전세금을 돌려받지 못한 임차인을 보호하는 힘은 두 가지입니다. 하나는 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 임차권을 주장할 수 있는 대항력, 다른 하나는 경매 배당 절차에서 순위에 따라 보증금을 먼저 받을 수 있는 우선변제권입니다.

대항력은 전입신고와 실제 거주(점유)라는 두 요건을 모두 갖췄을 때 생깁니다. 여기에 확정일자가 더해지면 우선변제권이 됩니다. 문제는 이 요건 중 하나라도 빠지면 이미 취득한 권리까지 사라질 수 있다는 점입니다.

전세금 돌려받기 전에 이사를 가면 어떻게 될까요. 짐을 빼는 순간 점유가 사라지고, 전출신고를 하는 순간 전입신고 요건이 무너집니다. 대항력과 우선변제권이 한꺼번에 날아가는 셈입니다. 그 사이에 임대 부동산에 근저당이 새로 잡히거나 다른 채권자의 가압류가 들어오면, 배당 순위가 뒤로 밀려 전세금을 온전히 받지 못하는 결과로 이어질 수 있습니다.

많은 분들이 "전세금을 다 받을 때까지 절대 나가면 안 된다"고만 알고 계십니다. 절반은 맞고 절반은 아닙니다. 임차인이 집을 계속 사용하고 있는 상태에서는 지연손해금(지연이자) 청구가 제한될 수 있기 때문입니다.

지연이자는 임차인이 집을 비워 인도 의무를 이행한 다음 날부터 잡히는 흐름으로 갑니다. 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있고 임차인은 집을 비워줄 의무가 있는데, 두 의무가 맞물려 있기 때문입니다. 그래서 임차권등기명령으로 권리를 고정한 뒤 집을 비우고 열쇠를 인도하면, 권리는 그대로 지키면서 지연이자 계산은 시작시킬 수 있습니다.

지연이자율은 임대차계약서에 약정한 이율이 있다면 그 이율이 우선입니다. 약정이 없다면 민법상 연 5%가 적용되고, 소장 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용되는 것이 일반적입니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해, 등기부등본에 임차권을 올려두는 제도입니다. 임차권등기가 마쳐지면 이미 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되고, 등기 이후에는 이사를 가거나 전출신고를 해도 그 권리를 잃지 않습니다(주택임대차보호법 제3조의3).

신청 요건은 간단합니다. 임대차가 종료되었을 것, 그리고 보증금이 반환되지 않았을 것. 반대로 말하면 계약 기간 중에 미리 신청해 둘 수는 없습니다. 그래서 계약 종료 시점을 문서로 확정해 두는 작업이 먼저입니다.

과거에는 법원의 결정이 나와도 임대인에게 송달되어야 등기가 진행됐습니다. 집주인이 송달을 피하면 임차인은 이사도 못 가고 기다려야 했습니다. 그러나 2023년 7월 19일 시행된 개정 주택임대차보호법에 따라, 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 임차권등기 기입을 촉탁할 수 있게 되었습니다. 연락을 끊은 집주인 때문에 이사가 발이 묶이는 상황이 크게 줄어든 것입니다.

임대차계약서에 적힌 것은 하나입니다. 계약이 끝나는 날 보증금을 돌려준다. 새 세입자를 구했는지, 임대인의 자금 사정이 어떤지는 계약서에 없는 이야기입니다. 정해진 날짜에 보증금을 주지 않는 쪽이 계약을 어긴 것이고, 그 상황에서 이사를 가려는 임차인이 미안해할 이유는 전혀 없습니다.

법도 전세금반환소송센터가 0원제를 운영하는 이유도 여기에 있습니다. 전세금을 못 받은 것도 억울한데, 변호사 비용까지 부담하느라 대응을 미루는 분들이 너무 많았기 때문입니다. 비용이라는 문턱을 없애야 한 사람이라도 더 제때 권리를 지킬 수 있다고 봅니다.

정리하면 이렇습니다. 임차인은 소송 전에 법원 실비용(인지대, 송달료)을 먼저 냅니다. 승소하면 소송비용액확정신청을 통해 그 실비용과 변호사보수를 임대인에게 청구합니다. 임차인이 부담하는 변호사 비용은 처음부터 끝까지 0원입니다.

다만 솔직하게 말씀드릴 부분도 있습니다. 임대인이 소송비용을 낼 능력이 전혀 없는 사건이라면, 임차인이 먼저 낸 실비용까지 회수하지 못할 가능성도 있습니다. 그럼에도 이 경우에조차 다른 방법으로 전세금 돌려받기를 시도해 보시면, 법도의 비용 구조가 얼마나 부담이 적은지 확인하시게 될 것입니다. 사건별 비용은 무료전화상담에서 자세히 안내해 드립니다.

20대부터 60대까지, 수천만원부터 수억원까지 다양한 전세금 사건이 접수됩니다. 사건마다 등기부 상태와 임대인의 태도, 이사 일정이 모두 다르기 때문에 순서를 어떻게 짜느냐에 따라 회수 결과가 크게 달라집니다. 전세금 돌려받기 이사를 앞두고 계신다면, 짐을 싸기 전에 먼저 상황을 점검받아 보시기 바랍니다.

사이트 상단 메뉴의 무료 승소자료를 클릭하시면 승소 사례 자료도 요청하실 수 있습니다.