"새 세입자 들어오면 드릴게요"는 임대차계약서에 없는 말입니다

전세금돌려받기 내용증명을 검색하는 분들의 사정은 놀랍도록 비슷합니다. 계약 만료일이 지났고, 집주인에게 전화를 걸면 늘 같은 대답이 돌아옵니다. "새 세입자가 들어와야 드릴 수 있어요." "요즘 부동산 경기가 안 좋아서요." "조금만 더 기다려 주세요."

그 말을 믿고 한 달을 기다리면 두 달이 되고, 두 달이 지나면 반년이 됩니다. 그러는 동안 이사 갈 집의 계약금은 묶이고, 대출 이자는 계속 나갑니다. 그런데 잠시 생각해 보셔야 할 것이 있습니다. 지금 임대인이 말하는 그 이유들이, 임대차계약서 어디에 적혀 있습니까?

법도 전세금반환소송센터가 "관행은 이제 그만! 임대차계약서대로, 법대로!" 캠페인을 이어가는 이유가 여기에 있습니다. 잘못된 관행 때문에 억울한 임차인이 계속 생기고, 그 임차인들이 변호사 비용이 무서워 대응을 미루는 악순환을 끊고 싶기 때문입니다. 0원제를 운영하는 이유도 같습니다.

전세금 내용증명의 효력, 과장 없이 정확하게

내용증명은 누가, 누구에게, 언제, 어떤 내용의 문서를 보냈는지를 우체국이 공적으로 증명해 주는 우편 제도입니다. 우편법 시행규칙에 따라 등기취급을 전제로 우체국 창구나 정보통신망을 통해 발송인이 수취인에게 어떤 내용의 문서를 언제 발송했다는 사실을 우체국이 증명하는 특수취급제도입니다.

여기서 정확히 알아 두셔야 할 점이 하나 있습니다. 내용증명 자체에는 강제력이 없습니다. 임대인이 내용증명을 받고도 반환하지 않으면 결국 소송 등 후속 법적 절차를 밟아야 합니다. 그럼에도 전세금돌려받기 첫 단계로 내용증명을 권하는 이유는 다음 세 가지 실익 때문입니다.

• 증거 보전임차인이 적법하게 보증금 반환을 요구했다는 사실이 객관적 기록으로 남습니다. 전세금반환소송에서 임대인의 지체 책임을 다투는 핵심 자료가 됩니다.
• 의사표시 도달의 증명계약 갱신 거절과 해지 통지는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 문자나 통화만으로는 "받은 적 없다"는 반박에 취약합니다.
• 임대인에 대한 압박법적 절차가 실제로 시작될 수 있다는 신호입니다. 변호사 명의의 내용증명 한 통만으로 태도가 달라지는 임대인도 적지 않습니다.

또 하나, 묵시적 갱신을 막는 효과도 큽니다. 만료 전 정해진 기간 안에 갱신 거절 의사를 남겨 두지 않으면 계약이 같은 조건으로 자동 연장된 것으로 취급될 수 있습니다. 이 기록이 없으면 뒤이은 임차권등기명령과 전세금반환소송에서 불필요한 다툼이 생깁니다.

전세금돌려받기 내용증명에 반드시 들어가야 할 8가지

내용증명에는 법으로 정해진 양식이 없습니다. 그래서 자유롭게 쓸 수 있지만, 반대로 빠뜨려도 아무도 알려주지 않는다는 뜻이기도 합니다. 나중에 전세금반환소송의 증거로 제출될 문서라는 점을 생각하면, 아래 여덟 가지는 빠짐없이 들어가야 합니다.

전세금 반환 내용증명 예시 구성

위 구성은 이해를 돕기 위한 일반적인 예시입니다. 실제 사건에서는 공제 주장, 묵시적 갱신, 공동임대인, 매매로 인한 임대인 변경 등 사정에 따라 문구가 달라져야 합니다. 사건별 문구는 무료전화상담에서 확인해 드립니다.

셀프로 전세금 내용증명을 쓸 때 어긋나기 쉬운 부분

내용증명은 누구나 보낼 수 있습니다. 그래서 더 조심스럽습니다. 이 문서는 나중에 법정에서 상대방이 먼저 꺼내 드는 자료가 되기도 하기 때문입니다. 직접 작성하신다면 아래 항목들만큼은 꼭 점검해 보시기 바랍니다.

• 감정 표현감정적 표현은 피하고 사실관계와 요구사항만 간결하게 적는 것이 원칙입니다. 비난이 섞이면 문서의 무게가 오히려 가벼워집니다.
• 주소 오류로 인한 반송임대인이 이사했거나 주소가 다르면 반송됩니다. 발송 전 등기부등본으로 주소를 확인하는 편이 안전합니다.
• 기한이 모호한 표현"빠른 시일 내에", "조속히" 같은 문구는 기준점을 만들어 주지 못합니다. 날짜로 특정해야 합니다.
• 불리한 사실을 스스로 적는 경우원상회복이나 미납 관리비, 하자 관련 내용을 잘못 언급하면 임대인의 공제 주장에 근거를 주게 됩니다.
• 인도 관련 문구보증금 반환과 목적물 인도는 서로 맞물려 있습니다. 표현을 잘못 쓰면 지연손해금 기산 시점 다툼으로 이어질 수 있습니다.
• 배달증명 누락내용증명은 "보냈다"를, 배달증명은 "언제 도착했다"를 증명합니다. 도달 시점이 중요한 사건에서는 함께 신청하는 편이 안전합니다.
• 사본 미보관발송 영수증, 등본, 반송 봉투는 모두 보관하십시오. 반송되더라도 발송 사실 자체가 증거로 쓰입니다.

우체국 내용증명 발송 절차와 비용

우체국 창구에서 보내는 경우

내용증명 문서는 3부를 준비합니다. 원본 1부와 등본 2부이며, 봉투는 주소를 적되 풀칠하지 않은 상태로 가져갑니다. 한 부는 상대방에게 발송되고, 한 부는 우체국이 보관하며, 나머지 한 부를 발송인이 돌려받습니다. 창구 직원이 규격을 확인해 주므로 형식 오류를 줄일 수 있습니다.

인터넷우체국을 이용하는 경우

우체국을 방문할 시간이 없다면 인터넷우체국에서도 접수할 수 있습니다. 전자문서 파일과 인증서가 필요하며, 출력과 봉함, 발송을 우체국이 대행합니다. 다만 전용 편집 환경의 여백 설정이 맞지 않으면 문서 레이아웃이 흐트러질 수 있으니 주의가 필요합니다.

비용과 배달증명

우체국 창구 발송은 통상우편료와 등기수수료, 내용증명 수수료를 합해 5,000원 안팎, 배달증명을 함께 신청하면 7,000원대, 인터넷 발송은 제작비를 포함해 6,000원 안팎으로 알려져 있습니다. 요금은 중량과 우편 정책에 따라 달라지므로 발송 시점에 우체국에서 확인하시는 것이 정확합니다. 어느 쪽이든 전세금돌려받기 내용증명 발송에 드는 실비는 크지 않습니다.

내용증명 이후, 전세금 돌려받기 전체 흐름

내용증명만으로 전세금이 들어오면 가장 좋습니다. 그러나 임대인이 반응하지 않을 때를 대비해 다음 단계를 미리 알고 계셔야 시간을 아낍니다. 아래 단계에서 임차인이 부담하는 변호사 비용은 모두 0원입니다.

지급명령, 먼저 하는 게 좋을까요

내용증명 다음 순서로 지급명령을 떠올리는 분이 많습니다. 그런데 지급명령은 임대인이 다투지 않을 것이 확실할 때만 의미가 있습니다. 임대인이 이의신청을 하면 그대로 정식 소송으로 넘어가기 때문에, 결국 시간과 비용만 한 번 더 쓰는 결과가 됩니다. 실제로는 이의를 제기하는 임대인이 대부분입니다. 임대인이 금액과 반환 의무를 100% 인정하는 상황이 아니라면 처음부터 전세금반환소송으로 가는 편이 빠릅니다.

전세보증금반환보증에 가입되어 있다면

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다. 다만 이 경우에도 계약 해지 통지가 도달했다는 증빙과 임차권등기가 요구되는 경우가 있어, 내용증명은 여전히 중요한 서류가 됩니다.

가압류를 미리 해둬야 하는 경우

모든 사건에서 가압류가 필요한 것은 아닙니다. 다만 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산의 정보를 알고 있다면 그 재산에 대해 미리 가압류를 해둘 필요가 있습니다. 판결을 받아도 집행할 재산이 남아 있지 않으면 회수가 어려워지기 때문입니다.

전세금반환소송 기간과 지연이자 계산 기준

전세금반환소송 기간은 사안과 법원 사정에 따라 다르지만, 소장 접수 후 판결까지 통상 4개월에서 6개월 정도로 보시면 됩니다. 임대인이 다투는 쟁점이 많거나 송달이 지연되면 더 길어질 수 있습니다.

기다리는 동안 손해를 그냥 감수하는 것은 아닙니다. 임차인은 보증금 원금과 함께 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 이자율은 구간에 따라 나뉩니다.

계산은 일할로 이루어집니다. 예를 들어 보증금 1억 원을 소송 전 40일간 받지 못했다면 1억 원 × 5% × 40 ÷ 365로 약 54만 원 남짓이 됩니다. 소장이 송달된 뒤부터는 연 12%가 적용되므로 금액이 크게 달라집니다.

전세금돌려받기, 변호사 비용 0원이 가능한 이유

변호사 비용을 받지 않는다고 하면 대부분 먼저 의심하십니다. 당연합니다. 그래서 구조를 그대로 공개합니다.

• 패소자 부담 원칙소송비용은 원칙적으로 진 쪽이 부담합니다. 임대인이 부담하는 소송비용이 저희의 수입원입니다. 그래서 임차인에게 착수금과 성공보수를 받지 않습니다.
• 명확한 근거가 있는 사건만 수임임대차계약서와 등기부, 통지 기록이 갖춰진 사건을 중심으로 진행합니다. 승소 가능성이 낮은 사건은 미리 말씀드립니다.
• 축적된 실무 경험450건 이상의 전세금 관련 사건을 처리하며 쌓인 절차 노하우가 시간과 비용을 줄여 줍니다.
• 사회적 목적잘못된 관행 때문에 대응을 포기하는 임차인을 한 명이라도 줄이자는 것이 0원제의 출발점입니다.

대표변호사 엄정숙은 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했으며 지금도 각종 언론에 전문가로 활동하고 있습니다. 어느 사무실에 맡기더라도 결국 사건은 변호사 한 명이 전담하게 됩니다. 경험이 쌓인 변호사에게 맡기는 편이 유리합니다.

전세금 내용증명, 이런 점이 궁금하셨을 겁니다

전세금돌려받기 내용증명부터 강제집행까지, 변호사 비용 0원

전세금을 못 받은 것만으로도 충분히 억울한 상황입니다. 거기에 변호사 비용까지 걱정하며 내용증명을 직접 쓰고, 소송을 미루고, 그러다 임대인의 재산이 사라지는 경우를 저희는 너무 많이 봤습니다. 0원제는 그 지점을 없애기 위한 제도입니다.