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집이 경매로 넘어갔는데, 내 보증금은 어떻게 되나요?

전세로 살고 있던 집이 갑자기 경매에 넘어갔다는 통보를 받는 순간, 임차인 입장에서는 정말 당황스럽고 막막합니다. "내 전세금 돌려받을 수 있는 건가?", "새로 집을 산 사람이 나를 내보내려 하면 어쩌지?" 이런 걱정이 밀려오는 게 당연합니다.

그러나 대항력 있는 임차인이라면, 경매로 집을 낙찰받은 매수인이 보증금 전액을 인수해야 합니다. 이것은 주택임대차보호법이 명백히 보장하는 권리입니다. 새 집주인(매수인)은 보증금을 반환하기 전까지 임차인을 내보낼 수 없으며, 임대차 계약이 종료되면 보증금 전액을 돌려줄 의무를 집과 함께 그대로 인수하게 됩니다.

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대항력 있는 임차인이란? — 4가지 핵심 요건

대항력이란 임차인이 임대인 외의 제3자(새 집주인·경매 낙찰자 등)에게도 임차권을 주장할 수 있는 법적 권리입니다. 아래 요건을 모두 갖춘 임차인은 경매 매수인에게도 보증금 전액 반환을 요구할 수 있습니다.

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왜 매수인이 보증금 전액을 인수해야 하나요?

주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"고 규정합니다. 쉽게 말해, 집을 사는 사람은 집과 함께 그 집에 걸린 임대인의 보증금 반환 의무도 함께 받아 안는다는 뜻입니다.

경매로 낙찰받은 매수인도 마찬가지입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 경매 낙찰가에서 전액 배당되지 않았다면, 그 나머지 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이것이 바로 경매 매각물건명세서에 "대항력 있는 임차인이 있으므로 보증금 잔액을 매수인이 인수하여야 함"이라고 적히는 이유입니다.

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대항력 있는 임차인이 보증금 돌려받는 절차

경매가 완료되어 매수인이 소유권을 취득한 이후, 계약 기간이 만료되면 임차인은 매수인(새 집주인)에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그래도 돌려주지 않는다면 아래 절차로 대응합니다.

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자주 묻는 질문

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