전세보증금 반환소송 경매 진행 시 꼭 알아야 할 절차와 배당요구 핵심
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전세보증금 반환소송 경매 언제, 어떻게 시작하나요
계약이 끝났는데도 돌려받지 못했다면, 판결·지급명령 등 집행권원을 확보한 뒤 강제경매 신청으로 보증금 회수를 진행합니다. 경매개시결정, 배당요구 종기, 우선변제권과 지연손해금까지 실제 순서대로 안내드립니다.
1. 전체 흐름 한 눈에
① 내용증명으로 반환기한을 특정 → ② 보증금 반환소송 또는 지급명령으로 집행권원 확보 → ③ 임대인 재산 파악 후 강제경매 신청 → ④ 경매개시결정 및 공고 → ⑤ 배당요구 종기 내 신고 → ⑥ 낙찰·대금납부 → ⑦ 배당. 소송은 전세보증금 규모가 커도 신속절차(소액사건특례)가 적용되어 기간 단축이 가능합니다.
판결·지급명령 정본 확보
관할 지방법원에 신청
종기 내 신고 필수
전입·확정일자·점유
체크포인트
2. 강제경매 신청 요건과 서류
경매는 임대인의 소유 부동산 관할 법원에 신청합니다. 집행권원 정본(판결문·지급명령 등)과 등기사항증명서를 기본으로 첨부하고, 청구금액에는 원금·확정 이자·지연손해금을 포함해 산정합니다. 신청 후 경매개시결정이 내려지면 공고·통지 절차를 거쳐 매각, 배당 순으로 이어집니다.
3. 배당요구와 우선변제권, 순서가 핵심
배당요구 종기까지 신고하지 않으면 배당에서 제외될 수 있습니다. 대항력과 우선변제권을 위해서는 전입신고·주택인도·확정일자 3가지가 필요하며, 이는 선순위 담보권자보다 앞설 수 없다는 점도 유의해야 합니다. 이사로 점유를 비우게 된다면 임차권등기명령으로 권리와 순위를 보전하세요.
4. 지연손해금은 어떻게 계산되나요
약정이 없다면 법정이율에 따라 계산됩니다. 일반 지연이자는 민법상 연 5%가 기준이며, 소장을 송달받은 다음날부터는 소송촉진특례법상 기준에 따른 높은 이율이 적용됩니다. 판결 선고 후에도 이율 규정에 따라 계속 가산되므로, 청구 범위에 지연손해금을 포함해 두는 것이 일반적입니다.
5. 이런 경우 어떻게 하나요
Q. 집에 거주 중인데도 경매 신청이 가능한가요? 네, 보증금 반환을 받지 못했다면 거주 중인 상태에서도 진행할 수 있습니다. Q. 경매만 기다리면 전액 회수될까요? 선순위 담보권이 많으면 부족이 발생할 수 있습니다. 그래서 집행권원을 확보해 다른 재산에 대한 압류·추심을 병행하는 전략이 필요합니다. Q. 배당요구를 놓치면? 종기 내 신고가 원칙입니다. 공고문 일자를 꼭 확인하세요. Q. 소송과 지급명령 중 무엇이 유리한가요? 임대인의 다툼 정도와 주소 보정 가능성 등 사정에 따라 선택합니다. 쟁점이 단순하면 지급명령으로 빠르게 집행권원을 확보하는 방법을 고려합니다.
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전세금 반환 절차는 내용증명부터 임차권등기명령, 소송과 강제경매, 배당까지 이어집니다. 법도 전세금반환소송센터는 착수금 0원 정책으로 시작해, 승소 후 경매·채권집행까지 동일하게 0원으로 안내해 드립니다. 어떤 사무소든 결국 사건은 변호사 1명이 전담하여 처리합니다. 이 분야에서 수백 건 이상을 직접 수행해 온 전문 변호사를 선임하시면 유리합니다.
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