전세보증금반환소송 강제집행 실전 진행순서와 서류 체크리스트
법도
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언제 강제집행을 시작하나요
소송에서 승소하거나 지급명령이 확정되었는데도 임대인이 임의로 지급하지 않는다면, 더 늦추지 말고 강제집행을 준비하셔야 합니다. 준비의 출발점은 집행력 있는 정본(집행문이 부여된 판결정본 등)과 확정증명, 송달증명을 갖추는 것입니다. 이 3가지를 먼저 확보해 두면 집행신청 단계가 막힘없이 진행됩니다.
필수 서류 4종
어떤 집행수단을 선택할까요
임대인의 재산 상황과 회수 속도를 고려하여 다음 수단을 검토합니다. 하나만 선택하기보다 병행하는 전략이 실무에서 흔합니다.
부동산 강제경매
임대인 소유 주택을 법원 경매로 매각해 배당을 통해 회수합니다. 경매개시 결정 이후 매각·배당 절차로 이어집니다. 담보가치가 충분하거나 채권 규모가 큰 경우 우선 고려합니다.
채권압류 및 추심·전부
임대인의 예금, 월세 수입, 보증금 반환채권 등 금전채권을 압류하고, 추심명령이나 전부명령으로 직접 회수합니다. 비교적 신속하며, 다른 채권자보다 먼저 집행하면 유리합니다.
동산압류
가전·비품 등 동산을 압류·경매하는 방식입니다. 금액이 크지 않거나 다른 재산 파악이 어려울 때 보완적으로 활용합니다.
병행 전략
부동산 강제경매를 메인으로 진행하면서 동시에 예금 압류·추심을 걸어 회수 가능성을 높입니다. 초기에 재산조회를 통해 대상 자산을 빠르게 특정하는 것이 관건입니다.
실전 진행순서
상황별 체크포인트
임대인 재산이 분산된 경우
예금·월세채권 등 금전채권을 동시 압류하고, 부동산은 강제경매로 병행해 우선순위를 선점합니다.
임의 변제가 지연되는 경우
확정 직후 집행문까지 준비해 두면 지연 없이 압류·경매로 넘어갈 수 있습니다. 초기 대응 속도가 회수율을 좌우합니다.
임대차 종료 전
보증금 반환은 통상 계약 종료 및 목적물 반환과 동시이행 관계입니다. 종료 전에는 제3채무자인 임대인에게 즉시 지급 의무가 발생하지 않을 수 있으므로, 종료 시점과 인도 계획을 함께 설계합니다.
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알아두면 좋은 절차 용어
집행권원
강제집행의 기초가 되는 판결·지급명령 등. 확정 후 집행문을 부여받아 사용합니다.
배당요구
경매 절차에서 매각대금 배분을 받기 위해 법이 정한 종기까지 제출하는 신청입니다.
제3채무자
채권압류에서 채무자에게 돈을 지급해야 할 사람이나 기관(예: 은행, 임차인의 임대인 등)을 말합니다.
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