경매개시결정 기입등기는 무엇인가

법원이 부동산에 대한 집행을 개시하면 해당 사실이 등기부에 기록됩니다. 이를 경매개시결정 기입등기라고 하며, 등기부에는 사건번호와 결정일 등 절차 개시가 드러납니다. 이 표시는 이해관계인에게 집행이 시작되었음을 알리고, 이후 권리관계 변동을 판단하는 중요한 기준으로 작용합니다. 채권에 의한 강제경매 뿐 아니라 저당권 등 담보권 실행을 위한 절차에서도 동일하게 기록됩니다.

말소기준권리와의 관계

말소기준권리는 낙찰 시 소멸과 인수의 경계를 정하는 최선순위 권리를 뜻합니다. 저당권·근저당권·압류·가압류 등과 함께 경매개시결정 기입등기가 가장 먼저 등기된 경우, 그 기록이 기준이 됩니다. 기준보다 선순위 권리는 매수인이 인수할 수 있고, 후순위 권리는 일반적으로 소멸합니다. 따라서 표기된 일자와 순위 확인이 중요합니다.

자주 헷갈리는 포인트

등기부 확인 체크리스트

첫째, 등기부의 갑구·을구를 나눠 본 뒤 기입 시점과 권리 변동을 연표처럼 정리하십시오. 둘째, 기준이 되는 기록의 일자를 표시하고 선·후순위를 비교합니다. 셋째, 임차인이라면 전입일·점유·확정일자 등 요건과 함께 배당요구 종기 내 신고 여부를 확인합니다. 넷째, 가등기 권리가 존재한다면 본등기 전환 가능성과 소급효 여부를 점검해야 합니다. 이 네 단계만으로도 위험 인수 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.