전세금돌려받기순서 6단계 총정리, 내용증명부터 강제집행까지 변호사비 0원
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법도 전세금반환소송센터 실무 가이드
전세금돌려받기순서6단계 총정리
내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행까지.
전세금돌려받기순서를 끝까지 밟아도 임차인이 내는 변호사 비용은 0원입니다.
전세금돌려받기순서 전 과정에서
임차인이 부담하는 변호사 비용은 0원입니다
법도 전세금반환소송센터는 0원제로 사건을 진행합니다. 아래 모든 절차에서 임차인이 변호사 착수금이나 성공보수를 내지 않는다는 뜻입니다.
- 내용증명
- 임차권등기명령
- 전세금반환소송
- 부동산 경매
- 채권압류 및 추심
- 동산압류
- 소송비용액확정신청
다만 완전히 공짜라는 뜻은 아닙니다. 법원에 내는 실비용(인지대, 송달료)은 임차인이 소송 전에 먼저 납부합니다. 그리고 승소하면 이 실비용과 변호사 보수를 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받는 구조입니다. 결과적으로 임차인 주머니에서 최종적으로 빠져나가는 변호사 비용이 0원이 되는 것, 이것이 0원제의 의미입니다.
법도의 수입원은 패소한 임대인이 부담하는 소송비용입니다. 그래서 임차인에게 착수금을 요구하지 않습니다.
[참고] 후불 150만원이 발생하는 경우
임대인의 재산 상태가 불량한 일부 사건에 한해, 1심 판결 이후 후불로 150만원이 발생하는 경우가 있습니다. 그런 사건이 아니라면 이 150만원은 청구하지 않습니다. 또한 이 금액 역시 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다.
내 사건이 어느 쪽에 해당하는지는 무료전화상담(02-591-5662)에서 미리 확인해 드립니다. 다만 임대인이 끝까지 지급 능력이 없는 경우에는 이미 낸 비용을 회수하지 못할 수도 있다는 점도 함께 말씀드립니다.
계약 만료일이 다가오는데 집주인에게서 돌아오는 답이 늘 같습니다.
이 말을 처음 들으면 대부분 기다립니다. 두 번 들으면 불안해집니다. 세 번 들으면 그제서야 검색창을 엽니다. 그리고 치는 단어가 바로 전세금돌려받기순서입니다.
전세금돌려받기순서를 찾는 분들의 질문은 놀랄 만큼 비슷합니다. 뭐부터 해야 하는지, 이사를 먼저 가도 되는지, 내용증명은 언제 보내는 건지, 소송은 어느 시점에 넣는 건지. 그리고 그 질문들 밑에는 대부분 이런 마음이 깔려 있습니다. "변호사를 쓰면 돈이 많이 드니까, 순서라도 알아서 혼자 해보자."
그 마음은 충분히 이해합니다. 전세금을 못 받은 것도 억울한데 변호사 비용까지 얹으라는 건 가혹한 이야기니까요. 그래서 이 글에서는 전세금돌려받기순서를 처음부터 끝까지, 실무에서 진행되는 그대로 정리해 드립니다. 다만 시작 전에 한 가지만 먼저 말씀드립니다. 이 순서를 변호사와 함께 전부 밟아도, 임차인이 내는 변호사 비용은 0원입니다.
그리고 하나 더. 집주인이 말하는 "새 세입자", "지금 돈이 없어서", "부동산 경기가 안 좋아서"는 임대차계약서 어디에도 없는 말입니다. 임대차계약서에 적힌 것은 오직 날짜와 금액뿐입니다. 관행이 아니라 임대차계약서대로, 법대로 움직이는 것. 전세금돌려받기순서의 출발점은 여기입니다.
전세금돌려받기순서 한눈에 보기
전세보증금 반환 절차는 아래 여섯 단계로 흘러갑니다. 순서를 건너뛰면 뒤에서 반드시 문제가 생깁니다.
전세금돌려받기순서 6단계, 실무 그대로
각 단계마다 무엇을 하고, 무엇을 조심해야 하는지 짚어 드립니다.
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01준비 단계
계약 종료를 '기록'으로 확정하기
전세금돌려받기순서의 첫 단추는 소송이 아니라 계약이 끝났다는 사실을 증명할 수 있게 만드는 일입니다. 계약이 살아 있으면 반환 청구 자체가 성립하지 않기 때문입니다.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신을 하지 않겠다는 의사를 임대인에게 전달해야 합니다. 이 기간을 놓치면 묵시적 갱신으로 계약이 자동 연장될 수 있습니다. 통지 방법은 문자, 메신저, 통화 무엇이든 가능하지만 반드시 기록으로 남는 형태여야 합니다. 나중에 "그런 말 들은 적 없다"는 주장을 막는 유일한 장치가 이 기록입니다.
갱신 거절 의사를 만료 6개월 ~ 2개월 전에 통지했는가전입신고와 확정일자가 유지되고 있는가 (대항력, 우선변제권)등기부등본상 선순위 근저당, 가압류, 신탁 여부를 확인했는가임대차계약서, 계좌이체 내역, 통지 기록을 모아 두었는가전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 가입 여부와 사고 신고 요건은 계약 초기에 받은 서류에서 확인할 수 있습니다.
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021차 압박
내용증명, 말이 아니라 문서로 요구하기
전화로 열 번 독촉하는 것보다 내용증명 한 장이 강합니다. 내용증명은 "언제, 누가, 무엇을 요구했는지"를 우체국이 증명해 주는 문서입니다. 임대인 입장에서는 이 문서를 받는 순간 상황이 달라집니다. 더 이상 "몰랐다", "기다려 달라고 해서 합의된 줄 알았다"는 말이 통하지 않기 때문입니다.
내용증명은 그 자체로 강제력을 갖는 서류는 아닙니다. 그러나 이후 전세금반환소송에서 반환 요구 시점을 못 박는 기준점이 되고, 지연이자 산정과 임대인의 태도 변화에 실질적인 영향을 줍니다. 실제로 내용증명 단계에서 전세금이 입금되는 사건도 적지 않습니다.
임대차계약 종료일과 종료 사유를 명확히 기재반환받아야 할 보증금 금액과 입금 계좌를 특정반환 기한을 구체적인 날짜로 지정미이행 시 임차권등기명령, 소송, 강제집행 예정임을 고지법도에서는 내용증명 작성과 발송도 변호사 비용 0원 -
03권리 보전
임차권등기명령, 이사를 가야 한다면 반드시 먼저
전세금돌려받기순서에서 가장 많은 사고가 나는 지점이 바로 여기입니다. 주택임대차보호법은 주택의 인도(점유)와 주민등록을 대항력의 요건으로 삼습니다. 그래서 보증금을 못 받은 상태로 짐을 빼고 전출까지 해 버리면, 그동안 쌓아 온 대항력과 우선변제권이 사라집니다.
임차권등기명령은 이 문제를 풀기 위한 제도입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차 주택 소재지 관할 법원에 신청할 수 있고, 등기가 마쳐지면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 새 집으로 옮기면서도 기존 집에 대한 권리를 붙잡아 두는 장치인 셈입니다.
신청만 해 놓고 이사하면 안 됩니다. 반드시 등기사항증명서(등기부등본)를 발급받아 임차권등기가 실제로 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤 짐을 빼고 전출하셔야 합니다. 확인 전에 나가면 권리를 잃을 수 있습니다.
임차권등기명령 신청도 변호사 비용 0원 -
04본 절차
전세금반환소송, 집행권원을 만드는 단계
내용증명에도 임대인이 움직이지 않는다면 전세금반환소송으로 넘어갑니다. 소송의 목적은 단순히 "이겼다"는 종이가 아닙니다. 판결문이라는 집행권원을 확보하는 것입니다. 이 판결문이 있어야 다음 단계인 강제집행이 가능해집니다.
전세금반환소송 기간은 사건에 따라 다르지만, 일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도가 걸립니다. 임대인이 특별히 다툴 거리가 없는 사건이라면 비교적 정형적으로 진행되는 편입니다.
지연이자, 기다린 시간을 돈으로 되돌려받는 부분
소장 부본 송달 전까지 연 5%민법상 법정이율이 적용되는 구간입니다.
송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용되는 구간입니다.
즉 전세금반환소송의 지연이자는 처음부터 끝까지 하나의 이율이 아니라, 두 구간을 나눠 합산하는 방식으로 계산됩니다. 임대인 입장에서는 버틸수록 부담이 커지는 구조이기 때문에, 소송이 시작되고 나면 태도가 달라지는 경우가 많습니다.
지급명령부터 넣는 것을 고민하신다면 한 가지만 확인하세요. 임대인이 반환 의무를 100% 인정하고 다투지 않는 상태가 아니라면 권하지 않습니다. 임대인이 이의신청을 하면 자동으로 소송으로 넘어가기 때문에, 시간과 비용만 낭비되는 경우가 많습니다.
전세금반환소송 착수금 0원, 성공보수 0원 -
05회수 단계
강제집행, 판결문을 실제 현금으로 바꾸기
많은 분들이 판결만 받으면 돈이 자동으로 들어온다고 생각하십니다. 그렇지 않습니다. 임대인이 판결 후에도 버틴다면 강제집행으로 직접 회수해야 합니다. 전세금돌려받기순서에서 실제로 통장에 돈이 꽂히는 단계가 바로 여기입니다.
부동산 강제경매 임대 부동산이나 임대인 소유 다른 부동산을 경매에 부칩니다채권압류 및 추심 예금 계좌, 임대료, 급여 등 임대인의 채권을 압류합니다동산압류 임대인이 보유한 동산에 집행합니다각종 채권추심 회수될 때까지 절차를 이어갑니다전세금돌려받기순서를 혼자 밟다가 대부분 지치는 지점이 이 강제집행 구간입니다. 소송까지는 어떻게든 해냈는데, 그 다음에 무엇을 어디에 신청해야 하는지 막막해지기 때문입니다. 법도 전세금반환소송센터는 내용증명부터 강제집행 완료까지 한 흐름으로 진행하고, 이 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다.
임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산의 정보를 알고 있다면 미리 가압류를 해 둘 필요가 있습니다. 판결이 나기 전에 재산이 빠져나가는 것을 막기 위해서입니다.
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06비용 회수
소송비용액확정신청, 내가 낸 돈을 되찾는 마지막 단계
민사소송에는 패소자 부담 원칙이 있습니다. 진 쪽이 이긴 쪽의 소송비용을 물어주는 것이죠. 그런데 승소 판결만으로 돈이 자동 입금되지는 않습니다. 별도로 소송비용액확정신청을 해서 법원으로부터 금액을 확정받아야 임대인에게 청구할 채권이 생깁니다.
이 절차를 통해 임차인이 먼저 냈던 인지대와 송달료, 그리고 변호사 보수가 임대인 부담으로 확정됩니다. 전세금돌려받기순서의 마지막 조각이자, 0원제가 실제로 작동하게 만드는 핵심 장치입니다.
이 단계를 빼먹으면 임차인은 실비를 낸 채로 끝나고, 임대인은 소송비용을 내지 않은 채 넘어갑니다. 그래서 법도는 이 신청까지 사건의 일부로 보고 변호사 비용 0원으로 진행합니다.
소송비용액확정신청까지 변호사 비용 0원
전세금돌려받기순서를 뒤바꾸면 생기는 일
상담에서 가장 자주 확인되는 세 가지 상황입니다.
등기 확인 전에 이사부터 간 경우
임차권등기명령을 신청만 해 놓고 등기부 기재를 확인하지 않은 채 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 순서상 가장 치명적인 실수입니다.
구두 독촉만 반복한 경우
전화로만 요구하고 기록을 남기지 않으면, 나중에 언제부터 반환을 요구했는지 입증하기 어려워집니다. 그 사이 시간만 흐르고 임대인의 재산 상황은 더 나빠질 수 있습니다.
다툼이 뻔한데 지급명령부터 넣은 경우
임대인이 이의신청을 하면 자동으로 소송 절차로 넘어갑니다. 결국 소송을 할 거라면, 처음부터 전세금반환소송으로 가는 편이 시간과 비용 면에서 낫습니다.
0원제는 어떤 구조로 작동하나요
전세금돌려받기순서에 들어가는 비용이 어떻게 흘러가는지 그림으로 정리했습니다.
변호사 착수금은 0원
임대인 부담액을 법원이 확정
임대인에게 청구해 회수
임대인이 끝까지 지급 능력이 없는 사건에서는 이미 납부한 실비를 회수하지 못할 수도 있습니다. 이 부분은 처음부터 숨기지 않고 말씀드립니다. 다만 그런 사건이라도, 착수금 없이 시작할 수 있다는 점은 임차인에게 분명한 차이가 됩니다.
0원제가 가능한 이유
명확한 법적 근거가 있는 사건을 맡고, 끝까지 회수 절차를 밟기 때문입니다.
변호사
대한변호사협회 부동산전문변호사, 민사전문변호사
공인중개사 자격을 함께 보유하고 있으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고 현재도 각종 언론에서 전세금 분쟁 관련 전문가로 활동하고 있습니다. 지방 사건도 거리와 무관하게 전화 한 통으로 진행 가능합니다.
전세금돌려받기순서, 자주 묻는 질문
Q보증금을 못 받았는데 이사 날짜가 잡혔습니다. 그냥 가도 되나요?
임차권등기가 등기부에 기재된 것을 확인하기 전에는 전출하지 않는 편이 안전합니다. 확인 없이 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이사 일정이 급하다면 그 일정부터 알려 주시면, 등기 시점을 기준으로 순서를 조정해 드립니다.
Q중간 단계를 건너뛰고 바로 소송부터 하면 안 되나요?
사건에 따라 가능합니다. 다만 이사 계획이 있다면 임차권등기명령이 먼저여야 하고, 내용증명 단계에서 해결되는 사건도 있기 때문에 무조건 건너뛰는 것이 유리하지는 않습니다. 상황에 맞는 순서는 무료전화상담에서 정리해 드립니다.
Q전세금반환소송 기간은 얼마나 걸리나요?
일반적으로 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도입니다. 이후 임대인이 스스로 지급하지 않으면 강제집행 기간이 추가로 필요합니다.
Q실비용은 얼마나 드나요?
인지대는 청구하는 보증금 액수에 비례해 산정되고, 송달료는 당사자 수와 절차에 따라 달라집니다. 사건마다 금액이 다르기 때문에 보증금 액수를 알려 주시면 무료전화상담에서 예상 실비를 안내해 드립니다.
Q지방에 살고 있는데 사건을 맡길 수 있나요?
가능합니다. 전국 사건을 처리하고 있고, 방문 없이 전화 한 통으로 선임이 진행됩니다. 지방 사건이라고 해서 비용이 달라지지 않습니다.
Q집주인이 계속 새 세입자 핑계를 댑니다. 기다려야 하나요?
임대차계약서에 없는 내용이라면 기다릴 의무가 없습니다. 계약서에 적힌 것은 날짜와 금액입니다. 기다리는 동안 임대인의 재산 상황이 나빠지면 회수만 어려워집니다. 관행이 아니라 임대차계약서대로, 법대로 진행하시는 편이 좋습니다.
승소 사례와 판결문 자료는 사이트 상단 메뉴의 '무료 승소자료'를 클릭하시면 받아보실 수 있습니다.
전세금돌려받기순서, 첫 단계부터 같이 잡아 드립니다
지금 어느 단계에 계신지, 이사 일정이 있는지, 등기부에 무엇이 걸려 있는지만 알려 주세요.
순서와 예상 실비, 그리고 0원제 적용 여부까지 통화로 정리해 드립니다.
한정된 인력으로 진행하다 보니 업무 한계에 도달하면 접수가 중단될 수 있습니다. 상담은 비용 부담 없이 가능하니 먼저 통화부터 하시는 편이 좋습니다.
전세금돌려받기순서 전체를 맡겨도
임차인이 내는 변호사 비용은 0원입니다
내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류, 소송비용액확정신청까지. 전세금돌려받기순서의 모든 단계에서 변호사 착수금과 성공보수를 받지 않습니다.
임차인이 부담하는 것은 법원에 내는 실비용(인지대, 송달료)뿐이고, 이 실비용조차 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받는 것을 목표로 합니다. 전세금을 못 받은 것도 억울한데 변호사 비용까지 낼 수는 없다는 생각에서 시작된 제도입니다.
법도 전세금반환소송센터는 잘못된 관행을 바꾸는 캠페인의 일환으로 0원제를 운영하고 있습니다. "새 세입자가 들어오면 준다"는 말은 임대차계약서에 없습니다. 관행이 아니라 임대차계약서대로, 법대로 살자는 것이 이 캠페인의 취지입니다.
[참고] 후불 150만원이 발생하는 경우
임대인의 재산 상태가 불량한 일부 사건에 한해 1심 판결 이후 후불로 150만원이 발생할 수 있습니다. 그런 사건이 아니라면 이 150만원은 청구하지 않습니다. 발생하더라도 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있는 비용입니다.
또한 패소가 예상되는 사건은 사전에 미리 말씀드리고, 최소한의 선임 계약으로 진행합니다. 내 사건이 어디에 해당하는지는 무료전화상담(02-591-5662)에서 자세히 설명드립니다.
면책 공지
본 내용은 전세금돌려받기순서에 대한 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 글입니다. 법령과 실무는 개정되거나 변경될 수 있으며, 작성 과정에서 사실과 다른 부분이 포함될 가능성도 있습니다.
또한 임대차계약의 내용, 등기부상 권리관계, 임대인의 재산 상태, 이사 시점 등 개별 사정에 따라 절차와 결과는 크게 달라질 수 있으므로 본 글의 내용을 그대로 자신의 사건에 적용하시면 안 됩니다.
구체적인 사건의 진행 순서와 비용, 0원제 적용 여부 등 자세한 내용은 무료전화상담(02-591-5662) 시 안내해 드립니다.
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