SECTION 01
상가 임대차 보호법이 정한 보증금 인상 한도는 연 5%
상가를 운영하다 보면 계약 갱신 시점마다 임대인으로부터 보증금이나 월세 인상 요구를 받게 됩니다. 이때 임차인에게 가장 중요한 법적 방어막이 바로 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)입니다. 상가임대차법은 상가 임차인의 안정적인 영업 환경을 보호하기 위해 제정된 특별법으로, 일반 민법보다 우선하여 적용됩니다.
상가임대차법 제11조에 따르면, 임대인이 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 수 있는 경우라도 청구 당시 차임 또는 보증금의 연 5%를 초과할 수 없습니다. 또한 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등을 증액한 후 1년 이내에는 다시 할 수 없습니다. 계약서에 명시된 날짜와 금액이 기준입니다. 임대인의 개인 사정이나 주변 시세는 법적 근거가 될 수 없습니다.
법
상가임대차법 적용 기준 — 지역별 환산보증금 상한액 (2025년 기준)
| 지역 |
환산보증금 상한 |
인상률 제한 |
| 서울특별시 |
9억원 이하 |
연 5% 이내 |
| 과밀억제권역 및 부산광역시 |
6억 9천만원 이하 |
연 5% 이내 |
| 광역시, 세종시, 파주, 화성 등 |
5억 4천만원 이하 |
연 5% 이내 |
| 그 밖의 지역 |
3억 7천만원 이하 |
연 5% 이내 |
※ 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100). 예: 보증금 1억 원, 월세 100만 원 → 환산보증금 2억 원. 환산보증금이 지역별 상한을 초과하는 계약은 5% 인상 제한이 적용되지 않을 수 있으므로 반드시 전문가 상담이 필요합니다.
SECTION 02
임대인이 자주 쓰는 인상 요구 핑계들 — 모두 법적 근거 없음
상가 임차인들이 보증금 또는 임대료 인상 요구를 받을 때 임대인은 다양한 이유를 들이밉니다. 그러나 임대차계약서에 명시되지 않은 내용은 어떤 이유도 법적 효력이 없습니다. '임대차계약서대로, 법대로'가 기준입니다.
임대인이 자주 하는 말 — 전부 법적 근거 없습니다 계약 위반
- "주변 시세가 많이 올랐으니 보증금 30% 올려줘야 해요." — 연 5% 초과 요구는 법 위반입니다.
- "재계약하려면 원래 올리는 거예요. 다들 그래요." — 관행은 법이 아닙니다.
- "물가가 올라서 어쩔 수 없어요." — 법에 규정된 증액 요건에 해당하지 않습니다.
- "이 건물 팔게 될 수도 있으니 보증금 더 올려놔야 해요." — 임차인이 거부할 수 있습니다.
- "재건축 계획이 있어서 갱신을 못 해드릴 것 같아요." — 정당한 사유 없이 갱신요구권 거절 불가합니다.
상가임대차법은 강행규정입니다. 임차인에게 불리한 약정은 이 법에 위반될 경우 효력이 없습니다. 임대인이 아무리 다양한 이유를 들어도 계약서와 법이 유일한 기준이며, 임차인은 법이 정한 한도 초과 인상을 거부할 권리가 있습니다.
SECTION 03
상가 임차인의 법적 권리와 대응 방법
상가임대차법 적용 범위 안에 있는 임차인이라면 다음과 같은 강력한 권리를 보유하고 있습니다. 계약 갱신 요구권부터 보증금 인상 한도 제한, 권리금 보호까지, 법은 상가 임차인의 편입니다.
01
계약 갱신 요구권 10년
최초 임대차 기간을 포함해 전체 10년까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
02
보증금·차임 인상 연 5% 제한
환산보증금이 지역 상한 이하인 경우, 인상 폭은 연 5% 이내로 제한됩니다. 1년 내 재인상도 불가합니다.
03
권리금 회수 기회 보호
임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해할 수 없습니다. 방해 시 손해배상 청구가 가능합니다.
04
대항력·우선변제권
사업자등록 신청 후 건물을 인도받으면 대항력이 생깁니다. 확정일자를 받으면 우선변제권도 취득할 수 있습니다.
SECTION 04
보증금 인상 분쟁 단계별 대응 절차
임대인이 상가임대차법을 무시하고 과도한 보증금 인상이나 갱신 거절을 요구할 때, 법적 절차를 통해 임차인의 권리를 지킬 수 있습니다. 법도 전세금반환소송센터는 내용증명 발송부터 소송과 강제집행까지 모든 단계에서 변호사 비용 0원으로 진행합니다.
상가 임대차 보증금 분쟁 — 법적 대응 흐름
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상가임대차법 위반 사실을 명시하고 임대인에게 법적 경고를 발송합니다. 이 단계에서 해결되는 경우도 많습니다.
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협상이 불가능한 경우 소장을 접수합니다. 소장 접수 후 판결까지 통상 4개월~6개월 정도 소요됩니다.
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판결 후 임대인이 이행하지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심 등 강제집행까지 진행합니다. 이 모든 과정도 변호사 비용 0원입니다.
SECTION 05
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SECTION 06
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대표변호사 엄정숙은 대한변호사협회 공인 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유한 임대차 전문 변호사입니다. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하고 현재도 각종 언론에 전문가로 활발히 활동 중입니다. 전세금반환소송 매뉴얼 책을 직접 집필한 저자이기도 합니다.
SECTION 07
상가 임대차 보증금 인상 관련 자주 묻는 질문
Q
환산보증금이 상한을 초과하면 임대인이 마음대로 인상할 수 있나요?
환산보증금이 지역별 상한을 초과하는 경우 상가임대차법 제11조의 5% 인상 제한이 적용되지 않을 수 있습니다. 그러나 임대인이 특별한 근거 없이 터무니없는 인상을 요구하는 것은 계약 갱신 거절 사유가 될 수 있으며, 임차인은 계약갱신요구권(10년)을 활용할 수 있습니다. 구체적인 상황은 무료 전화상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
Q
임대인이 갱신을 거절하며 나가라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
상가임대차법은 임차인에게 최초 계약일로부터 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여합니다. 임대인이 정당한 사유(직접 사용, 재건축 등) 없이 갱신을 거절하면 법적으로 대응할 수 있습니다. 또한 임대인이 신규 임차인을 들이면서 권리금 회수를 방해하면 손해배상 청구도 가능합니다.
Q
내용증명을 보냈는데 임대인이 무시합니다. 다음 단계는?
내용증명 이후에도 임대인이 응하지 않으면 소송으로 진행합니다. 법도 전세금반환소송센터는 내용증명 발송 후 소송, 강제집행까지 모든 단계를 변호사 비용 0원으로 진행합니다. 소장 접수 후 판결까지 통상 4개월~6개월 정도 소요됩니다.
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법도 전세금반환소송센터의 0원제는 의뢰인이 변호사 착수금을 전혀 내지 않는다는 의미입니다. 법원에 납부하는 인지대·송달료 등 실비용은 의뢰인이 먼저 납부하지만, 승소 후 소송비용확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 상가 임대차 보증금 인상 분쟁도 내용증명, 소송, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 강제집행까지 모든 변호사 비용이 0원입니다. 전세금 반환 문제뿐만 아니라 상가 임대차 관련 법적 분쟁 전반에 적용됩니다.
임차인이 소송 비용을 먼저 부담하고 승소 후 임대인에게 되받는 구조이므로, 임대인의 재산 상태에 따라 실비용 회수가 어려운 경우도 있을 수 있습니다. 정확한 상황 판단과 0원제 적용 여부는 무료 전화상담(02-591-5662)을 통해 안내받으실 수 있습니다.
[참고] 임대인의 재산 상태가 불량한 일부의 경우, 1심 판결 이후 후불로 150만 원을 받고 있습니다. 이 비용도 추후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 자세한 내용은 무료 전화상담 시 투명하게 안내해 드립니다.
[면책 공지] 본 내용은 상가 임대차 보호법 보증금 인상 관련 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 법률 해석과 적용은 사안별로 다를 수 있으며, 법 개정이나 판례 변경에 따라 내용이 달라질 수 있습니다. 본문의 내용이 모든 상황에 동일하게 적용되지 않을 수 있으므로, 구체적인 상황에 대한 법적 판단은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 자세한 사항은 법도 전세금반환소송센터 무료 전화상담(02-591-5662)을 통해 안내받으실 수 있습니다.
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