1) 집행권원 확보 — 전세보증금 반환 청구로 판결을 받거나, 지급명령이 확정되면 집행문 부여와 확정증명원을 함께 챙깁니다. 이미 보증기관(예: 주택도시보증공사)이 대위변제를 했다면 권리승계를 고려해 채권자 확인을 명확히 해야 합니다.

2) 대상 부동산 특정 — 등기부등본에서 표제부·갑구·을구를 확인하고, 소유자와 선순위 권리, 말소기준권리를 파악합니다. 필요시 주소보정·송달장소 보정도 준비합니다.

3) 경매개시신청 — 관할 법원에 압류 및 경매개시를 신청합니다(전자접수 가능). 청구채권액에는 미지급 원금과 지연이자(약정 또는 법정이율), 소송비용·집행비용이 포함될 수 있습니다.

4) 배당요구 — 배당요구종기 내에 서면으로 금액과 근거를 제출합니다. 확정일자·대항력·우선변제권 요건을 갖춘 임차인은 해당 지위를 적절히 표시해야 하며, 임차권등기명령을 마친 경우 그 등기사항을 첨부합니다.

5) 현황조사·감정평가 — 법원 집행관의 조사와 감정가 산정 후 매각기일이 지정됩니다. 점유관계·인도상태가 매각가격과 배당가능성에 영향을 줄 수 있으므로 사실관계 소명자료를 정리해 둡니다.

6) 매각·배당 — 낙찰대금 완납 후 배당표가 작성되며, 이해관계인에게 송달됩니다. 이의가 있으면 기한 내에 이의신청을 통해 다툴 수 있습니다.

7) 잔여 회수·종결 — 배당으로 전액 회수되지 않은 경우 추가 재산에 대한 집행(추심·추가 경매)을 검토합니다. 배당으로 채권이 소멸되는 범위는 배당금 지급일 기준으로 정리합니다.