경매개시결정 후 임차권등기 실무 가이드 한 번에 정리
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경매개시결정 후 임차권등기 어떻게 해야 하나요?
경매가 시작된 뒤에도 보증금 회수 전략은 달라집니다. 배당요구 종기, 우선순위, 대항력·우선변제권의 유지 여부를 기준으로 실제 선택지를 정리했습니다.
먼저 확인할 포인트 3가지
① 배당요구 종기
경매개시결정 등기 후에는 종기 내 배당요구가 중요합니다. 시기를 놓치면 배당참여가 제한됩니다.
② 등기 순서
임차권등기일이 경매개시결정 등기 이전·이후인지에 따라 배당요구 필요 여부가 달라집니다.
③ 요건 유지
전입신고·점유, 확정일자, 우선변제권 요건을 점검하고 이사 계획과 병행하세요.
경매가 시작된 뒤 임차권등기, 무엇이 달라지나요?
임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령으로 등기할 수 있습니다. 이 등기는 이사로 점유를 이전하더라도 기존의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 돕는 장치입니다. 다만 경매개시결정 등기가 먼저 기입된 뒤에 임차권등기를 하면, 자동 배당 간주가 되지 않으므로 배당요구 종기 안에 직접 신청해야 배당에 참여할 수 있습니다. 반대로 임차권등기가 경매개시결정 등기보다 앞서 있다면 별도 배당요구 없이도 당연 배당에 포함됩니다. 또한 임차권등기는 임대차관계 존속 의사가 없다는 표현으로 이해되어, 보증금 회수를 위한 이사·열쇠 반환 계획과 함께 검토하는 것이 일반적입니다.
실행 순서
- 등기부·현황 점검: 을구의 경매개시결정 등기일자, 말소기준권리, 저당권 순위, 임차권등기 유무를 확인합니다.
- 요건 유지 확인: 전입신고·점유, 확정일자 보유 여부를 점검합니다. 소액임차인 최우선변제 해당 범위도 함께 확인합니다.
- 배당요구 여부 결정:
- 임차권등기가 경매개시결정 등기 이전 ⇒ 자동 배당(별도 신청 불필요).
- 임차권등기가 경매개시결정 등기 이후 ⇒ 종기 내 배당요구 필수.
- 임차권등기명령 신청: 임차주택 소재지 관할 법원에 신청서와 소명자료를 준비해 접수합니다.
- 이사·열쇠 반환 계획: 낙찰자 인도요청 가능성, 점유 이전 일정, 관리비 정산 및 열쇠 반환 방법을 정리합니다.
체크리스트
- 배당요구 종기 공고일/마감일 확인
- 임차권등기일 vs. 경매개시결정 등기일 선후
- 확정일자 날짜와 전입신고 일자
- 보증금·미납차임·관리비 정리
- 낙찰 후 인도 관련 대응(인도명령 가능성, 명도확인서 등)
자주 묻는 질문
Q. 경매가 진행 중인데 지금 임차권등기를 해도 되나요?
가능합니다. 다만 경매개시결정 등기 이후에 등기하는 경우에는 자동 배당 간주가 되지 않으므로 배당요구 종기까지 별도로 신청해야 합니다. 반대로 그 이전에 등기되어 있었다면 별도 배당요구 없이 당연 배당 대상에 포함됩니다.
Q. 자동 배당과 배당요구의 차이는 무엇인가요?
임차권등기가 경매개시결정 등기보다 앞서 있으면 자동 배당으로 처리되어 별도 신청이 필요 없습니다. 이후에 등기했다면 법원이 정한 종기 내에 배당요구서를 제출해야 합니다.
Q. 확정일자와 전입신고는 어떻게 보나요?
우선변제권은 전입신고와 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 합니다. 경매 참여 전 이를 다시 확인하고, 소액임차인 최우선변제 요건 해당 여부도 점검하세요.
Q. 낙찰자에게 보증금을 인수시키는지 궁금합니다.
대항력·우선변제권의 선후, 말소기준권리보다 앞선 권리인지 등에 따라 달라집니다. 등기부 순위를 기준으로 판단하며, 배당으로 충당되지 않는 금액의 인수 가능성도 물건별로 상이합니다.
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