전세계약금, 정확히 무엇인가요?

전세계약금은 전세 임대차계약을 체결할 때 임차인이 임대인에게 지급하는 금액으로, 전체 전세보증금의 일부(보통 5~10%)에 해당합니다. 이 전세계약금은 단순한 예약금이 아니라 계약이 정식으로 시작되었다는 법적 증거의 역할을 합니다.

전세계약금을 지급한 뒤에는 민법 제565조에 따라 해약금으로 추정됩니다. 즉, 임차인이 계약을 해제하려면 계약금을 포기해야 하고, 임대인이 해제하려면 계약금의 2배를 배상해야 합니다. 다만 이는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능합니다.

가계약금의 경우에는 이와 다릅니다. 대법원 판례(2022다247187)에 따르면 가계약금은 해약금으로 당연히 추정되지 않으며, 해약금으로 하겠다는 명확한 약정이 없다면 계약 교섭의 증거금으로 보아 반환받을 수 있습니다.

전세계약금을 둘러싼 대표적 분쟁 유형

전세계약금과 관련하여 임차인이 겪는 분쟁 상황은 크게 두 가지로 나뉩니다.

어떤 유형의 전세계약금 분쟁이든, 임대차계약서와 법이 기준입니다. 임대인의 개인 사정은 법적 근거가 될 수 없습니다.

임대인이 자주 하는 핑계, 법적 근거가 있을까?

전세계약금 · 전세보증금 회수 절차

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전세보증금 지연이자, 임대인에게 청구 가능

임대차계약 만료일이 지났는데도 전세보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 임대인에게 지연이자를 청구할 수 있습니다. 이자율은 다음과 같습니다.

전세보증금이 1억 원이라면, 소송 접수 후 1년간 약 1,200만 원의 지연이자가 발생합니다. 시간이 지날수록 임대인이 부담해야 할 금액이 늘어나기 때문에 강력한 압박 수단이 됩니다. 빠른 법적 조치가 중요한 이유입니다.

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