"지급명령부터 넣어볼까요?"

지급명령은 간단해 보이지만, 임대인이 결정문을 받고 2주 안에 이의신청을 하면 그 효력이 사라지고 자동으로 소송 절차로 넘어갑니다. 즉 임대인이 다투지 않을 것이 100% 확실한 경우가 아니라면 시간과 비용만 낭비될 가능성이 큽니다.

전세금을 안 주고 버티는 임대인이 순순히 동의하는 경우는 많지 않습니다. 임대인이 확실히 인정하고 있는 상황인지부터 확인하시고, 그렇지 않다면 처음부터 전세보증금반환소송으로 가는 편이 결과적으로 빠릅니다.

"일단 이사부터 하고 정리할게요"

임차권등기가 등기부에 기재되기 전에 짐을 빼고 전입신고를 옮기면, 어렵게 갖춰 놓은 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 순서가 바뀌면 회수 자체가 어려워집니다.

"새 세입자 들어오면 준다고 했어요"

가장 자주 듣는 말이자, 임차인을 가장 오래 붙잡아 두는 말입니다. 그런데 임대차계약서를 다시 펼쳐 보십시오. "새로운 임차인이 구해지면 보증금을 반환한다"는 조항이 있으십니까? 거의 없습니다.

계약서에 없는 내용은 법적 근거가 될 수 없습니다. 새 세입자를 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐입니다. 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않은 순간, 계약을 위반한 쪽은 임대인입니다. 오래된 관행이라고 해서 합법이 되지는 않습니다.